彭蕙珍
圖片 彭蕙珍攝 提供
瑞普萊坊(Knight Frank)周二(1/14)舉行台灣商用不動產市場2024年趨勢與2025年展望説明會，總經理蘇銳強指出，繼2024年商用不動產市場交易達2,764億元，年成長46%，創下近年新高後，2025年在輝達(NVIDIA)來台設置企業總部效應帶動下，由AI及軟體業所推升的辦公室需求將會逐步增溫。 展望2025年，瑞普萊坊顧問暨市場研究部主管江珮玉表示，過去幾年台灣產業受惠於中美貿易戰使得台商回流與產業供應鏈重組的利多，但在川普2.0的情況下，國際地緣政治、關稅與經濟情勢是否仍然能帶動台灣成長，且未來從全球化會加速轉為在地化，台灣許多廠商也早已將廠設在客戶周邊，不論是China+1或Taiwan+1，應該都是已有準備。 除了製造業，AI趨勢下的下一階段產業-軟體業可能是接下來的發展重心，看好台灣辦公室及廠辦需求，高科技、金融業、軟體業、研發產業需求是重點，例如輝達就要在台灣設置總部大樓。 此外，壽險公司受惠於年化收益率的調整，從2.97%，下調至2.545%，應該會增加壽險評估項目的速度，但是由於前2年的利率較高，未來幾年的平均年化收益率應該會上調，在上述因素考量之下，壽險還是會尋找收益率較高的物件。
A級辦公室淨去化5.3萬坪 歷年第2高
台北市A級辦公大樓的租金，在幾棟新大樓完工的帶動下，持續上漲趨勢，2024的年漲幅為2.8%，年淨去化達到5.3萬坪，為20年來的第2高，高於年平均去化2-2.5萬坪許多。
江珮玉指出，A辦需求來自於許多舊樓都更、其他大樓的屋齡許多也屆臨都更、企業擴充需求、外商設點需求、還有面對ESG需要節能減碳的需求等，都使得許多租戶選擇有交通優勢、大樓ESG效益的大樓。
未來幾年，台北市CBD（台北市主要辦公商圈）將有超過40萬坪的新供給，南港與北士科預估也可能有超過50萬坪的新供給，雖然有些是總部大樓或出售，但未來辦公室租賃市場因新供給增加，空置率拉高，租金是否仍維持3%的成長，考驗房東們吸引租戶的條件。
商用不動產交易近年新高
2024年商用不動產市場交易達2,764億元，年成長46%，為近年新高。
註：重大交易包含重訊公告、市場訊息與實價登錄金額超過2億元之主要交易。 資料來源: 瑞普萊坊
在2024年十大交易中，有4個是產業購買生產廠房，另外6個是開發商預計作為再開發的交易，住宅與廠辦，顯示2024年的市場最重要的買方就是產業及開發商。
預售辦公室成為選擇
2024年辦公室交易中的商辦與廠辦，合計交易達到1,003億元，其中有35%是預售。江珮玉觀察，在過去商辦與廠辦較少會買預售，本土企業大多對於辦公室屬於「得過且過」的比例較高，只有營運辦公室面積大幅增加或不符合使用才會考慮換辦公室，且以買現貨為主。
她認為，356億元預售交易，顯示買方對現有市場上的物件不滿意，或是區位無法符合需求，因此可以等待預售市場上的物件，也顯示出本土企業資金充沛及對於換辦公室的需求極高。
受惠於市場需求，當吸引遠雄、華固、國揚、興富發等辦公大樓開發商投入市場。她說明，遠雄在北士科的商舟交易金額超過68億元、南港與中和等都有推案；國揚集團在內科舊宗段的國揚洲際就有出現每坪76-80萬元的交易、中和也有雋揚元創的每坪55-60萬元價格，屢屢創下區域新高。
還有基金會、公會與外事辦事處等購買辦公室的交易，顯示大家尋求穩定辦公空間的需求，不受租約與租金影響。
資料來源: 瑞普萊坊
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