จับตา 'เซ็นทรัล' ยึดทำเลทอง 'ลาดพร้าว-พหลโยธิน' ทุ่มงบเชื่อมเมกะโปรเจ็กต์หมื่นล้าน

จับตา “เซ็นทรัล” ยึดทำเลทอง “ลาดพร้าว-พหลโยธิน” ทุ่มงบเชื่อมเมกะโปรเจ็กต์หมื่นล้าน

พลันที่บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN และบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ GLAND ซึ่งเซ็นทรัลได้เข้าไปซื้อหุ้นต่อจากบีทีเอส ประกาศแผนจะเนรมิตที่ดินบริเวณพหลโยธิน เยื้องกับแดนเนรมิต เนื้อที่ 48 ไร่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียวสถานีพหลโยธิน 24 และห้าแยกลาดพร้าวพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส มูลค่ากว่า 1.1 หมื่นล้านบาท มีครบทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม โดยเฟสแรกจะเริ่มจากศูนย์การค้า

จึงเป็นจับตาว่า ”เซ็นทรัล” จะตัดสินใจอย่างไรกับที่ดินย่านพหลโยธิน เนื้อที่ 47.22 ไร่ ซึ่งเช่าในนามบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ในเครือกลุ่มเซ็นทรัล

ปัจจุบันเป็นที่ตั้ง ”ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว” และ “โรงแรมเซ็นทาราแกรนด์แอทเซ็นทรัลพลาซา” กำลังจะครบกำหนดสัญญาวันที่ 18 ธันวาคม 2571 หรืออีก 6 ปีข้างหน้า

“นิรุฒ มณีพันธ์” ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) เปิดเผยว่า ขณะนี้ทางเซ็นทรัล ยังไม่ได้มีการหารือมายัง รฟท.เรื่องสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว เพราะยังมีเหลือเวลาอีก 6 ปี กว่าสัญญาจะหมด อย่างไรก็ตาม ที่ดินแปลงดังกล่าวได้โอนให้บริษัทลูก คือ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด เป็นผู้ดำเนินการ

“อยู่ที่บริษัทลูกจะเจรจารายเดิม หรือเปิดประมูลใหม่ โดยจะต้องจ้างบริษัทที่ปรึกษามาประเมินมูลค่าโครงการใหม่ให้สอดรับกับสภาพพื้นที่เปลี่ยนแปลงไปมากในปัจจุบัน ซึ่งมีรถไฟฟ้ามาเชื่อม” นายนิรุฒกล่าว

ขณะที่แหล่งข่าวจาก รฟท. กล่าวเสริมว่า เมื่อ 2 ปีที่แล้ว ทางเซ็นทรัลเคยหารืออย่างไม่เป็นทางการว่ายังสนใจที่ดินตรงเซ็นทรัล ลาดพร้าว แต่ตอนนี้ไม่แน่ใจว่าจะเปลี่ยนใจหรือไม่ หลังจากเตรียมขึ้นโครงการใหม่ที่อยู่ตรงข้ามกับแดนเนรมิต ซึ่งยังมีเวลาเหลืออีกหลายปี ทางเซ็นทรัลยังมีเวลาพิจารณา ทั้งนี้ หากเซ็นทรัลไม่ต่อก็ต้องเปิดประมูลใหม่

“คาดว่าเซ็นทรัลคงไม่ทิ้งที่ดินตรงเซ็นทรัลลาดพร้าว เพราะเป็นทำเลทอง มีรถไฟฟ้ามาเชื่อม แต่การลงทุนพัฒนาอาจจะต้องลงทุนมากขึ้น เพราะการต่อสัญญาครั้งนี้ ต้องบนพื้นฐานราคาใหม่ที่ต้องจ่ายมากกว่าครั้งที่2 ที่จ่ายผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 20 ปี (19 ธ.ค.2551-18 ธ.ค.2571) เป็นเงินกว่า 21,298 ล้านบาท “แหล่งข่าววิเคราะห์

แหล่งข่าวยังวิเคราะห์ต่อไปว่า นอกจากนี้อาคารก็ค่อนข้างเก่า มีอายุ 50 ปี หากจะรีโนเวตอาจจะไม่คุ้ม อาจะต้องลงทุนครั้งใหญ่โดยทุบของเก่าแล้วสร้างใหม่เหมือนโรงแรมดุสิต ซึ่งต้องหารือร่วมกันก่อนสัญญาจะหมด ซึ่งในสัญญาไม่ได้ระบุว่า จะต้องเจรจากับเซ็นทรัลรายแรก จะบอกแค่ว่าในช่วง 3 ปีก่อนหมดสัญญาจะต้องเตรียมส่งมอบอะไรให้รถไฟบ้าง ต่างจากครั้งแรกที่ระบุว่าต้องเจรจากับเซ็นทรัลเป็นรายแรก ขณะที่ครั้งที่ 2 ดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ ส่วนครั้งที่ 3 จะเจรจาตรง หรือประมูลใหม่ก็ได้และได้รับการยกเว้นไม่เข้าพ.ร.บ.ร่วมทุนฯ

แหล่งข่าวกล่าวว่า ปัจจุบันเซ็นทรัลจ่ายค่าเช่าทุกวันที่ 18 ธันวาคมของทุกปี โดยที่ผ่านมา รฟท.ได้ค่าเช่าระหว่างปี 2551-2564 เป็นวงเงินกว่า 10,000 ล้านบาท ยังเหลือประมาณ 10,000 ล้านบาท แบ่งเป็นปี ปี 2565 จำนวน 1,234.961 ล้านบาท ปี 2566 จำนวน 1,309.059 ล้านบาท ปี 2567 จำนวน 1,387.603 ล้านบาท ปี 2568 จำนวน 1,470.859 ล้านบาท ปี 2569 จำนวน 1,559.111 ล้านบาท ปี 2570 จำนวน 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 จำนวน 1,751.817 ล้านบาท

ด้านแหล่งข่าวจากกลุ่มเซ็นทรัล กล่าวว่า ขณะนี้ยังไม่มีนโยบายชัดเจน อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าจะยังคงต่อสัญญาเช่ากับ รฟท.ออกไปอีก เพราะศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว คนละเซ็กเมนต์กับโครงการใหม่ซึ่งอยู่ตรงข้ามกับแดนเนรมิต ซึ่งพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส มีศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน ซึ่งจะเจาะกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ ถึงแม้ว่าที่ดินจะไม่ได้อยู่ติดกัน ก็อาจจะสามารถซินเนอร์ยี่กันได้ คงต้องพิจารณากันอีกทีหลังจากนี้ ยังมีเวลาเพราะสัญญาเช่ายังเหลืออีกหลายปี

อีกไม่นานเกินรอคงได้รู้กัน!