เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ มองตลาดมิกซ์ยูสกลางเมืองเริ่มเดือด หลังดีเวลลอปเปอร์กันปั้นโปรเจ็กขนาดใหญ่ ชี้จะอยู่รอดตัวตนต้องชัด “สามย่านมิตรทาวน์” ย้ำคอนเซ็ปต์ Food And education ยังไปได้สวยกวาดทราฟฟิกฉ่ำเดือนละ 8 หมื่นคน ทราฟฟิกใหม่เติมเพิ่มปีละ 2 หมื่นคน 5 ปีราคารีเซลล์คอนโดทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์ทะยาน 20% ส่วนรีเทลผู้เช่าเต็มพื้นที่เตรียมขึ้นราคาเช่า-เพิ่มสัดส่วน GP-พื้นที่คีย์ออส คาดคืนเงินกู้หมดเร็วเกินคาดภายใน4-5 ปีข้างหน้า
นายธนพล ศิริธนชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (Country CEO) บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปัจจุบันเริ่มเห็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องแต่ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการ อย่างไรก็ดีหากมองในแง่ซัพพลายจะเห็นว่ายังมีโลเคชั่นในเมืองที่สามารถขึ้นโครงการใหม่ได้อีก สิ่งที่น่ากังวลคือหากการขยายตัวของตลาดระยะต่อไปมีโครงการใหญ่ๆ ขนาด30-40 ไร่เกิดขึ้นมาแข่งขันในตลาดเพิ่มจะทำให้การแข่งขันสูงขึ้นตามไปด้วย
ทั้งนี้ท่ามกลางการแข่งขันที่สูงขึ้น โครงการมิกซ์ยูส ที่เข้ามาในตลาดจะต้อง Identify segmentation ของตัวเองให้ชัดเพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันได้ ซึ่ง สามย่าน มิตรทาวน์ เองมีความชัดเจนและโพชิชั่นตัวเองในเรื่องของ Food และ Knowledge
“เราเริ่มพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเมื่อ 9 ปีที่แล้ว หลังเซ็นสัญญากับจุฬาลงกรณ์ในการใช้พื้นที่ที่ถูกปล่อยว่างมากว่า10 ปี โดยกลุ่มเฟรเซอร์สใช้เวลา 4 ปีเต็มในการสร้าง สามย่าน มิตรทาวน์ โครงการนำร่องของโปรเจกต์มิกซ์ยูสบนถนนพระราม 4 ให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ
โดยตลอดระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา สามย่าน มิตรทาวน์ มีทราฟฟิกรวมกว่า 120 ล้านคน มียอดผู้เข้าใช้บริการต่อวันสูงถึง 80,000 คน สูงกว่าในช่วงแรกที่ตั้งเป้าทราฟฟิกเฉลี่ยวันละ 30,000คนและสูงมากขึ้นในช่วงที่มีคอนเสิร์ต และยังได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้เช่าโดยมีอัตราการเช่าในส่วนของพื้นที่รีเทลสูงถึง 98% บนพื้นที่กว่า 36,000 ตรม. มีร้านค้ามากกว่า 100 ร้านค้า โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2,000 บาทขึ้นอยู่กับพื้นที่โดยบริเวณชั้นล่างจะมีราคาค่อนข้างสูงกว่าชั้นบน
ขณะที่พื้นที่บางส่วนเรียกเก็บค่าเช่าเป็น GP ถ้าผู้เช่าขายดี สามย่าน มิตรทาวน์ ก็จะได้ส่วนแบ่งมากขึ้นไปด้วย ส่วนคีออสจากเดิมมีพื้นที่ประมาณ 5% ของพื้นที่ทั้งหมด ปัจจุบันได้เพิ่มพื้นที่คีออสระหว่างทางเดินมากขึ้น
