房地產大到不能倒 越南逆風降息救經濟

隨著疫情因素消散，美國開始升息，越南房地產的利空消息一則又一則出現，越南官方不會坐視房地產崩盤，以致引發一系列的金融危機。

文、攝影／陳家倫 （中央社駐河內記者）

2023年是越南經濟慘澹的一年，受到全球消費力道下滑影響，這座「世界工廠」全年經濟成長率從2022年的8.02%下滑至5.05%。其中，房地產行業的負面消息更不少，不僅去庫存難、債券到期壓力接踵而至，專家展望未來，認為直到2024年中房地產行業的表現仍難以起色。

美中貿易戰熱錢湧入 越南房地產水漲船高

COVID-19疫情期間，美國聯準會（Fed）為了救經濟，水龍頭大開，2020年3月在13天內召開兩次緊急會議，開啟了一段趨近零利率的時代。而越南在2018年美中貿易戰後成了投資熱點，除了供應鏈的轉移，大量熱錢也跟著湧入越南房地產。

越南人傳統上也深信「有土斯有財」、「成家立業」，房子對他們來說是必備的「人生資產」之一。在越南經濟因地緣政治而飛躍的過程中，新興中產階級競相加入房地產的投資與買賣，房子增值速度驚人。

有數據顯示，2022上半年越南房地產業正熱的時候，河內市住宅價格平均上漲20%至25%，部分地區漲幅甚至高達35%至74%。至於經濟重鎮胡志明市在2022年1至6月，房價漲幅更超過20%，有中國房仲回憶，當時每平方公尺均價超過人民幣3.5萬元（約新台幣15萬元）。

猶記2020年底剛派駐越南首都河內市的時候，有次受邀出席一個建案的開賣會，奢華程度讓人大開眼界。建商直接包下河內市中心一家知名飯店的宴會廳，還邀請了二線流行歌手到場演唱，裡頭擠滿數百民眾攜家帶眷前來看預售屋享用茶點，與台灣當年的「工地秀」相比絲毫不遜色。

另一個很有感的地方就是，越南的房仲業者滿街跑。或許是因為外國人的身分使然，不時被當作潛在的投資者，當時三天兩頭就有房仲找上管道想認識、接觸、介紹投資標的。這些房仲裡頭，越南人、台灣人、中國人、香港人都有，由此可見房地產對各方資本的吸引力。

美升息、地產大亨落馬 外資縮手上千房企倒閉

不過，當時就有一些人對越南過熱的房地產市場祭出警告。果然，隨著COVID-19疫情因素消散，美國開始升息，越南房地產的利空消息一則又一則出現。此外，官方厲行的反貪腐運動，也把重點瞄準了不斷吹泡沫的房地產業。

2022年，包含萬盛發集團老總張美蘭（Truong My Lan）、FLC集團及新皇明集團等多位房地產大亨以及內部高層主管，接連因違反債券規則等問題被捕，投資人紛紛拋售越南股票與債券，也造成投資人不敢在這個時間貿然進入房地產市場。

越南計劃投資部報告顯示，2023年前10個月，房地產的外資投資額近21.4億美元，雖仍位居外資投資第二，占註冊投資總額的8.3%，卻大減44.8%。

越南統計總局數據顯示，2023年前10個月全國共有1,067家房地產企業解散、年增9.5%，是解散企業最多的行業。另外，2023年前10個月新設立房地產企業3,850家、年減50.2%。以上數據都顯示，越南房地產的確冷下來了，而何時能復甦，外界看法不一。

房市低迷央行四度降息 流浪房仲成另類副產品

可以確定的是，越南官方不會坐視房地產崩盤以致引發一系列的金融危機。全球2023年歷經通膨考驗，各國搶著升息應對；與此同時，越南國家銀行（越南央行）不但沒有加入升息競賽反而還四度降息。調查結果顯示，多家越南商業銀行房貸年利率較2023年初下降了1%至3%。

越南國家銀行的統計顯示，截至2023年9月底，金融機構對房地產領域的未償信貸債務總額達2,740兆越南盾（約新台幣3.5兆元），較2022年成長6.04%，占經濟未償債務總額的21.46%。攤開一系列的數據，再看越南政府大力降息，用意為何不言而喻。

越南房地產市場低迷不振，「流浪房仲」成了副產品，以往穿著西裝、套裝守在接待中心的房仲人數不若以往。越南房地產經紀人協會統計，截至2023年12月初，70%的房仲轉行另謀生計，活躍房仲人數從先前的30萬人降至10萬人以下。

留在房地產業的房仲薪資則大幅縮水，2023年近95%房地產從業人員收入下降，其中14%的人收入縮水20%至30%、超過一半收入減少30%至40%，還有5%的人收入大減70%以上。

官媒越通社2023年底發布一篇文章表示，在越南的存款利率探底後，多家商業銀行陸續跟著下調房貸利率，雖然對房地產市場的復甦產生積極影響，但許多業內專家認為，2024年中以前越南房地產市場難以完全恢復。

但若以為可以趁著房地產不景氣「危機入市」則太過天真。家庭主婦阿蘭（Lan）向《全球中央》表示：「大家都說越南房價會跌，我就等著，結果只看到一直升高的房價。」越南房地產大到不能倒，政府擠泡沫的同時又小心翼翼護著，於是當前房價要漲雖不容易，要跌則更難。

「本文轉載自《中央社全球中央雜誌》。」