โปรดอัพเดตเบราว์เซอร์

เบราว์เซอร์ที่คุณใช้เป็นเวอร์ชันเก่าซึ่งไม่สามารถใช้บริการของเราได้ เราขอแนะนำให้อัพเดตเบราว์เซอร์เพื่อการใช้งานที่ดีที่สุด

ไลฟ์สไตล์

ค่าโอนที่ดิน บ้าน คอนโด เสียเท่าไหร่ในปี 2568? พร้อมวิธีคำนวณและเอกสารที่ต้องเตรียม

Homeday

อัพเดต 17 เม.ย. เวลา 03.37 น. • เผยแพร่ 17 เม.ย. เวลา 03.37 น.

การโอนที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียม เป็นเรื่องที่เราหลีกเลี่ยงไม่ได้เมื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ แต่หลายคนอาจยังไม่ทราบว่าการโอนกรรมสิทธิ์นั้นมีค่าใช้จ่ายมากมายที่ต้องเตรียมไว้ล่วงหน้า ซึ่งแตกต่างกันไปตามประเภทของการโอน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การโอนให้ลูก คู่สมรส หรือญาติ รวมถึงการโอนมรดก บทความนี้จะรวบรวมข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน บ้าน และคอนโดล่าสุดในปี 2568 พร้อมเอกสารที่ต้องใช้และขั้นตอนการโอน เพื่อช่วยให้คุณเตรียมความพร้อมได้อย่างครบถ้วน

โฆษณา - อ่านบทความต่อด้านล่าง

เอกสารอะไรบ้างที่ต้องเตรียมในการโอนอสังหาริมทรัพย์?

การโอนอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเตรียมเอกสารให้พร้อม ซึ่งแบ่งได้เป็น 2 กรณีหลัก คือ การโอนในนามบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล โดยมีรายละเอียดดังนี้

การโอนในนามบุคคลธรรมดา

สำหรับการโอนในนามบุคคลธรรมดา ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมเอกสารไม่เหมือนกัน

เอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียม:

  • บัตรประชาชนพร้อมสำเนา
  • ทะเบียนบ้านพร้อมสำเนา
  • เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลพร้อมสำเนา (ถ้ามี)

เอกสารที่ผู้ขายต้องเตรียม:

  • โฉนดที่ดินที่ต้องการขาย
  • บัตรประชาชนพร้อมสำเนา
  • ทะเบียนบ้านพร้อมสำเนา
  • เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลพร้อมสำเนา (ถ้ามี)
  • หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (กรณีมีคู่สมรส)
  • ทะเบียนสมรสพร้อมสำเนา (กรณีมีคู่สมรส)
  • ใบสำคัญการหย่าพร้อมสำเนา (กรณีหย่าร้าง)

หากให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่:

โฆษณา - อ่านบทความต่อด้านล่าง
  • ใบมอบอำนาจที่ดิน (ทด.21)
  • สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
  • สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

การโอนในนามนิติบุคคล

สำหรับการโอนในนามนิติบุคคล จำเป็นต้องเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้:

  • หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
  • บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น หรือ บอจ.5 (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
  • รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์การซื้อและที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
  • สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
  • หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน ต้องเตรียม:

  • ใบมอบอำนาจ
  • สำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ
  • สำเนาทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจ
โฆษณา - อ่านบทความต่อด้านล่าง

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน บ้าน คอนโด มีอะไรบ้าง?

ค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์แบ่งได้เป็น 2 กรณีหลัก คือ การโอนเพื่อซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ โดยแต่ละกรณีมีค่าใช้จ่ายแตกต่างกัน

การโอนเพื่อการซื้อขาย

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

ปกติค่าธรรมเนียมการโอนจะคิดที่ 2% ของราคาประเมิน แต่ในปี 2568 รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 0.01% โดยมีเงื่อนไขดังนี้:

  • เฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสอง (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ คอนโด)
  • ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
  • ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
  • ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน
  • ต้องดำเนินการภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569

หากราคาซื้อขายเกิน 7 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมยังคงเป็น 2% ของราคาประเมินตามเดิม

