ออฟฟิศให้เช่าซัพพลายล้น “พลัส พร็อพเพอร์ตี้” ชี้ผู้เช่าอำนาจต่อรองสูง บีบเจ้าของอาคารปรับตัวด่วน
วิกฤตเศรษฐกิจบังคับองค์กรหั่นงบ แบรนด์ใหญ่เลิกง้อทำเลทองหันโฟกัส "ราคา-ความคุ้มค่า" เป็นหลัก โอกาสทองออฟฟิศเกรด B และ C เร่งอัปเกรดชดเชยทำเลนอกเมือง ดึงดีมานด์กลุ่ม Startup แนะกลยุทธ์ชำแหละพื้นที่เป็นห้องเล็ก-เปิดตึกยืดหยุ่น 24 ชั่วโมง รับพฤติกรรมทำงานยุคใหม่
20 พฤษภาคม 2569 - ภาพรวมของสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน บีบบังคับให้องค์กรและบริษัทห้างร้านต่างๆ จำเป็นต้องบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายอย่างรอบคอบรัดกุมที่สุด ส่งผลให้พฤติกรรมการเลือกใช้พื้นที่ทำงานของกลุ่มผู้เช่ายุคใหม่เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง โดยรูปแบบการทำงานมีความยืดหยุ่นสูงขึ้นมาก มีการผสมผสานทั้งการเข้ามาทำงานในออฟฟิศ การทำงานจากที่บ้าน (Work from home) รวมถึงการกระจายสำนักงานออกไปยังหลายๆ พื้นที่ ทำให้ความต้องการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ยักษ์แบบในอดีตลดฮวบลง
เมื่อหันมามองที่สภาพอุตสาหกรรมตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบัน จะพบว่ากำลังตกอยู่ในภาวะ "ซัพพลายล้นตลาด" อย่างรุนแรง ตึกออฟฟิศเปิดใหม่มีจำนวนมากกว่าความต้องการ ส่งผลให้การแข่งขันในสมรภูมินี้ดุเดือดเลือดพล่าน และเกิดการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างเด่นชัดตรงที่ "อำนาจการต่อรองทั้งหมดตกไปอยู่ในมือของผู้เช่า" เรียบร้อยแล้ว ยุคนี้ผู้เช่ามีตัวเลือกในมือมากมาย และไม่ได้เลือกตึกจากแค่ "ทำเลที่ตั้ง" อีกต่อไป แต่จะกดเครื่องคิดเลขคำนวณจาก "ราคา" และ "คุณภาพการใช้งานจริงของอาคาร" เป็นหลัก
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ชี้ช่องรอดออฟฟิศเกรด B - C ยกระดับท้าชนตึกหรู
จากภาวะซัพพลายล้นนี้ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการบริหารจัดการอาคารและสินทรัพย์ ได้ออกมาวิเคราะห์สถานการณ์พร้อมกางพิมพ์เขียวทางรอดให้กับผู้ประกอบการและเจ้าของอาคารสำนักงาน โดยระบุว่าในวิกฤตนี้ถือเป็นโอกาสครั้งใหญ่ของอาคารเกรด B และเกรด C ที่จะลุกขึ้นมาปรับตัว ยกระดับศักยภาพเพื่อแย่งชิงเค้กก้อนนี้
แนวทางสำคัญ คือ การอัปเกรดคุณภาพ เช่น อาคารเกรด C ต้องปรับมาตรฐานให้ใกล้เคียงเกรด B หรืออาคารเกรด B ต้องขยับโปรไฟล์ขึ้นไปท้าชนเกรด A เพื่อเพิ่มโอกาสในการเป็นตัวเลือกลำดับต้นๆ ของผู้เช่า แม้ว่าจะมีข้อจำกัดที่แก้ไขไม่ได้อย่างเรื่อง "ทำเลตั้งอยู่นอกเมือง" แต่เจ้าของอาคารสามารถใช้กลยุทธ์พัฒนาปัจจัยด้านอื่นๆ ขึ้นมาทดแทนเพื่อดึงดูดลูกค้าได้
“ปัจจุบันตลาดอาคารสำนักงานในไทยยังมีการแข่งขันในระดับสูง และอำนาจการต่อรองส่วนใหญ่เป็นของผู้เช่า ภายใต้ภาวะซัพพลายอาคารสำนักงานที่ยังอยู่ในตลาดจำนวนมาก โดยตอนนี้ผู้เช่าไม่ได้พิจารณาเพียงทำเล แต่ให้ความสำคัญกับราคาและคุณภาพการใช้งานของอาคารมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจที่องค์กรต้องบริหารต้นทุนอย่างรอบคอบ”
3 กลยุทธ์ผ่าทางตันตึกออฟฟิศ รับเทรนด์ "ยืดหยุ่น-ยั่งยืน"
นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้เปิดเผยแนวทางการปรับตัวที่ทำได้จริงและตอบโจทย์พฤติกรรมผู้เช่ายุคใหม่ไว้ 3 ด้านหลักๆ ดังนี้:
1. ชำแหละพื้นที่ ปล่อยเช่าห้องไซส์เล็ก
เจ้าของอาคารต้องเปลี่ยนสเปซซูเปอร์ไซส์ให้กลายเป็นห้องขนาดเล็กลง เพื่อรองรับองค์กรยุคใหม่ที่ปรับขนาดไซส์ให้กระทัดรัด รวมถึงกลุ่มลูกค้าประเภท Startup ที่ไม่ได้ต้องการพื้นที่ใหญ่โต วิธีนี้จะช่วยเพิ่มอัตราการปล่อยเช่า (Occupancy Rate) และทำให้การใช้พื้นที่ทุกตารางเมตรมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยพลัสฯ ได้ยกตัวอย่าง "อาคารสิริภิญโญ" ที่บริษัทเข้าไปบริหารจัดการ ซึ่งใช้วิธีปรับแยกพื้นที่ซอยเป็นห้องเล็กลง จนสามารถเพิ่มประสิทธิภาพในการปล่อยเช่าได้ดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
2. เปิดตึกแบบยืดหยุ่น รองรับการทำงานนอกเวลา
การจัดการอาคารยุคใหม่ต้องยืดหยุ่นตามไลฟ์สไตล์คนทำงาน เช่น รองรับการเข้าใช้อาคารแบบไม่เต็มวัน การใช้งานออฟฟิศเฉพาะบางช่วงเวลา รวมถึงระบบที่เอื้อต่อการทำงานล่วงเวลา (Over Time) และการเปิดใช้ระบบไฟฟ้า-แอร์นอกเวลาทำการ โดยเจ้าของอาคารต้องนำระบบบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพเข้ามาช่วย เพื่อออกแบบกฎระเบียบและความปลอดภัยให้สอดรับกับการใช้งานโดยรวม ไม่ให้กระทบมาตรฐานอาคาร
3. ยกระดับสู่ Green & Smart Building
เรื่องสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืนไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป แต่กลายเป็นตัวแปรสำคัญในการตัดสินใจของผู้เช่า โดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติหรือองค์กรใหญ่ๆ อาคารสำนักงานยุคนี้จึงต้องเร่งคว้าตราสัญลักษณ์มาตรฐาน ทั้งในประเทศและสากล เช่น MEA ENERGY AWARDS, G-Green ตลอดจนมาตรฐานระดับโลกอย่าง LEED และ WELL เพื่อเสริมภาพลักษณ์และดึงดูดผู้เช่าสายกรีน ควบคู่ไปกับการใส่เทคโนโลยีใหม่ๆ เข้ามาจัดการตึกเพื่อมุ่งสู่การเป็น Smart Building
รีโนเวทตามงบ ไม่จำเป็นต้องทุบตึกทำใหม่ทั้งหมด
นายภคิน ให้คำแนะนำเพิ่มเติมว่า แม้ "กายภาพของอาคาร" จะเป็นด่านแรกที่ผู้เช่ามองเห็นและใช้ตัดสินใจ แต่เจ้าของอาคารไม่จำเป็นต้องทุ่มเงินก้อนโตเพื่อรีโนเวทใหม่ทั้งตึกจนถังแตก เพราะสามารถใช้วิธีวางแผนแบ่งเป็นเฟส (Phase) ค่อยๆ ปรับปรุงตามงบประมาณที่มี โดยเลือกโฟกัสเฉพาะจุดยุทธศาสตร์สำคัญที่คนต้องใช้งานบ่อย เช่น ทางเข้าอาคาร ล็อบบี้ด้านหน้า ฟาซาด (เปลือกอาคาร) พื้นที่ส่วนกลาง และโซนพื้นที่เปิดให้เช่า
นอกจากนี้ ในยุคที่ลูกค้าเป็นใหญ่ เจ้าของอาคารต้องมองภาพตลาดให้ขาด ขยับกลยุทธ์จากการพึ่งพาค่าเช่าออฟฟิศเพียงอย่างเดียว ไปสู่การสร้างพื้นที่หลากหลายรูปแบบเพื่อเพิ่มช่องทางรายได้ใหม่ๆ (New Revenue Stream) เช่น แบ่งพื้นที่เปิดร้านอาหาร คาเฟ่เก๋ๆ หรือปรับพื้นที่ทำเป็นที่จอดรถให้เช่า ซึ่งนอกจากจะช่วยเพิ่มเงินในกระเป๋าให้เจ้าของตึกแล้ว ยังช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและความสะดวกสบายให้กับผู้ใช้งานในอาคารไปในตัวด้วย
“หากผู้ประกอบการสามารถปรับตัวให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าได้ตามแนวทางดังกล่าว ไม่ว่าอาคารจะมีขนาดเล็กหรือใหญ่ เก่าหรือใหม่ ก็ยังสามารถเพิ่มโอกาสในการแข่งขันได้”