สำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโด มาตรการ LTV ที่ผ่อนคลายนี้ช่วยให้กู้ได้ง่ายขึ้นเพราะไม่ต้องวางเงินดาวน์เยอะเหมือนเดิม โดยเฉพาะกลุ่มที่อยากซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือกลุ่มนักลงทุนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่า
แต่อย่างไรก็ตามไม่ได้หมายความว่าทุกคนจะสามารถกู้ได้ง่ายขึ้นเพราะธนาคารเองยังคงต้องพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้อยู่ดี SPOTLIGHT เลยอยากพาทุกคนไปทำความเข้าใจถึงเกณฑ์ในการผ่อนคลายมาตรการ LTV และผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่าจะดีขึ้นแค่ไหน?
สรุปหลักเกณฑ์การผ่อนคลายมาตรการ LTV
มาตรการ LTV หรือ Loan to Value คือ เกณฑ์กำหนดเพดานวงเงินเทียบกับมูลค่าบ้านหรือคอนโด เช่น หากธนาคารกำหนด LTV ไว้ที่ 90% ผู้ที่กู้ซื้อบ้านต้องเตรียมเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ของมูลค่าบ้าน/คอนโด เป็นต้น ซึ่งธนาคารแห่งประเทศกำหนดใช้มาตั้งแต่ราวปี 2562 เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน โดยจะให้พิจารณาจากความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของผู้กู้ และจำนวนที่อยู่อาศัยที่ผู้กู้ถือครองอยู่ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์และลดความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสียที่มาเกินความจำเป็นนั่นเอง
แต่ล่าสุดคือเมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2025 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เพื่อช่วยประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาอยู่ในเวลานี้ โดยผู้กู้สามารถขอสินเชื่อบ้านได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกัน ซึ่งมีรายละเอียด 2 ข้อสำคัญดังนี้
1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100 % สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569
ดังนั้นการผ่อนเกณฑ์ในครั้งนี้เท่ากับเป็นการเพิ่มเพดานของการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้นเป็น 100% คือพูดง่ายๆว่า กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกันแทนเพดานเดิมที่ 70-90% แต่อย่างไรก็ดี วงเงินกู้ที่จะได้รับอนุมัติขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของสถาบันการเงินที่จะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้และคุณภาพของลูกหนี้ประกอบด้วย ซึ่งอาจไม่ได้นำไปสู่การได้รับวงเงินสินเชื่อเต็มเพดานที่ 100% ของมูลค่าหลักประกันก็ได้ แต่โดยรวมสำหรับผู้ที่กำลังต้องการกู้ซื้อบ้านอยู่แล้ว น่าจะเป็นประโยชน์กว่าเดิมเพราะต้นทุนในการกู้ยืมก็อาจจะลดลง
SCB EIC ประเมินช่วยประคองตลาดได้ แต่กระตุ้นอสังหาฯได้ไม่มาก
SCB EIC มองว่า การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ออกมาในช่วงเวลาที่เหมาะสมกับสภาพตลาดอสังหาฯที่กำลังซบเซาอยู่ในเวลานี้ แต่ผลบวกต่อการกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยจะมีค่อนข้างจำกัด โดยอาจช่วยทยอยดูดซับสต็อกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในตลาดได้บางส่วน จากอุปสงค์กลุ่มนักลงทุน และอุปสงค์กลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 เฉพาะกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และมีคุณสมบัติในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
อย่างรไรก็ตามการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ยังเผชิญแรงกดดันสำคัญ นั่นคือ การเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง ที่ยังต้องอาศัยระยะเวลาในการฟื้นตัวของรายได้ และการลดลงของภาระหนี้
ทั้งนี้เราคงต้องจับตามาตรการอื่น ๆ ที่จะออกมาเพิ่มเติม ที่อาจช่วยกระตุ้นตลาดได้เพิ่มนั่นคือ การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ถึงสิ้นปี 2025 ซึ่งผู้ประกอบการได้เสนอ และกระทรวงการคลังรับไว้พิจารณาแล้ว
ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2025 คาดว่ายังหดตัว แต่ในอัตราที่ลดลงจากปีก่อน จำนวนโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศอยู่ที่ 338,000 หน่วย (-3%YOY) และยอดขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่ 56,000 หน่วย (-3%YOY) ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ลดลงต่อเนื่อง เนื่องจากสต็อกที่ยังคงสูง คาดว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2025 มีแนวโน้มอยู่ที่ 56,000 หน่วย หดตัว 9%YOY
ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯเน้นขายสต็อกเดิม และเปิดโครงการใหม่เฉพาะทำเลศักยภาพ เช่น ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา โดยเน้นที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงเพื่อลดผลกระทบจากตลาดกลาง-ล่างที่ชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเริ่มจำกัด และสต็อกเหลือขายเพิ่มขึ้น แม้มาตรการผ่อนคลาย LTV จะช่วยได้บ้าง แต่ผลกระทบอาจไม่มากนัก เนื่องจากกลุ่มนี้มักไม่มีข้อจำกัดด้านเงินดาวน์
ดังนั้นสรุปได้ว่ามาตรการผ่อนคลาย LTV ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบางส่วนแต่ไม่ได้เปลี่ยนแปลงแนวโน้มตลาดโดยรวมมากนัก เนื่องจากปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดซบเซายังอยู่ เช่น กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และสต็อกบ้านที่ยังมีจำนวนมาก ดังนั้น ผู้ประกอบการและภาครัฐอาจต้องมีมาตรการเสริมเพิ่มเติมเพื่อช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่