2. ค่าจดจำนอง

ค่าจดจำนองปกติคิด 1% ของวงเงินจำนอง แต่ในปี 2568 ลดเหลือเพียง 0.01% ภายใต้เงื่อนไขเดียวกับค่าธรรมเนียมการโอน ได้แก่:

  • ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
  • ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
  • ต้องโอนและจดจำนองพร้อมกัน
  • ต้องดำเนินการภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569

3. ค่าอากรแสตมป์

กรณีซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)

หากเสียค่าอากรแสตมป์แล้ว จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการซื้อขาย มรดก หรือถูกเวนคืน จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)

อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองครบ 5 ปี จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะเสียค่าอากรแสตมป์แทน

5. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

กรณีนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียภาษีเงินได้ 1% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)

กรณีบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียภาษีเงินได้ตามอัตราก้าวหน้า โดยคำนวณจากราคาประเมินและหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง ดังนี้:

อัตราภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย:

  • 0 – 300,000 บาท: 5%
  • 300,001 – 500,000 บาท: 10%
  • 500,001 – 750,000 บาท: 15%
  • 750,001 – 1,000,000 บาท: 20%
  • 1,000,001 – 2,000,000 บาท: 25%
  • 2,000,001 – 5,000,000 บาท: 30%
  • 5,000,001 บาทขึ้นไป: 35%

การหักค่าใช้จ่าย (ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครอง):

  • 1 ปี: 92%
  • 2 ปี: 84%
  • 3 ปี: 77%
  • 4 ปี: 71%
  • 5 ปี: 65%
  • 6 ปี: 60%
  • 7 ปี: 55%
  • 8 ปีขึ้นไป: 50%

การนับระยะเวลาถือครองจะนับตามปีบัญชี (1 มกราคม – 31 ธันวาคม) ส่วนกรณีได้รับอสังหาริมทรัพย์จากมรดกหรือให้โดยเสน่หา จะหักค่าใช้จ่ายได้แค่ 50% ไม่ว่าจะถือครองนานเท่าใด

ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียม

หากซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 2,500,000 บาท แล้วทำการโอนพร้อมจดจำนองในคราวเดียวกัน:

กรณีปกติ:

  • ค่าธรรมเนียมโอน: 2,500,000 × 2% = 50,000 บาท
  • ค่าจดจำนอง: 2,500,000 × 1% = 25,000 บาท
  • รวม: 75,000 บาท

กรณีได้รับการลดค่าธรรมเนียม (ปี 2568):

  • ค่าธรรมเนียมโอน: 2,500,000 × 0.01% = 250 บาท
  • ค่าจดจำนอง: 2,500,000 × 0.01% = 250 บาท
  • รวม: 500 บาท

ประหยัดได้: 75,000 – 500 = 74,500 บาท

การโอนกรรมสิทธิ์มีค่าใช้จ่ายอย่างไร?

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์แตกต่างกันไปตามความสัมพันธ์ระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน ดังนี้

1. โอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย หมายถึงบุตรที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน มีค่าธรรมเนียมดังนี้:

  • ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: 5% เฉพาะกรณีมูลค่าเกิน 20 ล้านบาท (เฉพาะส่วนที่เกิน)
  • ค่าพยาน: 20 บาท
  • ค่าอากรคู่ฉบับ: 5 บาท
  • ค่าคำขอแปลงละ: 5 บาท

2. โอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หมายถึงบุตรที่ไม่ได้เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน มีค่าธรรมเนียมดังนี้:

  • ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์: 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ตามอัตราก้าวหน้า (หักค่าใช้จ่ายได้ 50%)
  • ค่าพยาน: 20 บาท
  • ค่าอากรคู่ฉบับ: 5 บาท
  • ค่าคำขอแปลงละ: 5 บาท

3. โอนให้คู่สมรส

การโอนระหว่างสามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรส (ไม่ใช่การโอนมรดก) มีค่าธรรมเนียมดังนี้:

  • ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์: 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ตามอัตราก้าวหน้า (หักค่าใช้จ่ายได้ 50%)
  • ค่าพยาน: 20 บาท
  • ค่าอากรคู่ฉบับ: 5 บาท
  • ค่าคำขอแปลงละ: 5 บาท

