Q香港房價所得比全球居冠，平均要不吃不喝二○．九年才能買得起房，台北市十五倍則緊追在後，高房價已經成為全民之苦，多年來香港房價逐年攀升，除遭遇國際重大利空外，幾乎都呈大漲小跌趨勢。此外，根據Numbeo網站資料，全球前十大房價負擔最沉重的城市有五個在中國，顯示香港與中國面臨同樣的泡沫危機。想請教莊教授，是何種因素造就今日香港的高房價？這樣的高房價是否還會繼續向上攀升？
A:根據美國房產顧問機構「Demographia」二○一八年第三季研究報告指出，全球八個國家，包括美國、英國、加拿大、澳洲、紐西蘭、愛爾蘭、新加坡、中國(香港)等二九三個主要城市當中，香港已經連續八年成為全球買房負擔最沉重的城市，其房價所得比在二○○二年僅四．六倍，二○一五年飆漲到一五．七倍，之後更持續攀升，二○一六年一八．一倍、二○一七年一九．四倍，二○一八年更攀升至二○．九倍，相當於香港居民的薪資所得，要不吃不喝二○．九年才能買得起一間房子(請參閱附圖)。
※香港房價所得比全球居冠 ─20.9倍，被評為「極度負擔不起」城市
根據Demographia研究機構的定義，以中位數房價除以中位數家戶年收入的倍數，作為房價負擔能力指標，當房價所得比小於三倍屬於「可負擔」範圍，三．一至四倍為「略超過負擔」，四．一至五倍為「嚴重負擔不起」，五倍以上則是「極度負擔不起」。香港被評為「極度負擔不起」，其餘同樣被列為極度無法負擔的城市，前五名包含有加拿大溫哥華一二．六倍、澳洲雪梨一一．七倍、澳洲墨爾本九．七倍與美國聖荷西九．四倍，接續為美國洛杉磯、紐西蘭首府奧克蘭及美國舊金山等。
香港房價於二○一三年再度開始大幅飆漲，二○一五年九月到達頂峰，累計大漲約三七○％，這波房價的飆漲，除了與自由經濟有很大的關係外，更與一九九七年回歸中國後的陸客移民潮脫離不了干係。然而，過度膨脹的房價，至今還讓很多人不相信房市會出現泡沫，更忽略泡沫破滅後對經濟帶來的嚴重傷害，尤其近年資金嚴重外流，在在顯示房市出現泡沫的可能性已經越來越高。
※雙北高房價所得比緊追在後 ─台北市2016Q2曾高達15.64倍
反觀台北市二○一六年第二季房價所得比曾高達一五．六四倍，導致購屋者超過六○％的收入用於繳交房貸，根據內政部數據顯示，台灣房價所得比於二○一八年第二季為九．二倍，台北市為一五．○一倍，新北市也高達一二．二七倍，與香港的一九．四倍仍有相當差距，值得關注的是，如果未來台灣的所得收入無法有效提升，房價所得比將會繼續攀升。
台灣房市於二○一四年實施囤房稅後，二○一五年房市急轉直下，至今仍處在下修階段。根據金管會發布資訊，二○一八年房貸「寬限期」到期，須還款金額高達五四二九億元台幣，占當年五月底住宅房貸放款餘額六兆七四五○億的八．○五％，雖然有五千多億元到期，不過由於國銀平均房貸逾放比仍處於低水位，因此對房市影響不大。
基本上，台北市房價要追上香港的可能性不高，香港地狹人稠，且有不少亞洲超級富豪居住在香港，豪宅聚落一屋難求。反觀台灣城市沒有明顯界線，可以選擇交通便利且房價較低的蛋白區移動，因此，台北市如無太多外來人口移入，例如香港或中國，基本上房價不太可能逼近香港。
※全球前十大房價負擔最沉重的城市有九個在亞洲 ─前九名皆超過三十倍，遠高於合理範圍三至六倍
