แม้ปี2563 วิกฤติโควิด-19 จะส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อมวลมนุษยชาติประชากรโลกเผชิญความเสี่ยงสุขภาพและชีวิตเศรษฐกิจธุรกิจพังเสียหายเพราะมาตรการ“ล็อกดาวน์” ที่ภาครัฐนำมาใช้เป็นไม้ตาย“สกัด” การแพร่ระบาดของไวรัสมฤตยูหนึ่งในเซ็กเตอร์ที่เลี่ยงโดมิโน่เอ็ฟเฟ็กไม่พ้นคือ “อสังหาริมทรัพย์” 1 ในปัจจัย4 ที่จำเป็นแต่ผู้บริโภคต้องชะลอการซื้อ
ทว่าโรคระบาดจะเบรกความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัยแต่ “ราคาที่ดิน” ยังคงขยับขึ้นโดยเฉพาะทำเลทองย่านใจกลางเมืองที่นับวันจะหายากและเหลือน้อยยิ่งขึ้น
โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบริษัทเอเจนซี่ฟอร์เรียลเอสเตทแอฟแฟร์สจำกัดสรุปภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในปี2563 ได้รับผลกระทบจากโรคโควิด-19 ทำให้ตลาดหดตัวเกือบ40% ซึ่งถือว่าค่อนข้างรุนแรงโดยมีจำนวนโครงการเปิดใหม่ราว75,000 หน่วยส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยทั้งปีมีอุปทานหรือซัพพลายคงค้าง2.26 แสนหน่วยจากเดิมมีอยู่ราว2.21 แสนหน่วยสะท้อนอัตราดูดซับที่ค่อนข้างล่าช้า
เหตุผลจำนวนสต๊อกที่อยู่อาศัยขยับขึ้นเพราะผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ทั้งตกงานถูกลดค่าจ้างทำให้อำนาจซื้อหายไปจากตลาดขณะเดียวกันลูกค้า“ต่างชาติ” ที่เคยเป็นหนึ่งใน“ขุมทรัพย์” ของผู้ประกอบการอสังหาฯทั้งจีนยุโรปเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมช่วงที่คึกคักมีสัดส่วนถึง15% กลับลดเหลือเพียง5% เท่านั้น
อสังหาฯที่ลดความร้อนแรงแต่ “ราคาที่ดิน” ยังไม่เคยลดความบูมเพราะทุกปียังคงขยับขึ้นต่อเนื่องโดยแนวโน้มปี2564 คาดการณ์ราคาที่ดินจะเพิ่มเฉลี่ย10% ทำเลทองยังเป็นสยามชิดลมเพลินจิตถึงนานาที่ยังเห็นราคาขายระดับ3.5 ล้านบาทต่อตารางวาส่วนจะมีให้จับจองกันหรือไม่และใครจะยังซื้อที่ดินทุบสถิติต่อยังต้องติดตามเพราะสถานการณ์โควิดเศรษฐกิจยังเปราะบางมีผลต่อการตัดสินใจของนักลงทุนดีเวลลอปเปอร์
ทั้งนี้้ที่ดินราคาแพงไม่เพียงทำเลทองใจกลางเมืองขยับออกไปย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีแห่งใหม่อย่างรัชดา-พระราม9 ราคาถือว่าปรับขึ้นในอัตราที่สูงด้วยส่วนทำเลอื่นๆเช่นแนวรถไฟฟ้าสีเขียวส่วนต่อขยายทั้งสะพานใหม่-คูคตและอ่อนนุช-สมุทรปราการก็ปรับตัวขึ้นมากเช่นเดียวกันซึ่งเป็นปกติเพราะก่อนหน้านี้ทำเลดังกล่าวไม่ได้มีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานเข้าถึง
สำหรับราคาที่ดินขยับขึ้นเฉลี่ยราว10% ถือว่าไม่ได้เป็นการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยยะโดยถือเป็นการขึ้นปกติ
ด้านราคาที่ดินปรับขึ้นแต่ตลาดที่อยู่อาศัยปี2564 ยังคงอยู่ในภาวะ“หืดจับ” ตัวแปรสำคัญไม่ได้มีเพียงไวรัสร้ายเท่านั้นแต่ “เศรษฐกิจ” ที่ชะลอตัวก่อนหน้านี้ส่งผลกระทบกำลังซื้อของผู้บริโภครวมถึงปัญหาความวุ่นวายทางการเมืองกระเทือนต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคด้วยทำให้แนวโน้มปีนี้ตลาดส่งสัญญาณ “หดตัว” ต่อเนื่องเบื้องต้นคาดว่าอาจเห็นอัตราติดลบ10% และหากโรคระบาดยังไม่สามารถควบคุมได้สถานการณ์ยืดเยื้อย่อมส่งผลต่อการฟื้นตัวของตลาดเพราะผู้บริโภคที่ “รายได้ลด” คนตกงานยังมีอยู่จำนวนมาก
ทั้งนี้แม้จะประเมินตลาดเลวร้ายคือ“ติดลบ” แต่หากทุกอย่างพลิกกลับมาดีขึ้นคุมโรคระบาดได้นักท่องเที่ยวกลับเข้ามากระตุ้นการขยายตัวทางเศรษฐกิจ(จีดีพี) อาจเห็นอสังหาริทรัพย์กลับมาเติบโตได้10% หรือมีจำนวนซัพพลายราว70,000-80,000 หน่วยมูลค่าราว2.6-2.9 แสนล้านบาทอย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์เคยบูมมากคือปี2562 โดยมูลค่าตลาดแตะระดับ5.65 แสนล้านบาท
“ครึ่งปีแรกตลาดยังติดลบโดยไตรมาสแรกหดตัวราว10% เทียบปีก่อนโครงการใหม่เปิดตัวน้อยลงเพื่อรอดูสถานการณ์หากตลาดจะฟื้นตัวอาจเกิดขึ้นครึ่งปีหลังส่วนการกลับมาเติบโตได้ปกติอาจต้องรอถึงปี2565 ซึ่งถือว่าใช้เวลาฟื้นตัวราว2-3 ปีน้อยกว่าช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี2540 ซึ่งใช้เวลาราว4 ปีจึงฟื้นตัวดีขึ้น”
อย่างไรก็ตามปี2563 มีโครงการเปิดใหม่333 โครงการโดยมีโครงการที “เจ๊งคาที่” หลัก10 โครงการแต่ไม่ใช่พิษสงจากโรคโควิด-19 แต่เพราะเปิดตัวโครงการบนทำเลที่ไม่ดีนักบงรายตั้งราคาขายสูงเกินไปไม่สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภครวมถึงขอสินเชื่อสถาบันการเงินไม่ผ่านเป็นต้น
“ปีก่อนมีผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่แล้วเจ๊งคาที่ ซึ่งไม่ได้เป็นเพราะโควิด แต่ปีนี้หากสถานการณ์โรคระบาดลากยาว อาจมีโครงการเจ๊งคาที่ต่อเนื่องได้”