好房網News記者楊欽亮 / 報導
台灣利率頻在低檔盤旋，為了打敗定存，讓資金獲得更好的回報，這些年國人流行到海外購買不動產，冀望行銷廣告上動輒5%起跳的高投報率美夢成真，然而前幾天自由時報報導指出，從2011年6月到今年5月底，台幣對日圓就升值了27.92%，台灣販售日本不動產量體不小的信義房屋，自東京設點至今累積成交2500件，超過1600億日圓，即將近台幣440億元的不動產，導致投資人帳面價值縮水將近3成。
投資人荷包瘦了，但是反觀信義房屋卻賺了豐厚的仲介佣金。投資人因為信義房屋是上市公司而賦予信任，跟著去買遠在2100公里以外的東京不動產，但是卻可能因為沒有被告知匯損與租金投報下降風險而慘賠一屁股，午夜驚醒時，他會不會一而再，再而三自問: 「到底是怎麼一回事」、「信義房屋不是深耕日本九年了，怎麼還會這樣」呢？
根據財團法人台灣經濟研究院調查，國人赴海外購置不動產規模在2016年時突破台幣1000億元。數字大幅成長的主因是台灣房地產景氣自2014年底之後反轉直下，投資誘因大減，加上利率頻創新低，錢長不出錢，只好把資金移去海外買不動產。由於台灣人對日本有特殊情感，加上信義房屋、群義房屋、JPHOME等代理業者招攬，很多人因而去東京，去大阪買房子，不過估計買來自用的買家只占少部分，大部分買家著眼的是不動產業者標榜的穩定投報率與租金收益，這些說詞如今卻像一個個氣泡，陽光來了就一個個被戳破。
穩定報酬的第一個挑戰是你抓不住它的匯率，第二個就是少子化。少子化是全球共同趨勢，台灣如此，日本也是如此，日本少子化惡化的情況已經嚴重到被日人稱為「國難」，日本國立社會保障暨人口問題研究所發表的報告指出，30年後全國人口將減少4000萬，三分之一的房子可能變成空屋，加上日本租屋市場健全，持有房屋的稅賦很重，不買房子不會像在台灣一樣承受莫須有的壓力，「日本人不買日本房子」成為流行語，在這種情況下侈言高投報率是容易砸鍋的。
也因此，未來如果你的日本房地產想要脫手，就會是個傷腦筋的習題。名作家劉黎兒的文章裡就直接挑明了一件事說: 「台灣人或華人購買的房產都在華人圈裡打轉，而不受日本市場歡迎的物件，如中國人群集的塔層大廈、住家一樓、面北無日照、繁華鬧區等等，只好等專仲介華人的房產業者賤價去找下一隻華人小老鼠接手。」
而根據工商時報報導，由於地價跌跌不休，加上脫售乏人問津，兒女不想繼承，不少日本地主被迫選擇任由土地閒置荒廢，這個現象與銷售日本不動產業者口中的美麗遠景相比對，是殘酷的反諷。
為了促銷不動產，這些禁忌與已經發生的事，台灣代理業者都會一一揭示給買家嗎？
另一個沒有揭露的是「實價」。日本的實價登錄已經上路二十多年，完全仿照歐美房價透明機制，但僅有合法仲介業者可以付費查詢房價、租金價格乃至於銀行估價，一般消費者能上國土交通省網站找到簡易版本，但因都是日文，看不懂日文的人也沒輒。在不熟悉的土地上遇上資訊不對等的待遇時，信義房屋等代理業者有沒有跳出來保護投資人呢？
如果日本不動產買主極幸運地沒有買貴太多，出場時又賺了一點，還不能跟你說恭喜。第一，你算過持有不動產的這些年裡繳了多少房屋稅、地價稅和管理費嗎？第二，如果五年內脫手，你的讓渡所得要面對30%的所得稅，外加9%的住民稅，賺來的說不定都賠回去了。
這些年不少台灣人購置日本不動產，再當成民宿或民泊經營，但2018年6月15日新民泊法上路後，若未經登記並通過消防檢查等查核的民宿或民泊將被重罰。這件事茲事體大，你還敢抱著到日本經營民宿收租的大夢嗎？請千萬慎思！
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