“ปกติเราจะปรับค่าเช่าทุกๆ 3 ปี ครั้งละประมาณ 10% ซึ่งระยะ 5 ปีที่ผ่านมามีการปรับค่าเช่าไปแล้ว 2 ครั้งและกำลังจะปรับค่าเช่าเป็นครั้งที่ 3 ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ แต่อาจจะใช้วิธีเรียกเก็บแบบ GP มากขึ้น”
- อาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าถึง 97% ซึ่งสูงกว่าอัตราการเช่าเฉลี่ยในกลุ่มอาคารสำนักงานเกรด A ถึง 14.8% ซึ่งปัจจุบันมีบริษัท 39 รายที่เช่าพื้นที่ระยะยาวเป็นบริษัทต่างชาติกว่าครึ่ง โดยส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทไฟแนนซ์และฟามาซูติคอล ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังในการเช่า
- ส่วนที่พักอาศัย โรงแรมทริปเปิ้ล วาย มีอัตราการเข้าพักมากกว่า 90% โดยได้รับการตอบรับจากกลุ่ม ผู้ปกครองและอาจารย์ในจุฬาลงกรณ์ รวมทั้งนักท่องเที่ยวอิสระที่ไม่ได้มากับทัวร์เข้ามาพักมากขึ้น
- คอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) อายุสัญญา30 ปี ทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์ สามารถปิดการขาย 100 % ทั้งโครงการตั้งแต่ปี 2565 จากราคาที่ต่ำกว่าฟรีโฮลถึง 30% โดยปัจจุบันสามารถทำราคารีเซลได้ตารางเมตรละ 160,000 บาทเพิ่มขึ้นกว่า 20% จากราคาเริ่มต้น ราคาปล่อยเช่า 30,000บาทต่อห้องแม้ว่าจะเหลืออายุสัญญาแค่ 25 ปีก็ตาม
นอกจากนี้ในส่วนพื้นที่จัดแสดงงาน “สามย่าน มิตรทาวน์ ฮอลล์” มีการจัดอีเวนต์และงานประชุมต่าง ๆ ไปแล้วกว่า 500 งาน ครอบคลุมหลากหลายอุตสาหกรรมทั้งจากภาครัฐและภาคเอกชน
ผู้บริหารกล่าวต่อไปว่า กลยุทธ์ที่ทำให้ สามย่านมิตรทาวน์ ประสบความสำเร็จประกอบไปด้วย 3 แกนหลักคือ
1. Mitr - ting place concept คอนเซ็ปต์ที่ชัดเจนของการเป็น ‘คลังแห่งอาหารและการเรียนรู้’ โดยมีร้านอาหารกว่า50% ของพื้นที่และเนื่องจากอยู่ใกล้สถานศึกษา สามย่านมิตรทาวน์จึงอยากให้คนเดินฉลาดขึ้น เดินง่าย โล่ง โปร่ง ไม่หลง ภายใต้แนวคิดหลักของการเป็นเมืองแห่งมิตร Smart & Friendly ที่สะท้อนถึงความทันสมัย ฉลาด การเรียนรู้ และความเป็นมิตรที่ดี
พร้อมแนวคิดที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ อาทิ พื้นที่รีเทลภายใต้แนวคิด คลังแห่งอาหารและการเรียนรู้ (Urban Life Library) พื้นที่สำนักงานภายใต้แนวคิด อาคารอัจฉริยะ (Intelligent Office Tower) และพื้นที่พักอาศัยภายใต้แนวคิด แพลตฟอร์มการอยู่อาศัยรูปแบบใหม่ (Neo Explorer Living Platform)
2. Mitr mindset กล้าคิดนอกกรอบ โดยนำเสนอพื้นที่ให้บริการ 24 ชั่วโมงแห่งแรกใจกลางเมือง ครบครันด้วยร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อและพื้นที่โค-เลิร์นนิ่ง สเปซ ภายใต้ชื่อ ซี อาเซียน สามย่าน โค-ออป (C asean Samyan CO-OP) ที่เปิดให้เรียนรู้ฟรี ตลอด 24 ชั่วโมง โดยปัจจุบันมีสมาชิกแล้วกว่า 180,000 คนแอคทีฟ 6 หมื่น เฉลี่ยมีผู้เข้าใช้บริการถึง 1,500 คนต่อวัน
