คอนโดล้นกรุง 4หมื่นยูนิต 1.3แสนล.รอขาย

ตลาดคอนโดมิเนียมน่าห่วง เหลือขายทั่วกทม.สูงกว่า 4 หมื่นยูนิต กูรูอสังหาฯชี้ใช้เวลาระบายสต๊อก 28-30 เดือน ดีเวลอปเปอร์มึนยอดขายมีแต่รายได้ไม่เกิด ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน หวังรัฐบาลใหม่อัดยาแรงกระชากกำลังซื้อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มูลค่ากว่า 3 ล้านล้านบาท ในปัจจุบันกำลังเผชิญปัญหาหนัก กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง จากหลากหลายปัจจัย ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว การเมืองที่ยังวุ่นจับขั้วแย่งชิงกันตั้งรัฐบาล บวกด้วยมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน (หลักเกณฑ์ LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อสกัดความร้อนแรงในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งในปี 2561 เปิดใหม่ทำลายสถิติสูงสุดจำนวน 6.5 หมื่นหน่วย

ตัวเลขตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2561 มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 451,475 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 3.471 ล้านล้านบาท แบ่งเป็นบ้าน จัดสรรทั้งหมดประมาณ 177,531 ยูนิต มูลค่าประมาณ 1.107 ล้านล้านบาท และคอนโดมิเนียมทั้งหมดประมาณ 273,944 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 2.363 ล้านล้านบาท

หลังตลาดรับรู้มาตรการ ธปท.ก่อให้เกิดปฏิกิริยาอย่างมาก ต่อภาพรวมของธุรกิจอสังหา
ริมทรัพย์ ผู้ประกอบการมีความห่วงกังวลกับสินค้าเหลือขายที่อยู่ในมือแต่ละราย โดยเฉพาะบริษัทที่เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากๆ แม้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่เพิ่งออกมาก็ไม่สามารถช่วยได้

จากความกังวล สะท้อนออกมาให้เห็นช่วงไตรมาส 1 ปีนี้ มีคอนโดมิเนียมเปิดขาย
ใหม่ในกรุงเทพฯ 18 โครงการ 8,443 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งหมดอยู่ที่ 45,432 ล้านบาท และส่วนใหญ่เปิดในช่วงปลายเดือนมีนาคม ลดลงจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 12,438
ยูนิต หรือคิดเป็น 59.6% และลดลงจาก ช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 ที่ประมาณ 5,607 ยูนิต หรือคิดเป็น 39.9% และมูลค่าการลงทุนที่ประมาณ 85,910 ล้านบาท ถึง 47.1%

ปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียม มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จหลังจาก วันที่ 1 เมษายน 2562 ประมาณ 134,909 ยูนิต ด้วยมูลค่าประมาณ 403,261 ล้านบาท ขายไปแล้วประมาณ 89,179 ยูนิต มูลค่าประมาณ 270,187 ล้านบาท และเหลือขายอีกประมาณ 45,730 ยูนิต ด้วยมูลค่าประมาณ 133,074 ล้านบาท

กทม.ล้นกว่า4.2หมื่นยูนิต

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอล ลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันน่ากังวล เนื่องจากมีอุปทานเหลือขายค่อนข้างมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯรวมกันกว่า 4.2 หมื่นยูนิต โดยอัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 45-50% ทั้งนี้ช่วงไตรมาส 1ปีนี้มีการเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มอีกประมาณ 8,000 ยูนิต และตั้งแต่เดือนมิถุนายนไปจนถึงครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการทุกรายคงเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ๆออกสู่ตลาด หลังจากไตรมาสแรกวุ่นกับการกระตุ้นให้ลูกค้ารีบซื้อรีบโอนกรรมสิทธิ์ก่อนมาตรการคุมสินเชื่อบ้านของธนาคารแห่งประเทศไทยมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562

ในสต๊อกที่มีกว่า 4.2 หมื่นยูนิต คอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีเหลือขายค่อนข้างมาก ผู้ซื้อกลุ่มใหญ่เป็นพนักงานออฟฟิศ มีปัญหาการเลิกจ้างงาน ขณะที่ระดับราคา 1.5-2.5 ล้านบาทยังไปได้ แต่ผู้ซื้อกลุ่มนี้มีปัญหาหนี้ครัวเรือนทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูงเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มราคา 1.5 ล้านบาท ส่วนกลุ่มราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อลงทุน ก็เริ่มระมัดระวังมากขึ้นหลังมาตรการรัฐเริ่มมีผลบังคับใช้

