房貸寬限期怎麼算？該不該申請寬限期？這3種人最適合！

圖片來源：Adobe Firefly

現在房價高漲，很多人買房都會直接申請2年～3年的寬限期，讓自己剛開始的還款壓力可以輕一點，甚至打算期滿後繼續延長，或是轉貸其他家銀行重新申請寬限期，房貸寬限期是不是應該要盡量申請呢？

最近有朋友剛買房，跟他討論試算各種貸款方式後，他很明確的表明他不要用寬限期，原因是因為他有設定每個月本利還款金額子加上管理費不超過30K，寬限期結束後的還款金額會太高，所以寧願不要寬限期。

這邊先解釋一下什麼是寬限期。房貸寬限期是指在某段時間內可以不付房貸的本金，只付房貸產生的利息。目前只有房貸才有寬限期，寬限期的年限通常是2年～3年，若前期有準時繳清房貸並且擁有良好的個人信用紀錄，就有機會成功向銀行延長至最多5年的寬限期。

我試算一下有沒有寬限期的差別，假設貸款1,500萬元，貸款期間30年，貸款利率2.2%，每月本利合還款5萬6,955元。若用了3年寬限期，前3年只還利息期間的月還款金額是2萬7,500元，寬限期後月還款金額6萬1,441元，每個月差4,486元。如果寬限期延長到5年，寬限期後月還款金額6萬5,049元，每個月差8,094元。

沒有寬限期，貸款1,500萬元要月還5萬6,955元

用3年寬限期，前3年還款金額為2萬7,500元，寬限期後為6萬1,441元

有人覺得，每個月才差約4,500元，會增加多大的壓力嗎？對於已經貸款到能力極限的人來說，多個2,000元～3,000元可能都會對生活造成不小的影響，就更不要說每個月差到8,000元了。

什麼情況適合使用寬限期呢？

那寬限期到底是要用在什麼時候？為什麼會有寬限期？什麼情況才適合用寬限期呢？

先想一下什麼樣的情況會需要在短期內只付利息不付本金，也不擔心未來要還款的本利金額會更高？會有幾個情況符合：

1.投資客

第一個就是投資客，投資客買進房產，簡單整理屋況後立馬要轉手賣出了，投資客在意的是資金使用效率與房屋周轉率，他們在現場看房的時候就已經帶裝潢師傅一起去看了，確定要買下房子時，裝潢師傅已經在排工班時間了，交屋後3個月內就可完成裝潢重新上架販售，房仲也很喜歡這樣的買家，短時間內可以讓他們賺到買賣的服務費。

對投資客而言，他們從交屋、裝潢到實際賣出只需要6個月～12個月，這段期間他只需要付利息跟房仲服務費就好，這個就是他的投資成本，2年寬限期已經很足夠。

而且以前面的例子為例，寬限期的付款金額是2萬7,500元，沒有寬限期是5萬6,955元，相差了1倍，這表示投資客的同一筆資金，若使用寬限期，他可以同時買2間房子，繳2間房子的房貸，加速手上房產的流通量與獲利。

2.換屋族

第2個是換屋族，對於能力只能繳1間房子貸款的人，想換房子的時候，有個困難的決定，到底該先賣掉現在住的房子，拿到頭期款與清掉現有貸款，還是要先買下1間房子，再來賣現在住的房子，但卻同時有2間房貸要付。

有了寬限期，對於想換屋的人來說，就可以考慮先買再賣，2間房子同時申請寬限期，2 年只繳利息，總還款金額就會跟原本本利還款的金額差不多（如貸款金額相同），只要在2年內將舊屋賣掉，之後開始本利還款的時候，就會回到原本的還款金額，舊屋也不會需要急著賣出而賣到價差的價格。

3.資金暫時不足者

第3種是暫時資金不足，但確定幾年後可以獲得一大筆錢的人，譬如會有大額獎金、規畫中的遺產或長輩之後會支援房貸（譬如在免稅額內逐年贈與），如貸款1,500萬元要月還5萬6,955元，但還款能力只能月還3萬元以內。

這類人就可以先申請3年寬限期，寬限期內只需要還2萬7,500元，只要在3年內取得800萬元資金，譬如長輩每年贈與488萬元，2年就可取得贊助的資金，然後在綁約期過後還掉800萬元本金，剩下的700萬元貸款，27年本利月還款金額就只要2萬8,672元，購屋者就不需要多等待這2年長輩贈與資金的時間。

但對於自住者來說，如果短期內沒有要換房的打算，其實並沒有必要申請寬限期。因為使用寬限期，寬限期期間只還利息不還本金，總繳款的利息費用會比較高，本來30年的本金還款年限變成25年～27年，寬限期過後的還款金額也會增加。就如我一開始提到朋友的案例，月還款金額增加，寬限期對他來說並沒有好處。

但現在購屋時，有些房仲或預售屋代銷業者也會建議先用寬限期，建議的原因是一開始還款壓力比較輕，幾年後收入可能也會增加，這麼說，他們比較好成交，至於之後房貸能不能還得起，收入是否真的會增加，跟他們並沒有關係。

也有人考慮先只還幾年的利息就好，少繳的本金可以先用來投資，投資有賺錢，在寬限期結束後可以用來償還本金，貸款壓力同樣可以減輕。我認為這個想法稍微偏理想化，這麼有把握這3年投資一定會賺錢？

我在把這3年的差別計算出來，有用寬限期的3年總繳利息是99萬元，無寬限期的本利總繳金額是205萬380元，其中也還了109萬5,117元的本金，這3年下來可以存下投資的金額是106萬380元。兩者的利息差額是3萬4,737元，如果這3年可以用這筆資金投資賺到超過3萬5,000元，約年化報酬率超過3.25%，那就是划算的。

3年寬限期與無寬限期本利總繳金額差異

本文獲「雨果的投資理財生活觀」授權轉載，原文：該不該申請房貸寬限期

延伸閱讀
新青安房貸划不划算？實際試算利息繳更多，對於「這種人」來說不划算
40年房貸加寬限期，為什麼內行人大推？再給你5家銀行，房貸可以貸到85成

作者簡介_雨果的投資理財生活觀

雨果以過去17年的生活理財經驗，分享日常生活中常見的理財與投資觀點，希望透過分享與討論的方式與各位共同建立一個正確且可行的理財退休計畫。本文內容會包含股市投資、保險規劃、理財觀念、與商業想法。