“โรงแรม-ค้าปลีก”...กระทบมากสุดช่วง ‘COVID-19’!!!

Wealthy Thai อัพเดต 12 ส.ค. เวลา 02.55 น. • เผยแพร่ 12 ส.ค. เวลา 02.55 น. • wealthythai
“โรงแรม-ค้าปลีก”...กระทบมากสุดช่วง ‘COVID-19’!!!
กลุ่ม “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง1 ,REIT, Infra Fund)” ถือเป็นอีกหนึ่งสินทรัพย์ที่นักลงทุนให้ความสนใจเป็นอันดับต้น ด้วยผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและราคาหน่วยลงทุนที่ไม่ผันผวนมากนัก

 

กลุ่ม “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง1 ,REIT, Infra Fund)” ถือเป็นอีกหนึ่งสินทรัพย์ที่นักลงทุนให้ความสนใจเป็นอันดับต้น ด้วยผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและราคาหน่วยลงทุนที่ไม่ผันผวนมากนัก

 

แต่ในช่วงสถานการณ์แพร่ระบาด ‘ไวรัส COVID-19’ ได้ส่งผลกระทบมายังสินทรัพย์บางประเภท อย่างโรงแรม ห้างสรรพสินค้า สำนักงานออฟฟิศ คอมมูนิตี้มอลล์ เป็นต้น

 

โดยผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่า ทำให้นักลงทุนไม่น้อย เกิดความกังวลขึ้นว่าผลิตภัณฑ์อย่างกลุ่ม ‘กองอสังหาริมทรัพย์’ จะได้รับผลกระทบมากน้อยแค่ไหน ยังคงน่าสนใจอยู่หรือไม่

 

ในวันนี้ทาง ‘Wealthy Thai’ มีโอกาสได้พูดคุยกับ “ธิดาศิริ ศรีสมิต” Chief Investment Officer บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กสิกรไทย จำกัด จึงไม่พลาดที่จะนำเรื่องราวที่น่าสนใจในประเด็นดังกล่าวนี้มาฝากกัน

 

 

“พิษ COVID-19” ฉุดค่าเช่า ‘กองอสังหาริมทรัพย์’ ปีนี้…เชื่อปีหน้าฟื้น

สำหรับผลกระทบด้านค่าเช่าจากการระบาดของ ‘ไวรัสโควิด-19’ ที่มีต่อกลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’มากน้อยแตกต่างกันไปในรายอุตสาหกรรม เนื่องจากขึ้นอยู่กับผลกระทบจากมาตรการล็อกดาวน์ในช่วงไตรมาสที่ 2/63 ที่มีต่อผู้เช่าทรัพย์สิน ซึ่งธุรกิจของผู้เช่า “ได้รับผลกระทบมาก” เช่น ในกลุ่ม ‘ค้าปลีก’ และ ‘โรงแรม’ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในฐานะเจ้าของสินทรัพย์ก็จำเป็นต้อง ‘ลดค่าเช่า’ หรือ ‘ยกเลิกการเก็บค่าเช่า’ ในช่วงที่มีการปิดเมืองเพื่อเป็นการช่วยเหลือผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบดังกล่าว

                    

(ธิดาศิริ ศรีสมิต)

 

“ในขณะที่กลุ่มพื้นที่เช่า ‘สำนักงาน’ ได้รับผลกระทบค่อนข้าง ‘น้อย’ และกลุ่มพื้นที่เช่ ‘โรงงานและคลังสินค้า’ จะได้รับผลกระทบ ‘น้อยที่สุด’ อย่างไรก็ดี คาดว่าการฟื้นตัวของค่าเช่าจะค่อยๆ ดีขึ้นหลังมีการผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ ซึ่งจะทำให้ ‘ส่วนลดค่าเช่า (Rental discount)’ ปรับลดน้อยลงในช่วงครึ่งปีหลังและกลับเข้าสู่ค่าเช่าภาวะปกติในปีหน้า”

           

โดยมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของไทยที่ทยอยออกมาเพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบจากโควิด-19 ซึ่งมุมมองในระยะกลางถึงยาว คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจโลกและไทยน่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวได้หลังจากหลายประเทศเริ่มผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ อย่างไรก็ดีเศรษฐกิจไทยยังขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอกค่อนข้างมาก เช่น การท่องเที่ยว และการส่งออก ที่ยังฟื้นตัวได้ช้าเนื่องจากยังขึ้นอยู่กับนโยบายการเปิดประเทศ และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้า

 

 

“ดอกเบี้ย-ผลตอบพันธบัตรรัฐบาลยังต่ำ”…หนุน ‘กองอสังหาฯ’ ยังน่าสนใจในระยะยาว

อย่างไรก็ดีในแง่ Valuation ยังอยู่ในระดับน่าสนใจ หลังจากในช่วงที่ผ่านมาที่ ‘กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์’ และ ‘กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)’ มีการปรับตัวลงจากความกังวลเรื่องการระบาดและล็อกดาวน์ Valuation ของทรัพย์สินจึงกลับมามีความน่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาว โดยในปัจจุบันคาดการณ์ผลตอบแทนจากเงินปันผลของ ‘กองอสังหาริมทรัพย์’ และ ‘REIT’ ในประเทศไทยอยู่ที่ประมาณ 4%-5% เมื่อเทียบกับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี ที่ 1.2% การลงทุนใน REIT จึงน่าจะตอบโจทย์ของนักลงทุนในสภาวะที่ดอกเบี้ยและผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลยังคงอยู่ในระดับที่ต่ำ

           

