ระวัง! จีนทิ้งอสังหาฯไทยทำฟองสบู่แตก

จีน เป็นตลาดผู้บริโภครายใหญ่ ที่มีส่วนของสินค้าและบริการในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นด้านการท่องเที่ยว ซึ่งนักท่องเที่ยวจีนถือเป็นอันดับ1 ในธุรกิจอื่นอย่างอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จีน ก็นับเป็นลูกค้าสำคัญของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน ความเป็นไปของจีน จึงย่อมส่งผลต่อธุรกิจอสังหาฯได้

ไม่นานมานี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ประมาณการว่า ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2561 มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้น 339 โครงการ รวมจำนวนหน่วยสูงถึง 99,938 หน่วย รวมมูลค่า 4.29 แสนล้านบาท หรือตกเป็นเงินหน่วยละ 4.3 ล้านบาท

ราคาดังกล่าว นับว่าสูงสุดเป็นประวัติการ เนื่องจากแต่เดิมราคาที่อยู่อาศัยที่ขายเฉลี่ยในแต่ละปี เป็นเงินไม่เกิน 4 ล้านบาทเท่านั้น โดยนัยนี้สินค้าราคาแพง เปิดขายมากกว่าสินค้าราคาถูก เพราะผู้มีรายได้น้อย ไม่มีเงินซื้อบ้านมากนัก

จากข้อมูลนี้ อาจประมาณการได้ว่าในกรณีทั้งปี 2561 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ถึง 410 โครงการ หรือเท่าๆ กับปี 2560 แต่มีจำนวนหน่วยมากกว่าคือจะเปิด 1.2 แสนหน่วย หรือเพิ่มขึ้น 7% ซึ่งถือว่าเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และที่สำคัญที่สุด

มูลค่าการพัฒนาในปี 2561 น่าจะสูงถึงกว่า 5.24 แสนล้านบาท หรือสูงกว่าปีที่แล้วถึง 19% ซึ่งนับว่าเป็นการพัฒนาที่มีมูลค่าสูงสุด ตั้งแต่ตั้งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย มาสำรวจเมื่อ 24 ปีก่อน (ตั้งแต่การสำรวจครั้งแรกในปี พ.ศ.2537) ดังนั้นจึงถือเป็นการยืนยันได้ว่า ได้เกิดฟองสบู่ขึ้นแล้วในวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทยเผยว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติต่ออาคารชุดไทยในปี 2560 เร่งตัวขึ้นมาก โดยประเมินจากมูลค่าการซื้อเงินบาทของชาวต่างชาติ เพื่อชำระค่าอาคารชุด และการถอนเงินจากบัญชีเงินบาท ของชาวต่างชาติเพื่อซื้ออาคารชุด ซึ่งพบว่าในปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 อยู่ที่ 53,259 ล้านบาท ขยายตัวที่ 33%

ทั้งนี้ สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติปี 2560 คิดเป็น 27% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ จากปี 2559 อยู่ที่ 21%

อีกด้านหนึ่ง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่าเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย ที่ซื้อขายในปี 2560 มีมูลค่าการขายโดยรวมกว่า 5.76 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้ 1.13 แสนล้านบาท ถูกซื้อโดยชาวต่างชาติ หรือราว 20% และส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

ดังนั้น จึงอาจกล่าวได้ว่า ต่างชาติมาซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งส่วนมากนิยมห้องชุดพักอาศัยถึงราว 20% เลยทีเดียว และประมาณ 70% ของนักลงทุนต่างประเทศก็คือจีนนั่นเอง

ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณ ยังให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า นอกจากนักลงทุนต่างชาติแล้ว ยังมีนักเก็งกำไร ซึ่งหมายรวมถึงนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า หรือรอขายต่อในโอกาสอันควร ซึ่งคนกลุ่มนี้ไม่ได้เป็นผู้ที่จะอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่ Real Demand ที่แท้จริงในตลาดที่อยู่อาศัย

โดยมากมักเก็งกำไรในอาคารชุดพักอาศัย โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมือง และตามแนวรถไฟฟ้าต่างๆ ซึ่งประมาณการว่า คนกลุ่มนี้มีสัดส่วนอีกประมาณ 15%-20%

ดร.โสภณ ตั้งสมมติฐานว่า หากจีนหายไปจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แบบเดียวกับรัสเซียที่หายไปจากอสังหาริมทรัพย์ไทยก่อนหน้านี้ อะไรจะเกิดขึ้น พอสรุปคร่าวๆ ได้ดังนี้

• จำนวนนักลงทุนจีนก็จะน้อยลง ทำให้สินค้าเหลือบานเบอะ
• ห้องชุดที่จีนวางเงินดาวน์ไว้อาจไม่ผ่อนต่อ หรือทิ้งดาวน์ไปเลย
• นักลงทุนจีนอาจไม่มาโอนห้องชุดดังว่า
• นักลงทุนจีนก็อาจขายตัดราคากับโครงการใหม่ๆ ที่ทำให้การขายย่ำแย่ลงไปอีก
• นักเก็งกำไรไทยๆ อีก 15% ก็อาจระส่ำระสายตามไปด้วย
• ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะแตกในปี 2562 หรือไม่ ก็คงจินตนาการได้ไม่ยากแล้วเมื่อถึงตรงนี้