ทุนจีนทะลัก-แห่ตุนสต็อกสู้ภัยภาษี ดันยอดเช่า คลังสินค้า ไทยพุ่งเฉียด 90%

ไม่ใช่เพราะเศรษฐกิจโต! อินไซต์ คลังสินค้า ชี้ ภาคธุรกิจกลัวซัพพลายเชนขาด สั่งสินค้าจีนมาถมจนพื้นที่ไม่พอ หมวดไฮเทค-รถยนต์ นำทีมยึดทำเลทอง EEC และกทม. ดันอัตราเช่าจริงแตะ 5.89 ล้านตารางเมตร ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ชี้โกดังยุคใหม่ เลิกทำหน้าที่แค่ "ที่เก็บของ" สู่จิ๊กซอว์ตัวสำคัญในระบบสายพานการผลิต

21 พฤษภาคม 2569 - ภาพรวมการค้าระหว่างประเทศและระบบโลจิสติกส์กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ โดยเฉพาะกระแสการปรับโครงสร้างซัพพลายเชนของผู้ผลิตทั่วโลกที่พยายามลดความเสี่ยงจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitics) และความไม่แน่นอนของมาตรการกำแพงภาษี ส่งผลให้บริษัทข้ามชาติหลายแห่งหันมาใช้กลยุทธ์กระจายฐานการผลิตและกระจายสินค้าไปยังหลายๆ ประเทศ (Multi-location Strategy) เพื่อไม่ให้ธุรกิจต้องหยุดชะงัก

จากแรงกดดันดังกล่าว ทำให้ประเทศไทยในฐานะที่เป็นหนึ่งในศูนย์กลางสำคัญของภูมิภาคที่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมและการเชื่อมต่อทางการค้าที่ดี ได้รับอานิสงส์ไปเต็มๆ สะท้อนชัดจากตัวเลขความต้องการพื้นที่คลังสินค้าในไทยที่ปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะการไหลเข้าของสินค้าจากประเทศจีนที่ทะลักเข้ามาอย่างต่อเนื่อง เพื่อบริหารความเสี่ยงด้านการค้าระหว่างประเทศ ทำให้ความต้องการพื้นที่ในการจัดเก็บและบริหารสต็อกสินค้าพุ่งสูงขึ้นอย่างเด่นชัด

ยอดเช่าคลังสินค้า พุ่งเฉียด 90% บูมจัดในทำเล EEC

หากกางตัวเลขดูภาพรวมสถานการณ์ตลาดคลังสินค้าไทย จะพบข้อมูลที่น่าสนใจว่า ปริมาณการดูดซับสุทธิ (Net Absorption) หรือยอดเช่าเพิ่มสุทธิปรับตัวขึ้นไปอยู่ที่ประมาณ 310,700 ตารางเมตร ส่งผลให้อุปทานคลังสินค้าโดยรวมในปัจจุบันขยับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 6.62 ล้านตารางเมตร

แต่ จุดที่น่าสนใจที่สุด คือ"พื้นที่เช่าจริง" ที่ทะยานขึ้นไปเป็น 5.89 ล้านตารางเมตร ดันให้อัตราการเช่า (Occupancy Rate) ภาพรวมของประเทศพุ่งขึ้นมาอยู่ที่ 88.9% เกือบเต็มความจุของตลาดเลยทีเดียว โดยทำเลทองที่มีการเติบโตโดดเด่นและเป็นที่ต้องการของผู้เช่ามากที่สุดยังคงหนีไม่พ้นพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) รวมถึงโซนกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นแลนด์มาร์กสำคัญของกิจกรรมอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์

เมื่อเจาะลึกไปที่กลุ่มอุตสาหกรรมหลักที่เข้ามาขับเคลื่อนดีมานด์ในครั้งนี้ พบว่ามาจาก 3 ขั้วอำนาจใหญ่ :

• อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์: ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดตามกระแสการลงทุนในเทคโนโลยี AI และการขยายตัวของดาต้าเซ็นเตอร์ (Data Center)
• อุตสาหกรรมยานยนต์: ที่มีการผลิตและการส่งออกเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• อุตสาหกรรมเหล็ก: ที่มีความต้องการพื้นที่จัดเก็บทั้งในส่วนของวัตถุดิบ ชิ้นส่วน และสินค้าสำเร็จรูปในปริมาณสูง

