เตือนอสังหาฯไทยสู่ยุคฟองสบู่..ราคาสูงเกินจริง

ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นทุกวัน โดยเฉพาะเมื่อที่ดินทำเลใจกลางเมืองหายาก เจ้าของที่ดินตั้งราคาขายตามความพอใจ ผลักดันให้ราคาอสังหาฯเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ราคาที่ดินเปล่าทำเลใจกลางเมือง เคยขายกันสูงสุดตารางวาละ 3 ล้านบาท และมีการเรียกราคาขายสูงถึงตารางวาละ 5 ล้านบาท ในปัจจุบัน

ส่งผลให้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปรับราคาตามไปด้วย คอนโดมิเนียมทำเลในเมือง มีการเสนอขายราคาสูงถึง 6 แสนบาท/ตารางเมตร ทำให้ราคาขายระดับ 2-3 แสนบาท/ตารางเมตร กลายเป็นราคาระดับกลาง ยิ่งทำให้ช่องว่างระหว่างกำลังซื้อ และราคาอสังหาริมทรัพย์ต่างกันมากขึ้นทุกขณะ กลายเป็นตลาดเฉพาะคนรวย

ในขณะที่คนชั้นกลาง และผู้มีรายได้ระดับกลาง-ต่ำ ไม่มีกำลังพอจะซื้ออสังหาฯทำเลใจกลางกรุงเทพฯได้ เป็นปัญหาที่เริ่มเกิดขึ้น และกำลังทวีความรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ สถานการณ์นี้เหมือนหรือต่าง อย่างไรเมื่อเทียบกับตลาดอสังหาฯในนานาประเทศ วัฏจักรธุรกิจอสังหาฯแต่ละประเทศ ก้าวเดินไปอย่างไร

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA นำเสนอบทความล่าสุด เปรียบเทียบวัฎจักรอสังหาริมทรัพย์นานาประเทศ กับประเทศไทย เพื่อมองแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ ครอบคลุมตลาดอสังหาฯ ทั้งยุโรป อเมริกา ออสเตรเลีย และไทย

โดยดร. โสภณ ระบุว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ที่มีขึ้นๆ ลงๆ เกิดขึ้นและหายไปได้อย่างไรในแต่ละประเทศนั้น ผู้เขียนได้รวบรวมจากประสบการณ์จากหลายประเทศ เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์ในการวิเคราะห์เปรียบเทียบ และเตรียมรับมือฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะมาถึง ประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกนี้ แสดงให้เห็นถึงในกรณีประเทศชั้นนำต่างๆ โดยเฉพาะประเทศตะวันตก ซึ่งเป็นประเทศหลักของระบบทุนนิยมโลก

ออสเตรเลีย มีประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์มาหลายครั้ง โดยในช่วงระหว่างปี 2511-2517 เกิดการระบาดขนานใหญ่ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (คงเนื่องมาจากการเติบโตขนานใหญ่ของเศรษฐกิ ของประเทศ และการลงทุนจากต่างประเทศ) การเติบโตในครั้งนั้นเป็นปรากฏการณ์ที่คึกคักที่สุด

แต่ก็อยู่ได้มาจนถึงการตกต่ำสุดขีดในปี 2523 และในอีกครั้งหนึ่งในห้วงปี 2533 การเติบโตทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นอย่างสูง ทั้งนี้สังเกตได้จากการขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ และสถานการณ์ก็กลับตกต่ำลงอีกไม่กี่ปีต่อมา ตั้งแต่ปี 2559 ก็มีการบูมกันอีก จนเขาห้ามต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นสินค้าใหม่

ญี่ปุ่น ในช่วงต้นทศวรรษที่ 1960 (ปี 2503) อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเติบโตอย่างโดดเด่น โดยในบางปีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 20% ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอื่นๆ ต่างหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันขนานใหญ่ การเก็งกำไรในที่ดินแพร่หลายเป็นอย่างมาก แต่อสังหาริมทรัพย์ ก็ตกต่ำลงในระยะหนึ่ง

