กฎหมายใหม่ คุมห้องเช่า "เจ้าของห้อง-ผู้เช่า" ใครได้-ใครเสีย!!!

เมื่อมีประกาศคุมสัญญาเช้าห้องพัก อพาร์ทเมนท์ ฉบับใหม่ เอื้อผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเงินประกัน หรือค่าน้ำค่าไฟที่เรื่องนี้มีผลได้ผลเสียอย่างไร ลองดูกัน
"คนจนมีค่าใช้จ่ายที่สูงกว่าคนรวย" คำนี้ถูกพิสูจน์ทราบด้วยข้อเท็จจริงตลอดมา ไม่ว่าจะเป็นการซื้อสินค้าสาธารณูปโภค ที่หากซื้อในปริมาณมากจะถูกกว่าซื้อรายชิ้น หรือกระทั่งคนที่ไม่มีที่อยู่เป็นของตัวเอง และต้องเช่าอยู่ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ หรือบ้านเช่า ต่างก็ประสบพบเจอว่า อัตราค่าใช้น้ำ ใช้ไฟ ที่พวกเขาต้องจ่ายต่อเดือนนั้น มากกว่าอัตราปกติอยู่ไม่น้อย ซึ่งขึ้นกับเจ้าของกิจการว่ากำหนดไว้เท่าไหร่
จากตามปกติที่ผู้ใช้ไฟบ้านทั่วไปที่เสียค่าไฟตรงต่อการไฟฟ้าทั้งภูมิภาคและนครหลวง จะอยู่ที่ประมาณหน่วยละ 3-4 บาท แต่กับอพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า บ้านเช่า อาจเสียถึงหน่วยละ 8 บาท หรือค่าน้ำประปาตามปกติจะอยู่ที่หน่วยละประมาณ 13 บาท แต่ห้องเช่า และอพาร์ตเมนต์บางแห่งกลับคิดมากกว่า 20 บาท กลายเป็นภาระหนักที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนที่มากกว่าผู้ที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
นอกจากนี้ ยังมีข้อสัญญาอีกหลายอย่างที่ทำให้ผู้เช่ารู้สึกว่าถูกเอาเปรียบและตกอยู่ในสถานะเสียเปรียบผู้ให้เช่า  ล่าสุดเมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 ที่ผ่านมา ราชกิจจานุเบกษาได้เผยแพร่ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง "ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561"
กำหนดลักษณะของสัญญาเช่าอาคารที่จะทำให้ผู้เช่าไม่เสียเปรียบมากเช่นที่ผ่านมา โดยกำหนดว่า "อาคาร" ที่ประกาศฉบับนี้ครอบคลุมและมีผลบังคับคือ "ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเมนต์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออื่น แต่ไม่รวมถึงหอพัก หรือโรงแรม"
โดยระบุถึงสัญญาเช่าว่า ต้องมีสาระสำคัญและเงื่อนไขคือ ชื่อ ที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจและผู้มีอำนาจในการทำสัญญา ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า ชื่อและสถานที่ตั้งของอาคาร รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของอาคาร และทรัพยสินอุปกรณ์เครื่องใช้ กำหนดระยะเวลาเช่าอาคาร โดยระบุวัน เดือน ปี ที่เริ่มต้น และวัน เดือน ปี อัตราค่าเช่าอาคาร โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าอาคาร อัตราค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าสาธารณูปโภคดังกล่าว อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ เช่น ค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและปริมาณ การใช้น้ำประปา ค่าสูบน้ำเพื่อเพิ่มแรงดันน้ำประปาภายในอาคาร ทั้งนี้ เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริง และมีเหตุผลอันสมควร โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว อัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าก่อนถึงวันกำหนดจ่ายค่าเช่า 7 วัน โดยเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดต้องคืนเงินประกันทันที เว้นแต่ประสงค์จะตรวจสอบความเสียหาย และหากไม่พบต้องคืนเงินใน 7 วัน
สำหรับการเลิกสัญญานั้น ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน โดยผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่า และมีเหตุจำเป็นอันสมควร
แต่ข้อที่ได้รับความสนใจและเป็นประเด็น อยู่ที่ข้อห้ามในการทำสัญญา ที่ในมุมผู้เช่ามองว่าเป็นประโยชน์ แต่ผู้ให้เช่ากลับมองว่าเสียประโยชน์ และทำให้ยากลำบากต่อการดำเนินการ
เช่น ห้ามมิให้เก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่า 1 เดือน โดยแต่เดิมบางแห่งอาจเก็บมากกว่า 1 เดือน และบางแห่งอาจเก็บล่วงหน้าถึงหกเดือน
ห้ามผู้ให้เช่าเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร อัตราค่าสาธารณูปโภค อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และอัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง
ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกินกว่าหนึ่งเดือนของอัตราเช่า โดยในข้อนี้ที่ผ่านๆ มา บางแห่งเรียกเก็บสองเดือน สามเดือน ก็มี และจะคืนให้หากไม่มีทรัพย์สินเสียหาย แต่หากมีทรัพย์สินเสียหาย เจ้าของก็จะหักค่าเสียหายออกจากเงินประกัน
ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า
ห้ามผู้ให้เช่าเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า
ห้ามผู้ให้เช่าคิดอัตราค่าไฟฟ้า และค่าน้ำ เกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ แปลได้ว่าห้ามเรียกเก็บเกินกว่าที่การไฟฟ้า และการประปาเรียกเก็บนั่นเอง
ห้ามผู้ให้เช่าปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร
ห้ามผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม
ห้ามผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าโดยที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือผิดเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญข้อหนึ่งข้อใดในสัญญา
โดยประกาศดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 
ต่อเรื่องนี้ "พิริยะ ไทยทอง" ผู้ประกอบธุรกิจอพาร์ตเมนต์รายหนึ่งตั้งข้อสังเกตว่า ยังมีหลายๆ ประเด็นที่ยากต่อการปฏิบัติในความเป็นจริง เช่นในเรื่องการกำหนดอัตราค่าไฟฟ้า และค่าน้ำตามอัตราของการไฟฟ้า และการประปา โดยจะคิดในเรตค่าใช้ไฟฟ้าและค่าน้ำประปาเหมือนตามบ้านปกติไม่ได้ เพราะมิเตอร์นั้นเป็นมิเตอร์รวม และค่าน้ำค่าไฟ ที่การไฟฟ้า การประปาคิดนั้น คิดจากฐานของผู้ประกอบการซึ่งจะแพงมากกว่าค่าใช้ไฟปกติ นอกจากนี้ยังคิดแบบอัตราก้าวหน้า ยิ่งมีอัตราการใช้ไฟเยอะก็จะเสียค่าไฟมาก ทำให้แพงกว่าค่าใช้น้ำไฟตามบ้านทั่วไป
