兩群人被「金龍海嘯」掃到求解…4本解套秘笈曝光！自住換屋、繼承持分變「非首購」必看

作者 : 李瑞瑾、林怡妏

圖片 : 攝影／陳睿緯

央行第七波選擇性信用管制上路，意在打擊炒房投資客，卻衝擊有實際換屋需求的民眾，對此房市專家教戰四種因應策略、兩種申貸管道，民眾可多評估比較。

「我們要給投資客一個教訓，不是你要貸多少就貸多少！」為了打炒房，央行祭出被稱為「史上最狠」的信用管制措施，儘管央行總裁楊金龍這番宣戰，鎖定目標是房市投資客，但業界認為，換屋族同樣受到「金龍海嘯」波及。

簡單說，在央行新措施下，不僅全國第二戶以上購屋貸款成數一律降至五成以下，就連名下有房者的第一戶購屋貸款，也無法適用寬限期；台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐就指出，除了適用新青安的首購族外，其他有購屋需求者幾乎皆受牽動，且對「換屋族」的影響不低。

就目前狀況看，影響也非短期間能消弭。

首先，楊金龍表示，未來將持續檢視銀行不動產貸款集中度是否回落，觀察期「至少一年」。再者，由於先前房市價量齊揚時，不少買家房貸均有使用寬限期，造成銀行回收資金時間拉長，所以短期內授信水位大幅回落的機會有限，估計需要1至3年時間逐步調整。有自住購屋需求的民眾，確實必須備好應對方案。

先賣後買才享有寬限期

先就換屋族來說，根據新規範，只要名下有房，就無法適用寬限期。張旭嵐表示，換屋族若名下有房，但買新屋仍希望享有寬限期，必須「先賣後買」，若實務上兩筆交易難無縫接軌，可考慮與買方協商短期回租自己售出的住房。

如果上述作法不可行，事實上，針對迫不得已必須「先買後賣」的實際換屋族，央行也有提供協處措施，只要在新屋貸款撥款後的「一年之內」處分舊屋，就可不受信用管制貸款成數上限限制。

但高力國際業主代表服務部董事黃舒衛提醒，一年內處分房產的變數不少，像是無法賣到理想價錢，或是市場買氣差等。且據央行規範，若一年內無法處分舊屋，第二戶貸款條件馬上就會縮減成一般狀況，比如有兩戶購屋貸款，第二戶可貸成數會大幅縮減到只剩五成，等於民眾要再多籌2至3成自備款，加重負擔。

值得注意的是，這次央行宛如重新詮釋何謂「首購族」。規範中所謂「名下有房者的第一戶購屋貸款，無法適用寬限期」，就被解讀是「手中若有繼承而來的住宅持分」，即使沒有其他房產，仍不算是央行定義的首購族。

關於繼承房產分割持分可能衍生的問題，央行業務局表示，已在研擬相關的認定標準，近日確定後會對外公布。

在認定標準公布前，黃舒衛建議這類全新的「非首購族」，可考慮將持分賣給共同所有人，「恢復」首購身分。

在貸款困難下，部分民眾會想藉信貸周轉，但台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中提醒，信用貸款與購屋的自用住宅貸款目的不同，本就不應投入房市；且央行本次也強調，「另以其他名目，額外增加貸款金額」不被允許，所以就算是用定存單質借、增提擔保品等各種方式融資，資金皆不能轉進房市，倘若違規遭查獲，貸款恐將被追回。

農漁會利率好 但鑑價恐更嚴

另方面，即使購屋者有能力在成數較低、無寬限期條件下負擔房貸，但因市場屢傳申貸困難情況，不少專家建議現階段可洽詢保險公司、農漁會等銀行以外管道申辦貸款。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這些機構過去非承辦房貸主力，民眾確實可考慮多加詢問。但他也坦言，「通路並不好找，且雖貸款利率有競爭力，鑑價卻可能更嚴，貸款額度易比預期大打折扣。」

