แบงก์ชาติส่องตลาดคอนโดฯ ทำเล "สายสีน้ำเงิน-เขียว" เหนื่อย !

ประชาชาติธุรกิจ อัพเดต 22 ต.ค. 2562 เวลา 03.27 น. • เผยแพร่ 21 ต.ค. 2562 เวลา 04.19 น.
rea03211062p1

“ดร.สักกะภพ สัตยานุกุล” ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) นำเสนอสถิติแบบรัว ๆ ว่าด้วยหนี้ครัวเรือนที่มีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์

ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงมานานแล้ว อาทิ ในช่วงน้ำท่วมใหญ่ปี 2554, นโยบายรถคันแรกที่หมดอายุในปี 2560 ฯลฯ ปัญหาคนไทยคือเรื่องการออม การใช้จ่าย พฤติกรรมอาจปรับเปลี่ยนค่อนข้างยาก หนี้ครัวเรือนไทยค่อนข้างสูง และเพิ่มค่อนข้างเร็วเทียบกับต่างประเทศ

โดยสัดส่วนไทยมี 1 ใน 3 เท่านั้นที่เป็นหนี้บ้าน เทียบกับเกาหลี มาเลเซีย เป็นหนี้บ้านถึง 50% เจาะพฤติกรรมลูกหนี้ไทยพบว่า 100 บาท คนไทยจ่ายหนี้พรีโลนหรือบัตรเครดิตถึง 42% อีกฝั่งหนึ่งในด้านการออม เคยออมสัดส่วน 15% ของรายได้ ปัจจุบันลดเหลือ 10%

ประชากรไทย 60 ล้านคน ข้อมูลเปรียบเทียบ ณ ปี 2552 มีหนี้ครัวเรือนเฉลี่ย 377,109 บาท/หัว แต่ละคนมีหนี้เฉลี่ย 20% ของรายได้ ล่าสุด ณ ปี 2561 หนี้ต่อหัวเพิ่มเป็น 552,499 บาท สัดส่วนเกิน 30% ของรายได้

ทั้งนี้ มีปรากฏการณ์คนไทยเริ่มเป็นหนี้ตั้งแต่อายุยังน้อย กล่าวคือกลุ่มอายุ 29 ปี เมื่อมีหนี้แล้วเป็น “หนี้เสีย-NPL” สัดส่วน 1 ใน 5 หรือเท่ากับคนที่มีหนี้ 21 ล้านคน เป็น NPL จำนวน 3 ล้านคน

รวมทั้งปริมาณหนี้ไม่ลดลง แม้จะก้าวเข้าสู่วัยเกษียณ โดยคนอายุ 60-69 ปี มีหนี้เฉลี่ย 453,438 บาท และผู้สูงวัยอายุ 70-79 ปี มีหนี้เฉลี่ย 287,932 บาท

สำรวจลึกถึงพฤติกรรมหนี้ครัวเรือนตามกลุ่มอายุ แยกได้ 3 กลุ่มหลัก เริ่มจากกลุ่มอายุต่ำกว่า 30 ปี ก่อหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล รถยนต์ จักรยานยนต์ และหนี้บัตรเครดิต

ต่อมากลุ่มอายุ 35-45 ปี เริ่มกู้ซื้อบ้านโดยมีสัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัย 10% ต่อสัดส่วนหนี้ทั้งหมด และกลุ่มอายุเกิน 70 ปีขึ้นไป มีหนี้สินเชื่อธุรกิจถึง 40% โดยส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อเกษตรกรรม

ถัดมาสัดส่วนการกู้ที่เป็นหนี้เสีย พบว่า ภาพรวมหนี้เสียจากมูลหนี้ครัวเรือน 13 ล้านล้านบาท มี NPL 15.9% แต่เมื่อแยกย่อยแล้วเหมือนจะเป็นภาพบวก สำหรับสินเชื่ออสังหาฯ เพราะ NPL สูงสุดเป็นของหนี้ส่วนบุคคลและอื่น ๆ 14.7%

รองลงมา NPL จากสินเชื่อรถยนต์ 13.5% บัตรเครดิต 9.3% สินเชื่อเพื่อธุรกิจ 7.5% ในขณะที่ NPL จากสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีสถิติ 3.8% (ดูกราฟิกประกอบ)