นอกจากนี้ อัตราส่วนที่เกินออกมานั้นก็จะเป็นส่วนที่นำมาใช้กับส่วนกลางของอาคาร หรือนำมาปรับปรุงดูแลในส่วนอื่นๆ ด้วย
"หากจะให้เก็บตามที่การไฟฟ้าคิด การไฟฟ้าต้องสามารถบอกได้ว่า ค่าไฟฟ้าในแบบนี้ ยูนิตละกี่บาท" พิริยะกล่าว
ส่วนเรื่องค่าเช่าล่วงหน้า เขาระบุว่าการเก็บล่วงหน้าหนึ่งเดือนนั้นเป็นเรื่องปกติอยู่แล้ว ไม่ค่อยมีใครเก็บเกินกว่านี้ แต่ในส่วนเงินประกันที่บอกว่าห้ามเก็บเกินอัตราเช่า 1 เดือน ดูเหมือนจะมีปัญหาเพราะการเก็บค่าประกันล่วงหน้า หากน้อยเกินไปและถ้าเกิดความเสียหายที่เกินกว่าเงินประกันที่เก็บใครจะรับผิดชอบ
นอกจากนี้ ยังมีปัญหาเรื่องการห้ามเข้าไปตรวจสอบห้องพักโดยพลการ ซึ่งในความเป็นจริงจะทำเช่นไรหากเกิดการกระทำผิดในห้อง หรือไม่จ่ายค่าเช่าห้อง ตามประกาศนี้เราจะเข้าไปดูไม่ได้เลย แล้วหากผู้เช่าหลีกเลี่ยงการเจรจาจะให้ทำเช่นไร ต้องให้อยู่ฟรีหรือ หากเกิดความเสียหาย จะเรียกร้องจากใคร ทางออกของผู้ประกอบธุรกิจคือไปฟ้องอย่างเดียวใช่ไหม อย่างน้อยควรล็อกห้องได้เพื่อให้เข้ามาคุยกัน
รวมถึงข้อที่ระบุห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าค่าสาธารณูปโภค อันนี้ถือว่ายาก หากค่าไฟขึ้น หากประกาศว่า 6.50 บาทต่อหน่วย แปลว่าอนาคตจะเปลี่ยนแปลงไม่ได้ อย่างนั้นต้องทำสัญญาปีต่อปี
"ความเสียเปรียบอยู่ที่ผู้ให้เช่า การออกกฎแบบนี้ดีสำหรับคนให้เช่าที่เอาเปรียบเกินกว่าที่ควรจะเป็น แต่ให้ประโยชน์แก่ผู้เช่าที่ไม่สุจริตมากเกินไป รัฐควรออกกฎหมายให้ละเอียดมากกว่านี้"
ขณะที่ผู้เช่าอย่าง "เปิ้ล" ซึ่งอยู่อพาร์ตเมนต์และหอพักมาร่วมสิบปี เธอเปลี่ยนหอพักมาหลายแห่ง เมื่อรับทราบเรื่องประกาศฉบับนี้ก็บอกว่า "โอเคนะ" ที่ผ่านมาเจอมาหลายแบบ แห่งแรกที่อยู่คิดค่าไฟหน่วยละ 7-8 บาท ค่าน้ำหน่วยละ 20 บาท มาที่ต่อมาคิดค่าน้ำแบบเหมารวม 300 บาท ถามว่าอยู่คนเดียวจะใช้อะไรมากขนาดนั้น การมีประกาศเช่นนี้ก็ทำให้ปรับลดค่าใช้จ่ายได้มากขึ้น ต้องไม่ลืมว่านอกจากค่าน้ำ ค่าไฟแล้ว ยังมีค่าอินเตอร์เน็ต
ส่วนที่เจ้าของมักบอกว่าเอามาบำรุงรักษา เราก็เห็นว่าเขาไม่ได้ดูแลอะไรมาก หลอดไฟเสีย บางทีเราก็ต้องจ่ายเอง
"กังวลว่า จากนี้เจ้าของอพาร์ตเมนต์ ที่หัวการค้ามากๆ เมื่อจำเป็นต้องลดค่าน้ำค่าไฟ อาจจะไปปรับเพิ่มกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น สุดท้าย ภาระก็ตกอยู่ที่ผู้เช่าอยู่ดี"
อย่างไรก็ตาม ในขณะนี้กลุ่มผู้ประกอบการได้เริ่มหารือว่าจะดำเนินการตามประกาศฉบับนี้ได้อย่างไร โดยส่วนหนึ่งระบุว่าจะทำเท่าที่ทำได้เช่น เก็บค่าประกันไม่เกิน 1 เดือน แต่ค่าน้ำค่าไฟก็จะเก็บแบบเดิม โดยจะต้องเลือกผู้เช่ามากขึ้น และบางคนก็บอกว่าถ้าให้ปรับค่าไฟค่าน้ำลงก็ต้องเพิ่มค่าเช่า
สุดท้ายต้องดูว่าประกาศฉบับนี้ออกมา ผู้บริโภคจะได้ประโยชน์จริงหรือไม่ ขณะที่ผู้เช่าจะต้องปรับตัวเช่นไร  และใครบ้างที่ได้หรือเสียกับกฎหมายฉบับนี้  
---
โดย อรรถยุทธ บุตรศรีภูมิ