美國房市正在趨緩 對經濟而言不是好兆頭

近幾日公佈的一些住房數據報告都呈下降趨勢。美國成屋和新屋銷售 6 月均出現下降，上個月的數據下修。疲軟的銷售數據使建商信心跌至 10 個月以來的最低水平。

Stifel 首席經濟學家 Lindsey Piegza 表示，美國房市近幾個月來一直在失去動力，主要是第二季新屋開工率下降、建築許可和銷售下滑，「房市是衡量經濟整體健康狀況的重要指標，房市疲軟給下半年美國經濟成長的可續性亮出紅燈。」

美國商務部表示，6 月美國新屋銷售下降 5.3%，經季節調整後的淨銷售數為 63.1 萬套，為 8 個月以來的最低水平，而上月數據則向下修正。雖然新屋銷售僅佔房市的 10%，但最新的成屋銷售結果並沒有好轉。

6 月成屋銷售連續第 3 個月下滑。據美國全國房地產經紀人協會 (NAR) 的數據，6 月成屋銷售下滑 0.6%，經季節調整後年率為 538 萬戶，較 2017 年 6 月下降 2.2%。 5 月銷售速度從 543 萬套下修至 541 萬戶。

Piegza 說，「成房銷售有助於推動其他經濟部門，包括消費者信心和支出，以及建築和貸款活動。」

房產評估公司 Miller Samuel Inc. 總裁兼 CEO Jonathan Miller 表示，「長期低庫存正在扼殺銷售。」而紐約市和舊金山等單價較高的房市銷售成長放緩，主要是受到購屋者認為川普政府的聯邦稅制改革存在不確定性。

NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 表示，庫存水平連續 3 年下降，過去 10 年中有 8 年下降。按目前的銷售速度，只需 4.3 個月就能耗盡待售房屋的總庫存；通常 6 個月被認為是一個較為均衡的市場。

Miller 表示：「房貸利率上升，對銷售房屋更沒有助益。」雖然升息對美國人來說是名義上的加薪，但這足以影響購屋決定。根據抵押貸款仲介商房地美 (Freddie Mac) 的數據，30 年期固定利率房屋貸款的平均利率從一週前的 4.52% 上升至 4.54%，並表示長期貸款利率一直處於 7 年來最高水平。

Freddie Mac 首席經濟學家 Sam Khater 在聲明中表示，「耐壓性漸漸成為許多市場關注的問題，因為房價持續上漲和更高的房貸利率相結合，似乎只會讓更多的潛在買家卻步。」

另一個問題是工資成長。專家指出，在按通貨膨脹通整後，10 年來工資並未上升。由於缺乏庫存推動房價上漲，可負擔性成為一個問題。Piegza 表示，目前的房價指數就房價和工資而言，工資並未跟上市場的步伐，市場定價超出消費者負擔 6-8%。

根據 NAR 數據，美國房價中位數按年率計算已連續 76 個月上漲。6 月成屋價格中位數為 27 萬 6900 美元，比去年同期上漲 5.2%。