「政府優惠房貸利率這麼低,大家都在搶,現在不買,額度快用完了哦!」不論是賣預售屋或是中古屋的仲介,都喜歡用這套話術鼓吹你趕快行動。

仲介最愛用時間壓力逼迫你不要想太多,但是買房子,動輒投資數百萬元、上千萬元,房子地段對不對?大小環境好不好?總價是否合理?以上3大問題都有了答案,才能去談房貸利率高低。千萬不要本末倒置,為了搶搭政府的優惠房貸利率列車,而急著下定買房。

不過,正因為總價高、佣金可觀,業務員為了促成買賣,平常即演練各種話術,目的是要破壞你的理性判斷,攻破心防,讓你盡快點頭成交。接下來,透過4位買屋達人的親身經驗,教你如何破解各式銷售話術,看清「仲介不想告訴你的真相」。

仲介:裝潢好的房子買到賺到
真相:房子瑕疵全遭掩蓋
參觀屋齡20年、甚至30年以上的中古屋,購屋者常會發現,踏進公共空間,盡是斑駁的牆壁、搖搖晃晃的樓梯扶手;但走進房屋室內,眼前竟是美輪美奐、別具情調的空間。這時仲介就會告訴你,這全新裝潢價值200萬~300萬元,房屋總價又不貴,簡直買到賺到,真是太划算了!

小心!這可能就是包著糖衣的美麗陷阱。如果屋況糟,屋主為了能賣好價錢,一定會用裝潢掩蓋瑕疵,全新的裝潢就是為了方便轉手所做的掩飾,裝潢的材料、人工也一定能省就省,很容易出問題。甚至有屋主打著購屋送裝潢的旗幟,結果排油煙機的通風管只接到天花板就中斷,牆壁完全未鑿穿,油煙全都排進天花板中。

最愛投資台北市區內30年老公寓的主持人蘇逸洪就表示,買中古屋最好買「素顏屋」,雖然必須重新裝潢,要花錢、花時間,但是沒有裝潢過的老屋,不但能讓你一次摸清楚房子的問題,還能藉機壓低房價,對買家較有利。

仲介:屋主晚上才有空安排看屋
真相:這房子採光可能不好
當仲介一臉誠懇地對你說:「對不起,屋主白天要上班,這房子只能晚上看屋。」你是否以為這是人之常情,就接受晚上才去看屋?錯!這時候你可得多加注意,這房子的採光可能不好。

買家永遠想要買到物超所值的房子,而賣家當然希望價格愈高愈好。近年房仲業著重品牌,過去欺騙客戶、引起糾紛的情況已較為少見,不過,為了賺取佣金,總是要美化商品,因此,盡量避重就輕,成為他們拉高成交率的慣用策略。

按此策略,帶買家看屋,會挑選最佳時機,盡量隱惡揚善,比如採光不佳的房子,就約在晚間帶看。

要破解這類銷售策略,買屋達人王建智建議,買屋前看房至少要看5次。他每看一間屋,都會用「自己是否喜歡住」來過濾,白天、晚上、晴天、雨天,不同氣候和時間至少先看3次,這3次以考察周邊環境為主,同時向鄰近住戶、商家探情報;另外2次的重點,則是專攻屋況檢查。這樣才能找出潛藏的問題,充分了解缺點,也能在殺價的時候派上用場。

仲介:已有人出價,最好趕快決定
真相:倉促決定,通常會後悔
仲介帶你看屋時,如果告訴你:「這房子很不錯,今天店裡就帶看了好幾組客戶,其中有對夫婦好像很有意願,如果你真的想買,可能要快點決定!」或是你在看屋時提出了購買價,仲介卻很苦惱的跟你說,有另一個買家出更高的價錢,很可能會成交。

如果你原本對這個房子就有7分喜歡,聽仲介這麼一說,無形中就好像有了時間的壓力,本來想按達人教的分5次看屋,或是多看幾間房子再決定,但是在「不買,別人就搶走了」的念頭催化下,很容易倉促就做出決定。尤其買方會因為有人搶,加深這個房子果然不錯的想法。因為能達到「一石三鳥」的效果,凡是透過仲介買中古屋,幾乎一定會遇到仲介使出這招必殺技!雖然不完全是虛構,可能真的有其他買家中意,但是不論真假,匆促做決定都容易招來日後的後悔。買屋達人王珮華建議,還是要把握貨比三家的原則,仔細檢視房屋,深思熟慮後再購買。

仲介:我們可以幫你貸更多錢
真相:能否繳得起才是關鍵
「現在利率這麼低,我們可以幫你多貸50萬元,買下這房子。」如果原本就很喜歡,只是賣價實在超出預算,聽到仲介這麼說,你會不會心動?最近還有房仲業跟銀行合作,推出高達9成的房貸加信貸組合,讓買屋者自備款可以再壓低,買房子的門檻好像變得更低了。

可是不管利率多低,房子的貸款成數可以拉到多高,終究是「借錢」,每個月房貸要繳的金額,才是你該認真評估的。

貸款費用應以不超過家庭總收入的三分之一為佳,若是超過,房貸壓力可能過大,遇到突發狀況,很容易出現資金缺口。所以買房子之前,必須先評估自己的財力。

買屋達人詹姆士(James,化名)說,銀行會根據景氣好壞,調節房貸成數,隨景氣滑落,目前約落在7成至8成。好仲介會依房屋類型、條件與坐落位置,給予適當的房貸成數預估;壞仲介則為促成買賣,事先拍胸脯保證,「我們合作的代書與銀行很熟,房貸成數絕對沒問題!」

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