台灣的房子一邊香港化　另邊像日本鄉下廢棄的房宅

文／胡偉良

當一個城市的人口不斷流失、房屋需求不斷喪失的時候，最終的結果就是複製日本鄉下廢棄房宅的軌跡。你所在的城市若是在台北，看到台北市有多少人口依附，就可以明瞭台北市會不會複製日本鄉下的情景了。

台北市走向香港化，而一些非都會城市走向日本鄉下化是一種必然趨勢！

房屋離不開居住，自住房的本質含義就是居住，炒房的離不開房子的居住需求，如果在沙漠中建造一些房子，請炒家們去炒作，他們願意去嗎？當然不會，因為沒有居住需要，就無法實現利潤。

有些偏郊每套房的價格是幾十萬或1、2百萬，價低很容易炒作，也容易實現暴利，炒家為何不去呢？因為人口不斷淨流出，居住需求不斷喪失，請炒家去炒，他會說你是神經病！

當然，如果這些城市出現了新興產業，再次擁有遠超本地人口的就業機會，此時會帶來人口流入，居住需求增長就會給房地產帶來新的機會。

像日本一些鄉下的城市，在美國也有，底特律就是典型的例子，日本就更多了。看看台灣人口流動狀況，就可以知道哪些地區有可能會複製日本鄉下或是底特律的情景。

只要在人口開始淨流出的地區，絕大多數城市的房地產投資價值都會大打折扣，尤其是一些非院轄市的城市。

當一個城市的人口不斷流失、房屋需求不斷喪失的時候，最終的結果也不過就是複製日本鄉下化的軌跡，即便房價不下跌，也會因

一說到房地產，很多人就會熱血澎湃，希望房價每年上漲，但這種時代已經過去了。那些人口淨流入地區的房屋還可以實現暴漲嗎？可能也難。

當人口淨流出地區的房屋失去流動性之後，就會給商業銀行帶來大量的壞賬，這些壞賬估計會以千億、萬億來計算，商業銀行為了沖銷壞賬，就會減少甚至凍結房屋貸款，房子會喪失流動性，會被動提升利率，利率在未來將成為壓制房價的核心力量。

最重要的是，人口即便淨流入，帶來的房屋需求也是緩慢釋放的，房價暴漲就基本不可能了。

行文到此，那些熱衷於房地產投資的人士，一定會覺得筆者太悲觀了！確實，無論發達國家還是發展中國家，投資都躲不開房地產這一產業，即便發達如美國，房地產也是核心產業之一，當今的美國總統更出自這一產業。再以中國為例，本輪中國房地產需求高潮的核心原因在於人口紅利因素作為支撐。。這樣的週期，在未來幾十年也是不可複製的！所以，日本鄉下這樣充斥著廢棄房宅的城市不會是少數，相反，卻是許多城市即將複製的樣本。

不僅台灣正在步入老齡化，美國、日本、歐洲、中國也都步入了老齡化，日本很多房子的每套售價只需幾萬塊台幣。

美國、加拿大在二戰之後就逐漸進入了老齡化社會，但這兩個國家的房地產還一直在發展，很多時期還很繁榮，它們依靠的是什麼？是從世界各國吸收年輕的移民，改善自己的人口結構，。

因為在這種模式下，房屋的需求不會在短期內劇烈爆發，而是隨著移民的不斷加入逐漸增加的，。

日本房地產泡沫在上世紀90年代初期破裂之後，房價普遍下跌，但此後各城市的走勢卻出現不同：很多城市逐漸淪為空城，房屋徹底喪失了價值，但東京圈地區隨著人口的不斷流入，房屋依舊具有比較高的價值，價格也有所恢復。

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各地區的競爭力以什麼為標誌？人口流動才是最客觀的指標！哪個地方的人口流入最多、最快，本質上就代表新的就業崗位創造的最快、最多，競爭力就最強，其他資料只不過是輔助因素而已。

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