กฎหมายจัดสรรที่ดิน เรื่องควรรู้ของคนเตรียมตัวซื้อบ้าน เช็กหลักเกณฑ์และขั้นตอนตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่นี่
การที่ผู้ประกอบการ จะพัฒนาโครงการออกมาขายได้นั้น จะต้องได้รับการจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ดังนั้น กฏหมายฉบับนี้ จึงเกี่ยวข้องทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อ
การจัดสรรที่ดิน คืออะไร
ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้ แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน
นอกจากนี้ ยังหมายความรวมถึง การดำเนินการที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึง 10 แปลง และต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายใน 3 ปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปด้วย
ในการจำหน่ายที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการดำเนินการเพื่อจำหน่ายในลักษณะที่อยู่อาศัย เพื่อประกอบการพาณิชย์ เพื่อประกอบการอุตสาหกรรม หรือเพื่อเกษตรกรรม ก็จะอยู่ในลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายนี้เช่นเดียวกัน
สำหรับที่ดินที่จะแบ่งขาย ตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ถ้าไม่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน จะไม่สามารถแบ่งขายได้ ดังนั้นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมถึงมีการบังคับให้มีการขออนุญาตตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน รวมถึงมีการลงทุนในสาธารณูปโภคเอง
หลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดิน
ในการอนุญาตจัดสรรที่ดิน บุคคลที่ทำการจัดสรรที่ดิน ต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมหลักฐานและรายละเอียด ดังนี้
1. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน โดยที่ดินนั้นต้องปลอดจากบุริมสิทธิใด ๆ เว้นแต่บุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
2. ในกรณีที่ที่ดินที่ขอทำการจัดสรรที่ดิน มีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือภาระการจำนอง ให้แสดงบันทึกความยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนอง และจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง
ขณะเดียวกัน ต้องระบุด้วยว่า ที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค หรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิ หรือจำนองดังกล่าว
3. แผนผังแสดงจำนวนที่ดินแปลงย่อยและเนื้อที่โดยประมาณ
4. โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ โดยแสดงแผนผัง รายละเอียดและรายการก่อสร้าง ประมาณการค่าก่อสร้าง และกำหนดเวลาที่จะจัดทำให้แล้วเสร็จ
5. แผนงาน โครงการ และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
6. วิธีการจำหน่ายที่ดินจัดสรรและการชำระราคาหรือค่าตอบแทน
7. ภาระผูกพันต่าง ๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินที่ขอจัดสรรนั้น
8. แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร
9. ที่ตั้งสำนักงานของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
10. ชื่อธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ซึ่งจะเป็นผู้ค้ำประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือการปรับปรุงที่ดิน และค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ
11. การพิจารณาแผนผังโครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดินให้คณะกรรมการกระทำให้แล้วเสร็จภายใน 45 วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาได้รับคำขอ
ถ้าคณะกรรมการไม่อาจพิจารณาให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าว โดยไม่มีเหตุผลอันสมควร ให้ถือว่าคณะกรรมการได้ให้ความเห็นชอบแผนผังโครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินนั้นแล้ว
12. ในกรณีที่คณะกรรมการไม่เห็นชอบ หรือมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ผู้ขอมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางภายใน 30 วันนับแต่วันที่ทราบคำสั่ง
13. การออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ให้คณะกรรมการออกใบอนุญาตภายในกำหนด 7 วัน นับแต่
- วันที่คณะกรรมการให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรรที่ดิน
- วันที่คณะกรรมการกลางให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรร ในกรณีที่มีการอุทธรณ์
14. ในกรณีที่ที่ดินจัดสรรมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือการจำนองติดอยู่ เมื่อได้ออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดิน ที่แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งบุริมสิทธิหรือการจำนองนั้นในโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยทุกฉบับ
พร้อมทั้งให้ระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิ หรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในสารบัญสำหรับจดทะเบียนด้วย และให้ถือว่าที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง เป็นประกันหนี้บุริมสิทธิ หรือหนี้จำนองตามจำนวนเงินที่ได้ระบุไว้ให้ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค และที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ปลอดจากบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และภาระการจำนอง
15. อัตราค่าธรรมเนียม ตามกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2544
15.1 ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
- จัดสรรที่ดินเป็นที่ประกอบเกษตรกรรมไร่ละ 100 บาท
- จัดสรรที่ดินประเภทอื่นไร่ละ 250 บาท เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่
15.2 การโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินรายละ 3,000 บาท
นับเป็นหนึ่งในข้อควรระวังสำหรับผู้ที่เตรียมตัวก่อนซื้อบ้าน โดยเฉพาะเรื่องผู้ประกอบการได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายจัดสรรที่ดินหรือไม่ เนื่องจากปัจจุบันโครงการที่เปิดขายใหม่ มักจะเปิดขายไปพร้อม ๆ กับดำเนินการยื่นขอใบอนุญาตจัดสรร เพราะต้องการดำเนินธุรกิจและปิดการขายให้เร็วที่สุด
เคยมีกรณีมีผู้ซื้อบ้านบางราย ทราบภายหลังว่าโครงการที่ทำสัญญาซื้อ-ขายไปแล้วนั้นยังไม่ผ่านการขออนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ได้ทำการผ่อนชำระเงินงวดไปแล้วจำนวนหนึ่ง จึงดำเนินการฟ้องร้องเพื่อต้องการเอาเงินดาวน์ที่ผ่อนไปแล้วหลายงวดคืน
อย่างไรก็ดี แม้กฎหมายจัดสรรที่ดิน ได้ห้ามทำการจำหน่ายที่ดินจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาต แต่มิได้บัญญัติไว้โดยชัดเจนว่า จำหน่ายที่ดินจัดสรรก่อนได้รับอนุญาต ดังนั้น การเปิดให้จองโครงการระหว่างดำเนินการขออนุญาต ไม่ถือเป็นการจำหน่ายที่ดินจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาต จึงไม่ขัดต่อกฎหมายจัดสรรที่ดิน
นอกจากนี้ การที่ผู้ซื้อตัดสินใจทำสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นด้วยความสมัครใจมิได้ถูกหลอกลวง ฉ้อฉล หรือข่มขู่ให้ซื้อ
เมื่อผู้ซื้อทราบว่าโครงการยังไม่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร แล้วหยุดชำระเงินดาวน์ รวมทั้งการขอเงินงวดที่ส่งไปคืน นอกจากไม่ได้เงินแล้ว อาจเป็นฝ่ายที่ผิดสัญญา ทางโครงการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินดาวน์ด้วย
ดังนั้น ก่อนซื้อบ้าน ควรตรวจสอบหาข้อมูลกับสำนักงานที่ดินท้องที่นั้นก่อนว่า ที่ดินในโครงการที่สนใจอยู่นั้นมีปัญหา หรือทำถูกกฎหมายจัดสรรหรือไม่ รวมทั้งควรศึกษาชื่อเสียงของผู้ประกอบการ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง
ที่มา: DDproperty
อ่านข่าวเพิ่มเติม