โกดังยุคใหม่ต้องไม่ใช่แค่ที่เก็บของ แต่คือหัวเจาะระบบ Just-in-Time

อีกหนึ่งเทรนด์ที่น่าสนใจคือ บทบาทของคลังสินค้าในไทยกำลังเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง จากภาพจำเดิมๆ ที่เป็นเพียง"พื้นที่ตั้งรับเพื่อวางกองสินค้า" ได้กลายสภาพไปสู่การเป็นจิ๊กซอว์ชิ้นสำคัญในกระบวนการผลิตและซัพพลายเชนแบบเชิงรุก เช่น การใช้พื้นที่คลังสินค้าเป็นจุดจัดเตรียมวัตถุดิบ, การรวมสินค้า (Consolidation) เพื่อเตรียมส่งออก และการเป็นศูนย์กระจายสินค้าเพื่อรองรับระบบโลจิสติกส์แบบทันเวลาพอดี (Just-in-time) ที่ต้องการความแม่นยำสูง

พฤติกรรมที่เปลี่ยนไปนี้ บีบให้ผู้เช่าหันมาให้ความสำคัญกับ "คลังสินค้าคุณภาพสูง" (High-Quality Warehouse) ที่ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์หลัก และต้องสามารถรองรับเทคโนโลยีล้ำๆ อย่างระบบอัตโนมัติ (Automation) ได้ดี ส่งผลให้คลังสินค้าเกรดเอในทำเลหลักยังคงเนื้อหอมและมีอัตราการเช่าสูงลิ่ว ในทางกลับกัน ทรัพย์สินรองหรือคลังสินค้าเก่าในทำเลห่างไกลเริ่มเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงและหั่นราคากันมากขึ้น

แบรนด์ยอมแบกต้นทุน "ตุนสต็อกสูง" ดีกว่าเสี่ยงของขาดตลาด

“ความต้องการคลังสินค้าที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน ไม่ได้เกิดจากการบริโภคที่เร่งตัวขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่สะท้อนถึงการที่ภาคธุรกิจเริ่มให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยงด้านซัพพลายเชนมากขึ้น การไหลเข้าของสินค้าจากจีน รวมถึงการกระจายฐานการผลิตของบริษัทข้ามชาติ ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเลือกถือสต็อกสินค้าในระดับสูงขึ้น และเพิ่มความยืดหยุ่นในการบริหารเครือข่ายโลจิสติกส์ ซึ่งประเทศไทยยังคงได้รับประโยชน์จากแนวโน้มดังกล่าว จากจุดแข็งด้านฐานอุตสาหกรรมและการเชื่อมต่อด้านโลจิสติกส์ของประเทศ”

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วน - หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ของ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ได้วิเคราะห์มุมมองเชิงลึกไว้อย่างน่าสนใจ ซึ่งเป็นการตอกย้ำว่า ภาพรวมเศรษฐกิจและอุปสงค์การบริโภคในประเทศอาจไม่ได้หวือหวา แต่วิกฤตความไม่แน่นอนของโลกได้เปลี่ยนวิธีคิดของภาคธุรกิจ จากเดิมที่เคยเน้นการสั่งของแบบพอดีใช้ (Lean Supply Chain) มาเป็นการยอมควักกระเงินเปย์ค่าเช่าโกดังเพื่อ "ถือสต็อกสินค้าในระดับที่สูงขึ้น" เพื่อเป็นเบาะรองรับแรงกระแทกหากระบบขนส่งโลกมีปัญหา

ในระยะต่อไป คาดว่าการเปลี่ยนแปลงของซัพพลายเชนโลกและการไหลเข้าของสินค้าระหว่างประเทศ โดยเฉพาะจากทุนจีน จะยังคงเป็นเครื่องยนต์หลักที่คอยค้ำยันและสนับสนุนตลาดโลจิสติกส์ของไทยให้เติบโตต่อ พร้อมกับล็อกตำแหน่งของประเทศไทยให้อยู่ในฐานะศูนย์กลางโลจิสติกส์ (Logistics Hub) ของภูมิภาคนี้ไปอีกยาวๆ

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่