3เจ้าสัวชิงปั้นมิกซ์ยูส ทำเลซีบีดี5ปีพื้นที่ทะลัก2.8ล้านตร.ม.

ฐานเศรษฐกิจ เผยแพร่ 15 ต.ค. 2562 เวลา 02.25 น.

 

ผ่าอาณาจักรมิกซ์ยูส 3 กลุ่มทุนยักษ์ปักธงทำเลใจกลางเมือง “เจ้าสัวเจริญ-เจ้าสัวธนินท์-กลุ่มเซ็นทรัล” ปั่นซัพพลายพื้นที่สำนักงาน ค้าปลีก โรงแรม รวมกว่า 2.8 ล้านตารางเมตรช่วง 5 ปีข้างหน้า ส่วนใหญ่อยู่บนถนนพระราม 4 มากกว่า 1.5 ล้านตร.ม.

ปัจจุบันกระแสการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมาแรง หลังกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่จากธุรกิจเครื่องดื่มขยายไลน์มาลงทุนธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์ และพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ครบวงจรทั้งที่พักอาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ รองรับผู้อยู่อาศัยในโครงการและพื้นที่รอบๆ ด้วย ที่สำคัญโครงการอสังหาฯ แบบมิกซ์ยูสสร้างรายได้ประจำอย่างต่อเนื่องให้กับเจ้าของโครงการ ดังนั้น ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา จึงเกิดโครงการลักษณะดังกล่าวผุดขึ้นราวดอกเห็ดใกล้แนวรถไฟฟ้าเขตพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน หรือย่านซีบีดี โดยมูลค่าการพัฒนาแต่ละโครงการสูงกว่า 10,000 ล้านบาท มีมากกว่า 10 โครงการในพื้นที่กรุงเทพมหานคร

 

3ทุนยักษ์ผุด2.8ล้านตร.ม.

กลุ่มทุนยักษ์ใหญ่ที่มีแผนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในย่านซีบีดีมีกลุ่มบริษัทในเครือข่ายเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ยักษ์ใหญ่เครื่องดื่ม โดยลุยธุรกิจผ่านบริษัททีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย)ฯ, บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย)ฯ และบริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เป็นต้น กลุ่มเจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ ยักษ์ใหญ่ธุรกิจอาหารและค้าปลีก ซึ่งมีบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) เป็นเรือธง และกลุ่มเซ็นทรัล ผู้นำธุรกิจศูนย์การค้าและค้าปลีก นอกจากนี้ยังมีบริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด(มหาชน) ของตระกูลบุญรอด

ใน 4 ทุนขนาดใหญ่ที่กล่าวมา มี 3 รายแรกที่กำลังลุยปักหมุดโครงการอสังหาฯแบบมิกซ์ยูส โดยกลุ่มเจ้าสัวเจริญ มียุทธศาสตร์ชัดเจนยึดที่ดินแปลงใหญ่ตลอดแนวถนนพระราม 4 รวมทั้งหมด 4 โครงการ อาทิ วันแบงค็อก, เดอะปาร์ค,สามย่านมิตรทาวน์ และเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ รวมมูลค่าการลงทุน 1.54 แสนล้านบาท และพื้นที่อาคารรวมมากกว่า 2.47 ล้านตร.ม. มากที่สุดในตลาดในปัจจุบัน

ตามมาด้วยกลุ่มเจ้าสัวธนินท์ พัฒนา 3 โครงการ มี ไอคอนสยาม, วิสซ์ดอม วันโอวัน และเดอะ ฟอเรสเทียร์ มูลค่าโครงการรวม 1.74 แสนล้านบาท ส่วนกลุ่มเซ็นทรัล มีโครงการที่กำลังพัฒนา 1 โครงการคือ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค พระราม 4-สีลม ร่วมทุนกับกลุ่มดุสิตธานี มูลค่าโครงการกว่า 3.67 หมื่นล้านบาท

เมื่อรวมทุกโครงการของทั้ง 3 เจ้าสัว กรุงเทพฯจะมีพื้นที่โครงการมิกซ์ยูสมากกว่า 2.8 ล้านตร.ม.

ที่ดินขยับสูงสุดวาละ2ล.

