在東南亞發展屬於後段班的柬埔寨，近幾年受惠於中國一帶一路政策的關係，首都金邊的房地產市場有過幾波表現，進而吸引大批開發商、房仲業者，紛紛標榜為投資熱門選項。大型的海外樓盤銷售現場，也多半能看到主打柬埔寨，特別是金邊核心地段的建案。
圖一：金邊地區土地漲幅。圖／截自 InvestintProperty.com
要談金邊房地產，我們首先簡單了解一下柬埔寨這個市場。首先它至今仍是東南亞開發程度相對低落的國家，人口約 1,600 多萬，年齡低於 15 歲的佔總人口約 30%，人均 GDP 一直到 2017 年才超過 1,400 美元。雖然近十年來經濟成長率都維持在 6-7% 左右（除了 2009 受金融海嘯影響僅有0.1%），但整體的基礎建設仍不足，且由於長期由洪森政權獨裁統治，人權與民主等議題方面被歐美諸國詬病，甚至歐盟還於 2018 年討論取消對柬關稅豁免的待遇。因此在柬埔寨投資的「外商」，其實中國佔了很大的比重（其次為日本），故所謂外商帶動投資，投資炒高房價的現象，追根究底不外乎來自華人的海外購屋熱潮。
金邊一帶的房價概況
以整個東南亞來比較，金邊確實在某些方面具備優勢。例如純粹以首都圈房價來看，比起曼谷、雅加達、吉隆坡、河內、馬尼拉等其他都市，金邊市中心每平方公尺的價位大約在 2,000 到 2,500 美金左右（2015 年數據），相對便宜。而這樣的費用也是針對給外國人購買「公寓」（condominium）的平均費用（具有永久地上產權），若是當地人偏好的「排屋」或是獨門獨戶的房子，又是另有其本地房市的價碼，這類帶土地所有權的房產一般來說是不允許外國人購買的。當然，以公司法人，或其他灰色手段購入帶土地權的房產，也時有所聞。
單從圖一來看，金邊地區又以 Daun Penh、Chamkarmon 和 Makara 等屬於傳統上市中心的地段，漲幅最為可觀，也是眾多建案聚集之處。不過值得注意的是，這裏的數據是以土地增值作為判斷標準，房價是否能有相同的表現，還必須納入更多複雜的因素。再者，柬埔寨雖然擁有許多新興市場的優勢，例如人口年輕化、政治穩定（獨裁）、經濟成長迅速、因一帶一路計畫中資大量投入等，但它終究仍屬於落後的國家，生產力、消費力都非常有限。
若針對金邊居民做調查，絕大部份仍寧可選擇離市區車程 20 至 30 分鐘的地段，購買排屋，也就是類似透天別墅的房子，而非購入市中心的電梯大樓。以 2017 年的觀察，金邊環市區的地段，50 平方公尺土地面積搭建的 2 層樓排屋，售價約在 4 到 5 萬美金左右；同比市區電梯大廈，市內面積不足 30 平方公尺的新公寓，售價卻可以喊到 15 萬美金以上──這幾乎已經是在曼谷市區的行情了。何況金邊無論是本地人口、外籍的白領工作者還是觀光客的需求都不足以支撐龐大的供給，因此，若抱持著賺取「租金收益」＋「房屋本身上漲」的心態來投資金邊房地產，前者的收益率恐怕還不如周邊的曼谷、河內、胡志明市來得高。
房價上漲因素與隱憂
我們如果再來看「房屋本身上漲」的部分，不錯，隨著外商（中商）投資，土地價格上升，某些建案因為搭配尚話題性的新聞（例如大型公共建設，或是賭場特區等），以及海外房仲炒作十足的話術等，房價跟著水漲船高也是意料之中。不過，房產市場尚有句話叫做「有行無市」，房價雖高，行情有，但沒有人願意接手，市場反應冷清，一樣無法套現出場。
這不僅是在金邊，包含大部份跟著東南亞風潮被炒起來的曼谷房市、馬尼拉房市、河內房市等都有類似的狀況：投資人興致勃勃地聽信了「保證每年 N%」的回報率，甚至還保證 N 年由建商支付該租金報酬；可是仔細一想，不難發現那些保證幾年內要給的「租金」，早就先灌在一開始的總價，羊毛出在羊身上，投資人每年拿回的租金收益，其實也不過是一開始自己就先付出的的房價而已。再說，等持有幾年後想出售套現，便會發現根本就沒那麼容易賣掉。
根據數據，2016 年底金邊一帶光是待售中的「排屋」就有 3 萬多套，更遑論動輒幾十層高、擁有上千個單位的電梯大樓建案了，像是光 2018 年，就有 17 個「高檔公寓」的建案完成，為金邊市區提供超過 13,000 套的單位，而預計到 2020，市場上還會有將近 4 萬套的新成屋。想當然爾，供給過剩至少在未來幾年內都是可預見的問題，當剛性需求不足，絕大部份的房屋是由海外投機客在支撐時，這樣的市場基本上就是在賭誰會是最後一個「接盤俠」，一旦泡沫破滅，價格便有很高的機率會崩跌。
柬埔寨通行美金（但在 2018 年底，政府開始出台政策強化本地貨幣的使用），無外匯管制，博彩行業合法，又特別支持中國的一帶一路政策⋯⋯這些幾乎是這幾年金邊房產銷售的必備台詞。而金邊吸引大量中國人買房的原因，除了看好經濟成長這類檯面上的理由之外，恐怕也因為握有資金的中國人，需想盡辦法將其轉往其他國家。
柬埔寨市場上通行美金，銀行監管、反洗錢等措施也不盡完善的情形下，不少「中資」便名正言順地進入金邊房市，而據金邊當地的房仲業者估計，在 2016 至 2017 年間，超過 50% 的金邊市中心，電梯公寓型的單位是由中國籍的買家所購入。這個現象也開始被當地的媒體與民眾視為警訊，憂心可能炒高的房價，以及隨之而來的泡破會影響經濟。
誠然，投資勢必有風險，各家說法也僅能代表一家之言，相信市面上絕對也能夠看到大力吹捧「20 年前北上廣，10 年前台灣，3 年前泰國，現在正是柬埔寨」這類的分析，他們當然有有其論證的依據和道理，沒有絕對對錯的問題。不過，無論置產、投資，還是操作其他的金融商品，多方攝取資訊，做好風險管控，懂得量力而為，才不會因小失大。
執行編輯：邱佑寧
核稿編輯：何承祐
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