二○○八年之後全球都籠罩在錢多低利率的投資利多環境，推升房價一漲再漲，根據Numbeo的數據顯示，現階段全球房價負擔最沉重的前十大城市，分別為加拉加斯(委內瑞拉)、香港、北京、上海、深圳、孟買、金邊、台北、廣州與科倫坡(斯里蘭卡)，前九名房價所得比皆超過三十倍，遠高於合理範圍三至六倍，以當地的中位數家庭所得計算，得不吃不喝超過三十年，才能買下一戶棲身之所，著實令人汗顏。
其次，就長期經濟與人口結構的發展，將持續支撐房價走揚，特別是在開發程度較低的經濟體。另外，未來人口呈現萎縮的城市，譬如日本東京及韓國首爾的房市需求，則將逐漸走弱。
※香港房價的三階段─房價指數 ─未來中國是否大量移民是一大變數
當中國的高淨值人群不斷將資產外移，香港的超高房價也不斷有雜音傳出，這個房價所得比高居全球之冠的城市，未來走向如何，也成為眾所矚目焦點。
如將香港所有類別(A+B+C+D+E類型)的房價指數以一九九九年為基期一百，在一九九三年至二○一五年這期間共歷經了「上升─下降─上升」三階段。
第一階段自一九九三年至一九九七年十月，房價指數自八四．四上漲至一七二．九，漲幅高達一○五％。
第二階段自一九九七年至二○○三年七月，因遭遇亞洲金融風暴，房價指數跌落至五八．四觸底。
第三階段自二○○三年八月至二○一五年九月，又重新步入上行軌道，房價指數一路攀升至三○六．一，漲幅超過四倍，其後在美國升息，香港及中國經濟同步減緩情況下，香港房價指數才又呈現微幅下降走勢。
※香港房租的三階段─租金指數 ─租金水漲船高，租房生活苦不堪言
根據香港差餉物業估價署資料顯示，香港約有一半的家庭靠租房生活，因此也可以從私宅的租賃市場觀察當地房市變化，與房價指數相同，以一九九三年至二○一五年期間觀察，私宅租賃市場同樣歷經了三波的漲跌週期。
第一波自一九九三年一月至二○○三年九月十年期間，租金指數最高點漲至一九九七年十月之一三九．三，最低點則出現在亞洲金融危機期間，跌至二○○三年九月之七一．三。
第二波自二○○三年十月至二○○九年三月五年期間，租金指數自谷底攀升，但仍未回到亞洲金融危機前水準，其後又遭遇全球金融海嘯，二○○九年三月租金指數跌至谷底九三．二。
第三波自二○○九年四月至二○一五年九月六年期間，止跌反彈後於二○一五年漲至一七七．五的高點，隨後又開始走弱(請參閱附圖)。
※香港房價與所得比較的三階段─房價所得比 ─香港經驗有何值得借鏡之處？後續尚待考驗的路還很長！
要觀察房市冷熱，可從當地的住房價格與居民的家庭年收入相比較，當房價所得比偏離國際公認合理區間的三至五倍，便可了解當地房價是否有過熱傾向，以一九九一～二○一五年期間分三階段觀察。
第一階段一九九一～一九九七年，這一階段投資和投機盛行，房價所得比也因此自八．七倍飆升至一七．五倍，屬於泡沫瀕臨破滅邊緣。第二階段一九九七～二○○三年，房價所得比受亞洲金融危機影響，自高點跌落至六．七倍。第三階段二○○三～二○一五年期間，房價所得比再次攀升，二○一五年甚至達到二三．一倍的歷史高點，此時房價過熱，泡沫也已攀升到前所未見的高點，風險與危機也逐漸加劇，如何為過高的房市降溫，成為刻不容緩的一大議題。
由以上數據的比較分析，香港全球最高房價所得比二○．九倍的前因後果，是否有哪些值得我們檢討省思之處？於今，台灣正面臨兩岸錯綜複雜的關係，加以人口變遷所衍生的移民政策，香港經驗有何值得我們借鏡之處？後續尚待考驗的路還很長！