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนถนนพระราม 4 ต่อคิวกันสร้างเสร็จและเปิดให้บริการในปีนี้และปีต่อๆ ไปหลายโครงการ สิ่งที่น่าสนใจและเป็นที่จับตามองมากที่สุดในพื้นที่นี้คือ อาคารสำนักงานที่จะมีเข้าสู่ตลาดไม่น้อยกว่า 8 แสนตร.ม.และเป็นอาคารสำนักงานเกรด เอ ทั้งสิ้น ตั้งแต่ปีนี้ไปถึงอีก 4-5 ปีในอนาคต เพราะทุกโครงการมิกซ์-ยูสที่อยู่บนถนนพระราม 4 มีพื้นที่สำนักงานเป็นส่วนประกอบทั้งสิ้น และมีอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างอยู่อีกด้วย การที่มีโครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้นเป็นพื้นที่รวมมากกว่า 1.5 ล้านตร.ม.นั้นมีผลต่อพื้นที่โดยรอบโดยตรงแน่นอน

 

 

ผลกระทบที่สังเกตในขณะนี้คือเรื่องของราคาที่ดินที่เริ่มขยับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง มาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเนื่องจากที่ดินในการพัฒนามีจำกัด

พื้นที่ที่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นคือช่วงรอบๆ หัวมุมถนนพญาไท –พระราม 4 ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นและเริ่มมีโครงการใหม่ๆ เปิดขายตามมาต่อเนื่อง กับพื้นที่ช่วงปลายถนนพระราม 4 ก่อนจะบรรจบกับถนนสุขุมวิทที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาต่อเนื่องเช่นกัน และมีอีกหลายโครงการกำลังจะเปิดขายในปีนี้และในอนาคต ซึ่งการที่มีแต่โครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในพื้นที่ดังกล่าวนั้น เป็นเพราะว่าราคาที่ดินในพื้นที่ตลอดแนวถนนพระราม 4 นั้นสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆ สามารถพัฒนาได้เฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น เพราะราคาที่ดินตลอดแนวถนนพระราม 4 สูงกว่า 5 แสนบาทต่อตารางวาไปแล้ว ยิ่งในพื้นที่รอบๆ สี่แยกศาลาแดง สามย่านยิ่งสูงกว่า 1.5-2 ล้านบาทต่อตร.ว. ดังนั้น จึงเป็นไปไม่ได้ที่จะพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆ และโครงการมิกซ์ยูสและอาคารสำนักงานทั้งหมดที่พัฒนาบนถนนพระราม 4 ตั้งอยู่บนที่ดินสัญญาเช่าระยะยาวทั้งหมดทุกโครงการ

อาคารเก่าดิ้นรักษาลูกค้า

“ในอนาคตเมื่ออาคารสำนักงานเหล่านี้ทยอยเปิดให้บริการ โดยเฉพาะอาคารสำนักงานในวันแบงค็อกที่คาดว่าจะดึงดูดบริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงระดับโลกได้ไม่น้อย เนื่องจากบริษัทเหล่านี้มองเรื่องของภาพลักษณ์บริษัท แม้ว่าค่าเช่าอาคารจะสูงขึ้นก็ตาม ดังนั้น อาคารสำนักงานเกรด เอ หรือ บี ในกรุงเทพฯมีแนวโน้มที่จะเสียผู้เช่าในระดับหนึ่ง สิ่งที่เจ้าของอาคารเหล่านี้เริ่มคิดเพื่อเป็นการรักษาผู้เช่าเดิมในอาคารของตนเองไว้คือการต่อสัญญาเช่ากับผู้เช่าปัจจุบันให้นานออกไปอีกระยะโดยที่ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นไม่ได้หรือปรับขึ้นไม่มากนักจากปัจจุบัน”

 

เทียบเท่าสีลม

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่และกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด มองทำเลถนนพระราม 4 ในอนาคตจะเป็นศูนย์กลางธุรกิจเกรด เอ ใกล้เคียงถนนสีลมซึ่งเป็นย่านซีบีดีชั้นนำของกรุงเทพฯ มายาวนาน จะมีบริษัทชั้นนำหลั่งไหลเข้ามา ทำให้โครงการใหม่ที่อยู่ในพื้นที่หรือรอบข้างต้องปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอด สำหรับแอล.พี.เอ็น.ร่วมทุนกับนายณ์ เอสเตท พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานริมถนนพระราม 4 เป็นอาคารสำนักงานเกรด บี ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้เช่าเป็นที่น่าพอใจ

หน้า 1 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,513 วันที่ 13 - 16 ตุลาคม พ.ศ. 2562 

ดูข่าวต้นฉบับ