4. โอนให้ญาติพี่น้อง

การโอนให้ญาติพี่น้อง (พี่น้อง ลุงป้า น้าอา ลูกสะใภ้ ลูกเขย ลูกบุญธรรม) มีค่าธรรมเนียมดังนี้:

  • ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน (กรณีปู่ย่าตายายโอนให้หลานคิด 0.5%)
  • ค่าอากรแสตมป์: 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ตามอัตราก้าวหน้า (หักค่าใช้จ่ายได้ 50%)
  • ค่าพยาน: 20 บาท
  • ค่าอากรคู่ฉบับ: 5 บาท
  • ค่าคำขอแปลงละ: 5 บาท

5. โอนมรดก

การโอนมรดกมีค่าธรรมเนียมดังนี้:

  • ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นทายาทโดยตรงหรือคู่สมรส)
  • ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม)
  • ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก: 50 บาทต่อแปลง
  • ค่าประกาศมรดก: 10 บาทต่อแปลง
  • ค่าคำขอ: 5 บาทต่อแปลง

กรณีมรดกมูลค่าเกิน 100 ล้านบาท:

  • ผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม: เสียภาษี 10% ของส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท
  • ผู้รับมรดกเป็นพ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หรือทายาทโดยตรง: เสียภาษี 5% ของส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท
  • ผู้รับมรดกเป็นคู่สมรสที่จดทะเบียน: ได้รับการยกเว้นภาษี

ขั้นตอนการโอนที่ดิน บ้าน และคอนโดมีอะไรบ้าง?

การโอนอสังหาริมทรัพย์มีขั้นตอนดังนี้:

  • กรอกแบบฟอร์มใบคำขอและแนบเอกสารทั้งหมดที่เตรียมมา
  • ยื่นแบบฟอร์มพร้อมเอกสารให้เจ้าหน้าที่ และรอรับบัตรคิว
  • เมื่อถึงคิว ผู้ซื้อและผู้ขายต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
  • เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นๆ
  • ชำระเงินที่ฝ่ายการเงินและรับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง
  • มอบใบเสร็จสีเหลืองให้เจ้าหน้าที่ และใบเสร็จสีฟ้าให้ผู้ซื้อ ส่วนผู้ขายเก็บใบเสร็จตัวจริง
  • เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนด และให้ผู้ซื้อและผู้ขายตรวจสอบความถูกต้อง
  • ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) เมื่อกระบวนการเสร็จสิ้น

สิ่งที่ควรรู้ก่อนดำเนินการโอนอสังหาริมทรัพย์

ระยะเวลาในการโอน

การโอนอสังหาริมทรัพย์ใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง หากเอกสารครบถ้วนและไม่มีปัญหาใดๆ อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาอาจเพิ่มขึ้นขึ้นอยู่กับจำนวนผู้มาใช้บริการในวันนั้นและความซับซ้อนของเอกสาร

สถานที่ดำเนินการ

สามารถทำเรื่องโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ที่สำนักงานที่ดินในเขตที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ หรือสำนักงานสาขาที่รับผิดชอบพื้นที่นั้นโดยตรง

เพื่อความสะดวก สามารถจองคิวล่วงหน้าผ่านแอปพลิเคชัน e-QLands ของกรมที่ดิน ซึ่งช่วยให้มั่นใจได้ว่าจะได้รับการบริการในวันและเวลาที่ต้องการ

สรุป

การโอนที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียม มีรายละเอียดและค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาหลายประการ การเข้าใจค่าธรรมเนียมต่างๆ และเตรียมเอกสารให้พร้อมจะช่วยให้กระบวนการโอนอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างราบรื่น ในปี 2568 นี้ รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นโอกาสอันดีในการประหยัดค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย

การวางแผนทางการเงินล่วงหน้าและทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์จะช่วยให้คุณเตรียมตัวได้อย่างมั่นใจและหลีกเลี่ยงความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น

#สาระ #การเงิน #ค่าโอนที่ดิน #ค่าโอนบ้าน #ค่าโอนคอนโด #ภาษีอสังหาริมทรัพย์ #ค่าธรรมเนียมการโอน #การซื้อขายที่ดิน #มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ #ค่าจดจำนอง #การโอนมรดก #ประหยัดค่าโอน