針對農漁會的貸款機會，據農業金融署統計，全台311家農漁會目前辦理購置住宅放款及房屋修繕放款的餘額，約占存款總餘額26％，對比法規限定各家農漁會住宅放款及房屋修繕不得超過存款總餘額55％的上限，尚有空間。

不過，據本刊訪查台北市、新北市存款餘額最多的十家農會（雙北各五家），各區情況不一，例如新北板橋區農會明確表示「不再受理房貸申請」，北市景美區、新北蘆洲區農會則是額度已滿，但分別有機會在一個月、半年後釋出額度。

即使仍有貸款額度，各農會程序也略有不同，士林區、內湖區、樹林區、中和區農會目前可正常受理申請，但如北投區、木柵區農會，皆表示將優先受理北市民眾申貸；新莊區農會更為嚴格，僅將房貸額度提供給當地會員客戶。

此外，也有農會建議民眾不要跨區申貸，「否則利率、貸款成數等各方面條件，會相對較差。」

保險公司方面，檢視「壽險業購置住宅貸款資訊彙總表」，包含國泰、富邦、新光、保誠、台灣人壽等，目前都有可承做購置住宅貸款的額度；但國壽已在彙總表備註寫到：「目前房貸業務量增，故案件作業期間較長……，請客戶預先評估資金需求時程。」富邦人壽則表示，目前房貸受理量約為平常作業量的四倍，受理及核撥速度確實有拉長。

整體看來，若有意轉向壽險、農會等管道申辦貸款，民眾似乎也有加速腳步的必要。

對於這波央行打炒房，曾敬德直言，「新的措施下去後，馬上就有機會見到房市降溫跡象。」對於非投機的自住購屋需求民眾來說，也造成不小壓力，交易量能可預見將大幅萎縮，但高昂的房價是否鬆動，還得視區域或個案條件觀察。究竟房市有無機會成功軟著陸，也將持續考驗楊金龍的智慧。

顏炳立：房市量縮價緩跌 首購族避追高

年初以來，本意是要照顧年輕人購屋圓夢的新青安貸款，引發炒房亂象，逼得央行推出一系列打房政策，目的都是在抑制房價繼續上漲，也的確讓外界感受到政府打炒房的決心。

我覺得這波政策上路後，買房的熱度很快就會降下來，成交量也會減少。雖然房價不至於斷崖式下跌，但要繼續漲上去也很困難了。

央行政策可能會導致今年下半年房市成交量萎縮，但我預期價格不會快速下降，因為房價下跌需要時間，況且央行並沒有採取更嚴厲的措施，例如大幅調高利率或全面限制貸款。

政府出手打房，市場見招拆招，但央行政策也會隨市況滾動調整，顧慮房市崩盤可能衝擊金融業，出手不會太重。

對於因為自用需求而準備購屋的人，我的建議是，現在仍然可以考慮買房，因為買房是剛性需求，且政府的優惠政策仍然存在，新青安優惠房貸仍持續，首購族優先放款。

如果是首購族，只要看見合適的物件、能找到願意借貸的銀行，其實不用等待房價下跌。非首購族如果口袋夠深，我也不建議等待。

只不過，所有購屋者都應該避免追高房價，因為目前許多地區的房價已經脫離合理範圍，尤其是很多所謂蛋白區（郊區）房價，已經被炒到跟蛋黃區（市中心）一樣高；部分蛋殼區（都市最外圍）的房價也跟蛋白區一樣高，甚至更偏遠的蛋殼區周邊也在賣蛋白區的價格，這種情況明顯是炒作造成的。

去年《平均地權條例》修正案上路，房市本來應該要降溫的，沒想到政府關了一扇門，緊接著新青安專案推出，又像開啟了另一扇窗。

資金就像活水，政策則扮演調控的角色，央行現階段只是進行選擇性信用管制，並沒有真正關閉資金水龍頭，買房子借錢的管道還是很多。我覺得今後市場會慢慢回到比較健康、穩定的狀態，不必過度恐慌。

（整理．梁任瑋）

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