“เทรนด์ผู้บริโภคเปลี่ยนไปช่วงกลางคืนกลายเป็นช่วงที่คนอยากใช้ชีวิต เราจึงเปิดโซน 24 ชม.ในลักษณะของเซมิเอาท์ดอร์ เป็นลานกิจกรรมที่คนมาใช้งานจำนวนมาก ขณะที่ร้านค้าที่มาเปิดบริการตรงนี้ก็ทำยอดขายได้มากกว่าสาขาอื่นๆ
ขณะที่อุโมง “เชื่อมมิตร” มีคนใช้บริการถึง15,000 คนต่อวัน และเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้คนรู้จักสามย่านมิตรทาวน์ นอกจากนี้เราปักธงโครงการปลอดแอลกอฮอล์ โดยจัดลานนม เทศกาลสงกรานต์ และปีใหม่เพื่อดึงดูดให้พ่อแม่ผู้ปกครองพาลูกหลานมาใช้พื้นที่มากขึ้น และยังให้พื้นที่กับกทม. ทำพื้นที่หาบเร่ให้โอกาสคนตัวเล็ก”
3. The Mitr Ecosystem เมืองแห่งมิตร ออกแบบสัดส่วนพื้นที่อย่างเหมาะสมทำให้สามย่านมิตรทาวน์เป็นมิกซ์ยูสที่ผสมผสานการใช้ชีวิตในรูปแบบต่างๆ สอดรับไลฟ์สไตล์คนหลากหลายวัย ที่รวบรวมทุกความต้องการไว้ในที่เดียวเพื่อสร้างประสบการณ์ที่ดีกว่าอย่างไม่รู้จบในพื้นที่โครงการ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่สำนักงาน พื้นที่พักอาศัย โรงแรม พื้นที่รีเทล พื้นที่สีเขียวสำหรับการพักผ่อน พื้นที่สำหรับการเรียนรู้และสร้างสรรค์ และพื้นที่จัดแสดงงานสามย่านมิตรทาวน์ฮอลล์ที่รองรับการจัดงานแบบครบวงจร
ทั้งนี้ปัจจุบันสามย่านมิตรทาวน์มีสัดส่วนลูกค้าคนรุ่นใหม่และวัยทำงาน70-80% และ20-30%เป็นกลุ่มผู้ใหญ่ที่เข้ามาทานอาหารพบปะเพื่อนฝูง ขณะที่สัดส่วนนักท่องเที่ยวมีบ้างแต่ยังไม่ใช่ปัจจัยหลัก
อย่างไรก็ตามทราฟฟิกหลักๆยังคงมาจาก community ในพื้นที่และบริเวณใกล้เคียง ซึ่งมีข้อได้เปรียบคือการอยู่ใกล้สถาบันการศึกษาทำให้มีทราฟฟิกคนใหม่ๆเข้ามาปีละ 20,000 กว่าคน เพราะฉะนั้นก็จะเป็นการเติมทราฟฟิกใหม่ทุกปี
Next step 5 ปีข้างหน้า ดึง AI-เทคโนโลยีซัพพอร์ตพื้นที่
อย่างไรก็ดีผู้บริหารมองว่าในระยะ5 ปีข้างหน้าสามย่านมิตรทาวน์จะยังสามารถรักษาจุดยืนและ positioning ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นได้อย่างแน่นอน เพราะหากมองคอนเซ็ปต์และ3 กลยุทธ์หลักที่ใช้มาตลอด 5 ปีเชื่อว่ายังสามารถไปต่อได้ไม่ว่าจะ 5 ปีหรือ 10 ปีก็ตาม
เพียงแต่จะต้องปรับเปลี่ยนบางส่วนเช่นการนำ AI เข้ามาช่วยในส่วนของออฟฟิศ นำแคชเลสเข้ามาใช้ในส่วนของรีเทล แต่ยังคงคอนเซ็ปต์ของการเป็นศูนย์อาหารและการเรียนรู้ โดยเพิ่มการเรียนรู้ใหม่ๆและเทคโนโลยีใหม่ๆการจัดสัมมนาให้ความรู้
หรือแม้แต่การทำงานเองซึ่งเทรนด์ปัจจุบันพบว่าคนทำงานต้องการฟิกซ์ชีทเหมือนในอดีตซึ่ง amazon ได้ประกาศออกให้พนักงานกลับเข้ามาทำงานในออฟฟิศ 100% ขณะที่อาหารเองคนก็ยังต้องการประสบการณ์การทานอาหารใหม่ๆ ดังนั้นหากสามย่านมิตรทาวน์สามารถปรับพื้นที่ให้รองรับความต้องการที่ flexible ได้ก็จะสามารถอยู่ได้
“โครงการมิกซ์ยูส สามย่านมิตรทาวน์ใช้งบการลงทุนร่วม 8,500 -9,000 ล้านบาท ซึ่งตอนนี้เราขายคอนโดไปแล้ว 2,500 ล้านบาท เพราะฉะนั้นคาดว่าจะสามารถคืนเงินกู้ทั้งหมดได้เร็วกว่ากำหนดภายใน 3-4ปีข้างหน้า”