จากนั้นกลับมาเติบโตอีกครั้งในช่วงปี 2515-2516 ซึ่งมีการลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในญี่ปุ่นเป็นอย่างมาก การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมาสิ้นสุดในช่วงปี 2533 ช่วงหลังสงครามอ่าวเปอร์เซีย ทำให้อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น “ซึม” ยาวไปอีกราว 15 ปี  และเริ่มตื่นตัวอีกครั้งก่อนปี 2550 อย่างไรก็ตามแม้ถึงปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น ก็ยังซึมๆ

สิงคโปร์ ได้เกิดปรากฏการณ์เติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 2 ช่วงสำคัญคือ ช่วงปี 2523-2526 ซึ่งในช่วงนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวในระยะเวลา 3 ปี และช่วงปี 2536-2539 ซึ่งมีการขยายตัวครั้งใหญ่  ดูเหมือนว่าอสังหาริมทรัพย์ และเศรษฐกิจโดยรวมของสิงคโปร์ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศเพื่อนบ้าน เช่น อินโดนีเซีย มาเลเซีย ไทย และอื่นๆ ด้วย

เมื่อเศรษฐกิจฟื้นก็มีต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ จนสิงคโปร์ออกกำแพงภาษีคุม ล่าสุดปี 2561 ต่างชาติต้องเสียภาษีถึง 20% ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

สวีเดน ในช่วงหลังของทศวรรษ 1980 หรือ ช่วงปี 2523-2532 ปรากฏการณ์เติบโตของสวีเดนนี้ เกิดขึ้นเนื่องจากตลาดการเงิน ได้รับการผ่อนผันให้สามารถนำเงินมาลงทุนในภาคธุรกิจอื่น นอกจากนี้ ยังมีการผ่อนปรนมาตรการด้านดอกเบี้ย และมาตรการจูงใจด้านภาษี ทำให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ขนานใหญ่

ด้วยการเติบโตของตลาดขนานใหญ่ ทำให้ตลาดเกิดอาการร้อนแรงเกินไป ค่าของเงินสกุลโครนาของสวีเดน จึงอ่อนตัวลงอย่างรวดเร็ว ทำให้ตลาดหลักทรัพย์เกิดอาการ “ช็อค” ตามมาด้วยความเสียหายต่างๆ ซึ่งเกิดขึ้นในช่วงปี 2532-2534 ภาวะการลงทุนที่ขยายตัวขนานใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงกลายเป็นการลงทุนเกินตัว และราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มตกต่ำลง สามสิบปีหลังก็ย้อนรอยวัฏจักรอีก แต่มีการควบคุมที่ดีขึ้น

อังกฤษ ประเทศนี้ มีประสบการณ์อันยาวนาน โดยเฉพาะช่วงปี 2464-2540 จากปรากฏการณ์เกือบร้อยปีชี้ให้เห็นว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ “ราบรื่น” อย่างเสมอต้นเสมอปลาย บางห้วงเวลาอาจสั้น บางห้วงก็อาจยาวนานมากพอสมควร แต่มีข้อสรุปสำคัญก็คือ มีปรากฏการณ์ของวัฏจักรอย่างแน่ชัดและจริง ระยะเวลาในแต่ละห้วงของวัฏจักร อาจกินเวลา 4-12 ปี โดยมีค่าเฉลี่ยที่ 8 ปี

การ “บูม” จะเป็นในช่วง 2-7 ปี และการตกต่ำจะเป็นในช่วง 2-9 ปี ประสบการณ์ของอังกฤษ ได้ข้อสรุปว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ และวัฏจักรเศรษฐกิจนั้น มีความสัมพันธ์กัน โดยวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ จะตามหลังวัฏจักรเศรษฐกิจ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม ขณะที่เศรษฐกิจเป็นตัวแปรอิสระ

สหรัฐอเมริกา อาจกล่าวได้ว่าประวัติศาสตร์สหรัฐอเมริกาชี้ว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์เกิดทุกรอบ 18 ปี  แต่ประสบการณ์ในระยะ 20-30 ปีหลัง ควรจะได้รับการศึกษาเป็นพิเศษ อาจกล่าวได้ว่า ในช่วงปี 2525 สหรัฐอเมริกาได้ผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจมาได้ เพราะการที่มีมาตรการทางการเงินที่เข้มงวด

