獨家／房價飆漲真難解？他建議一招「讓分數變小」

好房網News記者林和謙／台北報導

國內高房價問題已經相當多年，許多民眾難買房已成民怨之一，而居住正義的口號也持續迴盪，究竟高房價該怎麼舒緩？能解嗎？現任台北市政府副秘書長、曾擔任過台北市財政局長與國產署副署長，也是國內不動產估價師證書第一號的游適銘接受《好房網News》獨家專訪表示，高房價是全球許多國家普遍都面臨的問題，台灣這10～12年來房價漲幅更是大，伴隨少子化、年輕人不婚不生等問題，若由提高GDP著手、讓分母變大，提升整體經濟、產業發展，因而拉高民眾所得，即使房價分子變小不易，至少可讓「分數」變小，降低房價所得比。

今（2024）年第一季為止的統計，國內房價所得比分別為：新北市13.36倍、臺北市16.08倍、桃園市8.90倍、臺中市12.33倍、臺南市9.76倍、高雄市9.91倍、新竹縣市9.80倍，整體來說，六都房價所得比呈逐年上揚，顯示六都民眾買房的壓力與日俱增；國內房價長期高漲，使房價所得比、房貸負擔率都超標，我國房價所得比都遠高於國際用以衡量購屋能力3～5倍的標準。

面臨國內高房價、民怨、一般民眾購屋壓力大等問題，游適銘指出，這10～12來，台灣房價漲了超過1.5倍，台北市漲了1.3倍，而高房價確實造成不少民眾不敢結婚不敢生育，北市也正面臨250萬人口的保衛戰關卡，蔣萬安市長這兩年提出「催生、助養、好住、助您好孕」、住宅補貼政策，讓民眾更願意在台北市安居樂業，市府也持續努力及推進更多利民政策。北市府除了興建2萬2千多戶社宅並持續盤點、社會住宅包租代管3,670件、租金補貼合格件數6萬5,624件等，積極推動住宅適其屋。

游適銘認為，高房價問題除了政府各部會，像是內政部、財政部、地方政府…等齊心努力之外，提高國內整體GDP或許是個方式，包括促進民間消費、增加全面性的產業升級與發展、提高出口、提升投資，擴大政府支出，在全盤性的規劃與執行下，更為穩健經濟成長，提高人民所得，讓分母（GDP）變大，讓「分數」變小，降低房價所得比，減緩房價高的衝擊。

游適銘表示，除了減緩高房價問題，我國房地制度也需要再做檢討與精進，自己去了許多歐美國家訪問及交流，諸多歐美國家在房地產稅稅基評定上，相較於我國更接近於市價去評估，大多並將房屋與土地的價值分開估價，再結合在一起課稅，「有如量身訂製」，每一戶的土地稅基評定都不一樣，亞洲地區的泰國也都採取這樣的制度。而台灣房地稅制則是在一個地價區段內的公告現值/地價都相同，房屋街路等級調整率可能都一樣，這樣將有失課稅公平性，需要去做改善與調整。台北市去(112)年適逢每三年房屋現值調整，也參考美國與加拿大採「COD指標：離散係數」的作法，不僅調整路段率、也透過該區段實價登錄作比對及勾稽，使其更貼近賦稅公平。

此外，游適銘也談到近年國內出現的地上權住宅，他指出，地上權宅面臨一些限制，在「公有土地經營及處理原則」指引，國有財產法規範大面積（500坪以上）國有土地只租不售，導致近幾年地上權住宅產品大增。但公有土地地上權無法成立管委會只能成立管理負責人、無法比照自用住宅地價稅等問題；而政府近幾年與金融機構宣導，還是有一些銀行較不願意提供房貸，都是可再進行討論與調整的部分。台北市大面積土地地上權主要提供商業使用，避免居住使用面臨六十年後恐無法隨地上權期限屆滿收回。另外，國外比如新加坡的組屋政策，用大部分國有地來蓋組屋，而歐美日韓等國家擁有可讓民眾長期安心的租賃住宅供給，讓民眾得以安居樂業，都是台灣可借鏡的。