想呼嚨國稅局...「用水度數卻露餡」　他短期賣房下場曝！

好房網News記者林和謙／台北報導

個人若出售105年（2016年）1月1日以後取得得房地，可適用房地合一所得稅課稅規定；財政部中區國稅局表示，對於房地所有權人因住所遷移等的實際需要，而出售其原有自住房地產，屬於自住換屋需求，為避免民眾因租稅負擔而影響重購新自住房地的能力，《所得稅法》第14條之8規定個人出售自住房地，並另行重購自住房地，可申請稅額扣抵或退還，但須注意「應有設籍及實際居住的事實」。

中區國稅局表示，個人出售及重購自住房地，必須符合本人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，無論是先售後購或先買後售，都要按重購價額占出售價額的比率，申請扣抵或退還稅額，且出售舊房地與重購新房地兩者完成移轉登記日時間差距應在2年內，另經核准適用房地合一所得稅重購退稅或扣抵稅額的自住房地，重購的新房地如在5年內改作其他用途或再行移轉時，將追繳原扣抵或退還的稅額，以避免投機。

不過中區國稅局提醒，上述所稱設有戶籍並居住，除需要有戶籍遷入登記外，並應有「實際居住事實」，如果是為了符合形式要件所刻意為之的安排，就與法令保障自住權益的立法目的有違，則沒有扣抵或退稅的適用。

中區國稅局舉例說明，納稅義務人甲君於110年（2021年）8月2日（登記日）以1,300萬元出售其同年5月10日（登記日）買賣取得的A房地，並辦理個人房屋土地交易所得稅申報及繳納稅款，後來於112年（2023年）4月27日以1,500萬元重購B房地後，申請退還已納稅額。

但經中區國稅局查核發現，甲君於110年5月10日登記取得A房地，同年7月5日簽約出售，同年7月7日才將本人戶籍遷入A房地，並於同年8月2日移轉登記給買方，其持有A房地期間（僅約3個月）、每月用水只有1度及3度，用電則為基本底度，且無提示足夠證明確有實際居住的相關證明文件，很難認定有居住事實。另查核發現，甲君從105年起陸續買進數筆其他房地產，僅持有數月就出售、最長持有僅5個月，都是短期持有不動產買賣交易，本案以客觀使用狀態而言，認為甲君並未實際居住於A房地，因此不核准其重購退稅的申請。