“หนี้เสียเงินกู้บ้านต่ำสุดที่ 3.8% ซึ่งจะเห็นว่าหนี้เสียของรถยนต์กับสินเชื่อบุคคลมีลูกหนี้เป็นกลุ่มอายุ 30 ปี นั่นอีกภายใน 5 ปีจะย้ายมากู้ซื้อบ้าน คำถามคือกำลังซื้อยังเหมือนเดิมไหม ซึ่งแนวโน้มมองว่ากำลังซื้อน่าจะน้อยกว่าเดิม เพราะมีการก่อหนี้ระยะสั้นกับระยะปานกลางไปบ้างแล้ว”

ทั้งหมดนี้เป็นคำอธิบายว่า ปี 2562 จึงได้เห็นแบงก์ชาติออกมาตรการต่าง ๆ นานา เพื่อให้มีสินเชื่ออย่างเหมาะสมสำหรับผู้กู้รายย่อย เช่น

“พอร์ตแบงก์ยังกำไรได้อยู่ แต่คนที่เขาทิ้งไว้ข้างหลัง (ก่อหนี้เกินจำเป็น NPL สูง) ก็ไม่แฟร์กับสังคม จึงต้องมองการปล่อยหนี้ในระยะยาวด้วย”

สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย จุดโฟกัสถึงผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value (มาตรการเพิ่มเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป) พบว่า ครึ่งปีแรก 2562 สินเชื่อปล่อยใหม่โต 14.2%

แบ่งเป็นการกู้สัญญาแรกโต 14% ยอดกู้บ้านแนวราบโต 17.9% คอนโดฯยังโตที่ 5.8%

สวนทางกับยอดขอสินเชื่อสัญญาที่สอง หรือบ้านหลังที่สอง พบว่าสินเชื่อปล่อยใหม่ติดลบ -13% โดยสินเชื่อบ้านแนวราบยังโต 3.7% แต่คอนโดฯติดลบ -25%

แบงก์ชาติสรุปความสำเร็จจากมาตรการ LTV ว่า ไตรมาส 1/62 ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่โต 27% โดยยอมรับว่าเป็นผลจากการเร่งโอนในไตรมาส 1/62 (เพื่อหนีผลกระทบ LTV) ในขณะที่ไตรมาส 2/62 สินเชื่อปล่อยใหม่ยังโต แต่โตเพียง 2.4% หรือเป็นการโตที่ชะลอตัวลง

แบงก์ชาติยังพบว่า ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ สถิติ 5 ปี (2557-2561) เฉลี่ยเดือนละ 9,700 ยูนิต เป็นค่าเฉลี่ยของบ้านแนวราบ 4,500 ยูนิต และคอนโดฯ 5,200 ยูนิต/เดือน

ในขณะที่สถิติ ณ เดือนกรกฎาคม 2562 การเปิดตัวอยู่ที่ 9,500 ยูนิต (เก้าพันห้าร้อยยูนิต) ถ้ายังรักษาระดับการเปิดตัวไม่สูงแบบนี้ไว้ได้ต่อเนื่อง เป็นผลดีต่อซัพพลายในตลาดรวม

อีกตัวเลขคือ “ยอดเงินโอนระหว่างประเทศเพื่อซื้ออสังหาฯในเมืองไทย” โดยปี 2561 มีการโอนเข้ามาเกือบ 1 แสนล้านบาท ล่าสุด ณ เดือนสิงหาคม 2562 ยอดโอนลูกค้าต่างชาติ หายไปครึ่งหนึ่ง เหลือ 30,000 ล้านบาทบวกลบ เทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้วอยู่ที่ 60,000 กว่าล้านบาท

“ระยะเวลาขายหมด (take up rate) โครงการแนวราบไม่น่าเป็นห่วง แต่คอนโดฯต้องจับตามอง เพราะยังมีปัญหาหนี้ครัวเรือน มาตรการ LTV และมีการเก็งกำไร มีผลทำให้อัตราขายหมดจากเดิม 18 เดือน เพิ่มเป็น 21 เดือน รวมทั้งทำเลขายยากขึ้น มองเห็นในแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีเขียว” คำกล่าวของ ดร.สักกะภพ

ดูข่าวต้นฉบับ