ทำความเข้าใจสัญญาจะซื้อจะขาย ต่างจากสัญญาซื้อขายอย่างไร ? | เงินทองของจริง

เมื่อพูดถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน หลายคนอาจเคยได้ยินคำว่า สัญญาจะซื้อจะขาย แต่ยังไม่เข้าใจความสำคัญและบทบาทของเอกสารนี้อย่างถ่องแท้ บทความนี้จะพาคุณไปทำความรู้จักกับเอกสารสำคัญชิ้นนี้ ที่เปรียบเสมือนสะพานเชื่อมระหว่างความตั้งใจซื้อและการได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างสมบูรณ์ สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร ? สัญญาจะซื้อจะขาย หรืออีกชื่อหนึ่งคือ คำมั่นในการซื้อขาย เป็นรูปแบบของสัญญาการซื้อขายที่เกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญาในวันทำสัญญา โดยมีการตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์หรือซื้อขายอย่างถูกกฎหมายให้จบสิ้นในอนาคต เพื่อรอให้ถึงเวลาที่เหมาะสม เช่น เมื่อเงินกู้ได้รับการอนุมัติ หรือเมื่อคอนโด บ้าน หรืออาคารที่ตกลงจะซื้อนั้นสร้างเสร็จเรียบร้อย พูดให้เข้าใจง่าย ๆ คือ การทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่แสดงว่าผู้ซื้อยังไม่มีกรรมสิทธิ์ครอบครอง แต่ได้ทำข้อตกลงไว้ก่อนว่าจะมีการซื้อขายเกิดขึ้นในอนาคตอย่างแน่นอน สัญญาจะซื้อจะขายมีผลทางกฎหมายหรือไม่? หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจะระบุเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา ซึ่งในการซื้อสินค้าทั่วไปนั้น อาจไม่จำเป็นที่จะต้องทำสัญญาซื้อขายกันโดยตรง แต่ในกรณีที่มีการซื้อขายสินค้ามูลค่าสูงอย่างที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่มีการกำหนดว่า การซื้อขายจะเสร็จสมบูรณ์และมีผลทางกฎหมายจะต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน แม้ว่าสัญญารูปแบบนี้สามารถใช้เพียงการตกลงกันแบบไม่เป็นลายลักษณ์อักษรได้ แต่การมีหนังสือสัญญาจะเป็นหลักฐานสำคัญในกรณีที่มีฝ่ายใดผิดสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายใช้ในสถานการณ์ใดบ้าง? สัญญาประเภทนี้มักใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เช่นบ้านหรือคอนโด เนื่องจากมีราคาสูง ผู้ซื้ออาจจำเป็นต้องใช้เวลาในการดำเนินธุรกรรมการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ดังนั้น การทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงเปรียบเสมือนการจองว่าเราจะซื้อบ้านหลังนั้นแน่นอนหลังจากดำเนินการกู้สำเร็จ ประเภทของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย โดยหลักๆ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายมีอยู่ 2 ประเภท ขึ้นอยู่กับว่าสิ่งที่จะซื้อจะขายกันนั้นเป็นบ้านและที่ดิน หรือคอนโด 1. สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ทั้งที่ดินเปล่าและบ้านติดที่ดินล้วนใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินทั้งสิ้น สัญญานี้ต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) หากมีสิ่งปลูกสร้างก็ต้องลงรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง มักจะมีระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไม่นานมากประมาณ 1-3 เดือน เพราะเป็นเวลาโดยปกติที่อนุมัติการซื้อเรียบร้อยแล้ว 2. สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด การซื้อขายคอนโดหรือห้องชุด จะต้องใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด และต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมด้วยรายละเอียดโครงการ และห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จ ก็จะมีระยะเวลาการโอนที่นานขึ้นถึง 12-24 เดือน แต่หากเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว หรือคอนโดมือสอง มักจะให้ระยะเวลาประมาณ 1-3 เดือน เช่นเดียวกับสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน รายละเอียดที่ต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย การเขียนสัญญาต้องเกิดขึ้นด้วยความรอบคอบและรัดกุม แม้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเพียงสัญญาที่บ่งบอกถึงเจตนาของการซื้อ-ขายในอนาคต แต่ก็มีผลทางกฎหมาย จึงจำเป็นต้องตรวจสอบให้ชัดเจน โดยมีรายละเอียดที่ต้องระบุดังนี้: 1. ชื่อของคู่สัญญา ชื่อ-นามสกุลของคู่สัญญาจะต้องมีอยู่ในสัญญา โดยฝั่งผู้จะขายต้องเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์และมีชื่ออยู่ในโฉนด ในกรณีที่โฉนดมีชื่อหลายคน จำเป็นจะต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ครบทุกคนลงในสัญญา รวมถึงต้องมีส่วนลงชื่อของคู่สัญญา และพยานรับทราบในส่วนท้ายของสัญญา เพื่อยืนยันว่าได้รับรู้ข้อความในสัญญาครบถ้วน 2. ทรัพย์สินที่จะขาย ในสัญญาจำเป็นต้องระบุให้ชัดเจนและครบถ้วนว่าตกลงจะซื้อขายอะไรบ้าง บ้าน คอนโด หรือที่ดิน พร้อมกับรายละเอียด เช่น พื้นที่มีขนาดกี่ตารางวา ลักษณะของอาคาร รวมไปถึงส่วนอื่นๆ ที่ต้องการซื้อขายก็ต้องระบุลงไปในสัญญาด้วย ไม่ว่าจะเป็นเฟอร์นิเจอร์ แอร์ มิเตอร์น้ำ-ไฟ โดยทำเป็นรายชื่อสิ่งของแนบท้ายสัญญา 3. ราคาและวิธีชำระ สามารถระบุเป็นตัวเลขราคาซื้อขายเหมารวม หรือจะเป็นราคาซื้อขายต่อยูนิตก็ได้ หากเป็นที่ดินจะใช้หน่วยเป็นตารางวา ส่วนห้องชุดจะใช้หน่วยเป็นตารางเมตร สำคัญสุดคือจำเป็นต้องระบุวิธีการชำระเงินที่ทั้งสองฝ่ายตกลงร่วมกันอีกด้วย เช่น เงินก้อน เงินผ่อน หรืออื่นๆ 4. รายละเอียดของการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเป็นต้องมีการกำหนดอย่างชัดเจนว่าผู้จะซื้อและผู้จะขายจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดบ้าง โดยส่วนนี้ต้องครอบคลุมทุกค่าใช้จ่าย เมื่อถึงวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องตกลงอะไรเพิ่มเติม เพื่อให้เข้าใจโดยตรงกันและลดความเสี่ยง ลดความวุ่นวายที่จะเกิดตามมาทีหลังได้ ความแตกต่างระหว่าง สัญญาจะซื้อจะขาย และ สัญญาซื้อขาย โดยปกติของการซื้อบ้านและคอนโด ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องใช้หนังสือสัญญาทั้ง 2 ฉบับ คือ สัญญาจะซื้อจะขาย และ หนังสือสัญญาซื้อขาย ร่วมกัน ยกเว้นว่าเกิดตกลงซื้อขายแล้วไปสำนักงานที่ดินพร้อมกัน เพื่อจ่ายเงินสดและโอนกรรมสิทธิ์ให้กันในทันที ซึ่งเหตุการณ์นี้เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก พบกับ โค้ชหนุ่ม และ กาย สวิตต์ ได้ใน เงินทองของจริง ทุกวันจันทร์-ศุกร์ เวลา 9.05-9.15 น. ทางช่อง 7HD กด 35 และช่องทางออนไลน์ TERO Digital ติดตาม CH7HD News และ TERO Digital ได้ที่ : https://linktr.ee/ch7hdnews_tero #เงินทองของจริง #TERODigital #CH7HDNews