半年前資深併購會計師A，說要介紹他的老師給我認識。「什麼樣的老師呀？」我問，「他呀，是很多上市櫃老闆的私人股市顧問，以前也是百億資金操盤手喔。」A很神秘地回答。「真有這麼厲害？」我半信半疑的態度，直到我見了他所說的「謝老師」本人，才深深為他在股票專業的見識折服。
謝老師學問淵博，年近六十已滿頭白髮，說話風趣也帶點嚴厲。即使他是精通百餘本股票經典著作的留美數學博士，初次見面就跟我強調一個觀念：「不要叫我專家，因為股市沒有專家，只有贏家跟輸家。我只想著好好當個贏家。」若談到他的股票投資策略，他自認是巴菲特價值投資法的實踐者，因為投資穩健比什麼都重要。「在我法人投資操盤經理人這行，人才的折損率是很高的，有90%的人待不到兩年。因為只要有10億資金賠了10%就是1億，老闆會直接叫你回家吃自己。」謝老師說。而他退休以前在法人投資操盤這行一做就二十多年，只換過兩個老闆，可見得他不管多頭空頭都可以穩健獲利的本事。
只是若論及房地產，住高雄來回台北的謝老師謙虛地說他不懂，但斬釘截鐵表示不會在台北買房。
「這是機會成本問題。」謝老師說，「台北房價太貴了，為住房要付出的機會成本太高。以前有一位服務我的證券營業員，因為接我的單變成超級業務，賺了1000萬獎金當自備款去內湖買了3000萬別墅加500萬裝修。如今不景氣每個月還要繳20萬的本息，現在壓力大得不得了，人生也被卡住不敢做更多冒險的嘗試。」
謝老師喝一口茶說：「買房自住看的是C/P值，台北一棟房成本可在高雄買三棟房，在台北租房子住就行，租金還可節稅不是更好？若我是他，就會把這1000萬好好研究如何每年賺10%現金流，一年有100萬的現金收入後，同時去嘗試做可以賺到另一個1000萬的業務工作。」
謝老師在紙上寫了1000萬與10%兩個數字，說：「左邊賺這1000萬是靠機運，很多人是靠繼承、聯姻或景氣大好的業務獎金；但右邊這每年賺10%功夫就是真本事，得靠廣閱知識、長期研究與實戰經驗了。」他圍繞著右邊這10%數字畫圈圈說：「子房老師，像你是在多空房市裡長期鑽研每年賺10%現金流的機會，我就是在多空股市裡長期專研每年賺10%現金流的機會。」
「股市風險比較高，謝老師您厲害多了啦。」我說。
很多朋友問我現在該不該買房？透過學校教育進入能大展長才的職場，或者加上扶養家庭的支持，都可能有機會為我們帶來第一桶金。而這桶金該拿來買房自住或拿來轉投資，「機會成本」是很好的評斷方式。在房市多頭的年代，買房自住還能夠增值，這是機運。但在房市長空的年代，過去這種一石二鳥的機會就很難找了。
所以用機會成本來做買房決策分析是很好的方式，但每個人的機會成本都不同，怎麼會有標準答案呢？「能賺到現金流的機會優先！」這是我與謝老師在觀察台灣國際政經局勢與房市股市表現後，一致認同的策略。
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●作者簡介_紅色子房
紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作：《危機入市！投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術：外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密》
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