อย่างไรก็ตาม วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ในช่วงปี 2531-2534 เกิดขึ้นเนื่องจากการผ่อนปรนมาตรการทางการเงิน ทำให้เกิดการกู้เงินกันอย่างมหาศาล แต่ขาดวินัยทางการเงิน หลังการฟื้นตัว ก็ตกต่ำอีกครั้งในปี 2550 อันเนื่องมาจากการขาดวินัยทางการเงินอีกครั้งหนึ่ง แต่ขณะนี้ ณ ปี 2561 ราคาที่อยู่อาศัยก็ปรับตัวสูงขึ้นกว่าช่วงสูงสุดเมื่อปี 2550 แล้ว

การตกต่ำของทรัพย์สินในอังกฤษ โดยเฉพาะสหรัฐอเมริกาเห็นได้ชัดเจน จากการขาดวินัยทางการเงิน ที่ปล่อยให้มีการอำนวยสินเชื่อ 100% ของหลักประกัน เรื่อยไปจนถึง 120% และสุดท้ายคือการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระเพียงเฉพาะดอกเบี้ย ทรัพย์สินจึงถูกนำไปอำนวยสินเชื่อซ้ำตามความคาดหวังว่า มูลค่าจะเพิ่มขึ้นตลอดเวลา โดยไม่นำพาต่อความจริงที่ว่า อสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติเป็นวงวัฏจักร

เตือนอสังหาฯไทย ‘ฟองสบู่ราคาสูงเกินจริง’

สำหรับประเทศไทย จะเห็นได้ว่า นับแต่ปี 2542 เป็นต้นมา สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ก็ฟื้นขึ้น ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ในปีหลังๆ มานี้อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจจะสูงมาก แต่ก็มีอาการ “รวยกระจุก จนกระจาย” ทำให้กำลังซื้อของประชาชนมีจำกัด ดังนั้นจึงทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นเฉพาะกลุ่มลูกค้าผู้มีรายได้สูง หรือข้าราชการ

ส่วนประชาชนทั่วไป จะมีกำลังซื้อจำกัด ยิ่งปล่อยให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยไม่มีข้อจำกัดด้านราคา ไม่มีกำแพงภาษี ยิ่งทำให้ตลาดบ้านปรับราคาสูงขึ้นในอนาคต จนคาดว่าต่อไปคนจะออกมาเดินขบวนว่า…บ้านแพงมาก ไม่มีปัญญาซื้อ เช่นในไต้หวันในอดีตที่ผ่านมา

จากการศึกษาเรื่องวัฎจักรอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น อาจกล่าวได้ว่า ในแง่หนึ่ง ประเทศไทยพึงระวังถึงภาวะวิกฤติ ที่อาจได้รับผลกระทบจากประเทศอุตสาหกรรมชั้นนำของโลก ซึ่งอาจทำให้เศรษฐกิจประเทศไทยตกต่ำไปด้วย

แม้ขณะนี้ราคาข้าวจะปรับตัวสูงขึ้นมาก แต่ปรากฏว่าชาวนากลับไม่ค่อยมีข้าวขาย เพราะฝนแล้งและมาตรการห้ามปลูกข้าวในปีก่อน และยังส่งผลต่อกำลังการท่องเที่ยวของประเทศเหล่านี้ จะเห็นได้ว่านักท่องเที่ยวที่มาเป็นนักท่องเที่ยวจีน ซื่งแม้มามากแต่มีรายจ่ายน้อย ทำให้ต่อไปอาจส่งผลกระทบร้ายแรงต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวในไทย

ข้อพึงสังวรก็คือ ในภาวะขณะนี้ จำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด จึงจะสามารถตัดสินใจลงทุน หรือหยุดการลงทุนได้ทันการ ผู้เป็น “ลูกผู้บริหาร หลานพ่อค้าวานิช” จะได้ข้ามพ้นวัฏจักรไปได้ด้วยสติ และประสบความความสำเร็จสืบต่อธุรกิจได้อย่างยั่งยืน