“ขณะเดียวกันรัฐบาลในหลายประเทศก็ได้ออกมาตรการพยุงเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง จึงเป็นปัจจัยบวกเข้ามาสนับสนุนตลาดมากขึ้น นักลงทุนเริ่มมีความเชื่อมั่นและเริ่มโยกเงินออกมาหาผลตอบแทนส่วนเพิ่มในตลาดส่วนอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นตราสารหนี้ภาคเอกชน (ทั้งในระดับลงทุนได้และระดับต่ำกว่าระดับที่ลงทุนได้) ตลาดหุ้น และกลุ่ม REIT”

 

ทำให้จะมีแรงกลับเข้าซื้อในตลาดสินทรัพย์เสี่ยงทั่วโลกมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้การลงทุนในกลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ และ ‘REIT’ ปรับตัวดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ความผันผวนในระยะสั้นยังมีสูงตาม Sentiment ตลาดสินทรัพย์เสี่ยงในช่วงนี้โดยเฉพาะความกังวลเรื่องการระบาดของไวรัสโควิด-19 ในระยะที่ 2

 

 

REIT-สิงคโปร์”…อีกทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ

หากเปรียบเทียบกอง REIT ในประเทศกับต่างประเทศ ทางเรามีมุมมองเป็นบวกต่อกลุ่ม REIT ในประเทศ ‘สิงคโปร์’ มากกว่า เนื่องจากประเทศสิงคโปร์มีการบริหารจัดการเศรษฐกิจที่ดี โดยมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจถึง 20% ของ GDP ในปี 63 ซึ่งจะช่วยให้ภาคธุรกิจสามารถผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจและแก้ปัญหาสภาพคล่องในระยะสั้นได้ เช่น การช่วยเหลือค่าจ้างพนักงานกับธุรกิจที่ยังคงไม่สามารถกลับมาดำเนินการได้หลังรัฐบาลเริ่มผ่อนคลายการล็อคดาวน์ การยกเว้นค่าเช่าให้กับธุรกิจ SME เป็นต้น

                    

 

“นอกจากนี้การเริ่มเปิดประเทศเพื่อให้นักท่องเที่ยวต่างชาติบางประเทศสามารถกลับมาเดินทางได้ (Travel Bubble) ในระยะถัดไป น่าจะทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยเฉพาะด้านการท่องเที่ยวและค้าปลีกเริ่มฟื้นตัวได้”

 

 

“ลดค่าเช่า-จ่ายค่าเช่าช้า”…กระทบกระแสเงินสด ‘โรงแรม-ค้าปลีก’ มากสุด

ส่วนความกังวลว่าจะผลกระทบต่อการจ่ายเงินปันผลของกอง REIT ประเทศไทย ภาพรวมจาก ‘กระแสเงินสด’ ที่น้อยลงจากการลดค่าเช่า และการจ่ายค่าเช่าล่าช้าของผู้เช่า โดยเฉพาะกองอสังหาริมทรัพย์และ REIT ในกลุ่ม ‘โรงแรม’ และ ‘ค้าปลีก’ จะได้รับผลกระทบมากสุด ในขณะที่กลุ่มพื้นที่เช่าโรงงานและคลังสินค้าจะได้รับผลกระทบน้อยกว่า อย่างไรก็ตามอัตราการจ่ายเงินปันผลของกลุ่มกองอสังหาริมทรัพย์และ REIT ในปีนี้น่าจะไปอยู่ในช่วงครึ่งปีหลังมากกว่า เนื่องจากมีการลดค่าเช่าอยู่ในช่วงไตรมาสที่2 และผู้เช่าบางส่วนมีการขยับการจ่ายเงินค่าเช่าไปในช่วงครึ่งหลังของปี

           

นอกจากนี้ ‘กองอสังหาริมทรัพย์’ และ ‘REIT’ บางส่วนยังอาจะระมัดระวังสัดส่วนทางการเงินและสภาพคล่องมากขึ้น จึงมีการเก็บกระแสเงินสดได้ในช่วงไตรมาสที่2 และน่าจะจ่ายให้ผู้ถือหน่วยในครึ่งปีหลังนี้

           

“ในมุมมองของทีมผู้จัดการกองทุน สำหรับกองทุนที่ลงทุนใน ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ และ ‘REIT’ ภายใต้การบริหารจัดการของ บลจ. กสิกรไทยนั้น คาดว่าน่าจะถูกผลกระทบประมาณ 12% ของเงินปันผลในภาพรวมของปีนี้ (เทียบกับประมาณการตอนต้นปี 63) เนื่องจากบริษัทมีการกระจายการลงทุนและเน้นการลงทุนในกองอสังหาริมทรัพย์และ REIT ที่มีรายได้ที่มั่นคงและสามารถเติบโตในระยะยาวเช่น ทรัพย์สินประเภท Data Center และคลังสินค้า ซึ่งช่วยบรรเทาผลกระทบจากการระบาดของไวรัสโควิด-19 ได้เป็นอย่างดี”

 

สำหรับกลุ่ม ‘กองอสังหาริมทรัพย์ (กอง1, REIT, Infra Fund)’ ยังถือเป็นทางเลือกที่ดีในการลงทุนเพื่อคาดหวังผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาว โดยเฉพาะใน ‘ยุคดอกเบี้ยต่ำ’ เช่นนี้ ยิ่งทำให้สินทรัพย์ประเภทนี้เป็นหนึ่งในเป้าหายของการลงทุนจากทั่วโลก ไม่เฉพาะในไทย อย่างไรก็ตามก่อนตัดสินใจลงทุนอย่าลืมศึกษาข้อมูลข่าวสารต่างๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ เพราะท้ายที่สุดแล้วการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ ก็ยังคงมีความเสี่ยงอยู่เสมออยู่นั่นเอง

 

ดูข่าวต้นฉบับ