“ด้วยสต๊อกที่มีกว่า 4.2 หมื่นยูนิต ประเมินว่าต้องใช้เวลาระบายนานประมาณ 28-30 เดือน โดยที่ไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่เติมเข้ามา ซึ่งในความเป็นจริงเป็นไปไม่ได้”

“ถ้าหากว่าปีนี้สถิติการเปิดขายใหม่ยังสูงถึง 5 หมื่นยูนิต ขณะที่เศรษฐกิจชะลอตัว แบงก์เข้มการปล่อยสินเชื่อ ก็จะซํ้าเติมปัญหาสต๊อกล้น คาดการณ์ว่าดัชนีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปีนี้จะถอยไปใกล้เคียงกับปี 2560 คือเฉลี่ยที่ประมาณ 7.4% ต่อเดือน คงต้องรอรัฐบาลใหม่จะมีนโยบายกระตุ้นที่แรงๆ ออกมา”

ยอดขายมีแต่รายได้ไม่เกิด

แหล่งข่าวจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง กล่าวถึงสถานการณ์การขายในปัจจุบันว่ายอดขายมี แต่รายได้ไม่มีเพราะลูกค้ามีปัญหากู้ไม่ผ่าน โดยเฉพาะกลุ่มราคา 3 ล้านบาทซึ่งเป็นตลาดใหญ่ ผู้ซื้อมีปัญหาหนี้ครัวเรือน กับหนี้ส่วนบุคคล ดังนั้นจะเห็นว่าช่วงนี้มีปรากฎการณ์ลูกค้าทิ้งดาวน์ ทิ้งโอนเกิดขึ้น

“สะท้อนว่าแบงก์ชาติออกมาตรการมาเพื่อจะแก้ปัญหาไม่ให้เกิดฟองสบู่ แต่กลับทำให้เกิดฟองสบู่ จากการที่ผู้ประกอบการสร้างเสร็จ แต่ไม่สามารถขายได้เพราะลูกค้าคุณสมบัติไม่ผ่านเกณฑ์ ทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกภาระสต๊อกจำนวนมาก ถ้ารัฐไม่ออกมาตรการมาอุ้มคงตายกันหมด”

ตลาดรวมโตลดลง

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า 5 เดือนแรกที่ผ่านมา มีโครงการเปิดขายใหม่น้อย ส่วนใหญ่เป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ส่วนบริษัทรายเล็กก็ปรับตัวเน้นเจาะตลาดเฉพาะ เช่นโฮมออฟฟิศ ที่พัฒนาบนที่ดินของตนเอง ลดต้นทุนราคาที่ดินแพง อย่างไรก็ตาม คาดว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับปีนี้คงเติบโตลดลง แต่ถ้าเทียบกับปีก่อนก็ยังเป็นบวก ซึ่งช่วง 5 ปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์บวกมาตลอด

ด้านนายศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) เปิดเผยหลังเพิ่งเปิดตัวคอนโด มิเนียมระดับลักชัวรี “ต้นสน วัน เรสซิเดนซ์” ในย่านเพลินจิต-หลังสวน มูลค่าโครงการรวม 2.9 พันล้านบาท ว่า ยอมรับตลาดอสังหาฯไทยขณะนี้ ชะลอตัว ไม่มีปัจจัยบวก โดยเฉพาะปัจจัยการเมืองไม่ชัดเจน การจัดตั้งรัฐบาลไม่พร้อม ขณะเดียวกันตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯราคาตํ่ากว่า 5 ล้านบาท ที่เคยมีกำลังซื้อหลักจากผู้ซื้อชาวจีนเริ่มเห็นภาพชะลอลง ขณะที่นโยบายที่รัฐออกมา ลดค่าธรรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ในกลุ่มที่อยู่ตํ่ากว่า 1 ล้านบาทนั้น มองเป็นการเกาไม่ถูกที่คัน จุดประสงค์เพื่อช่วยผู้มีรายได้น้อย แต่ปัจจุบันกลุ่มดังกล่าวไม่มีกำลังซื้อ และแทบไม่มีซัพพลายในตลาดตอบรับ

อย่างไรก็ตาม ในกลุ่มตลาดบน ระดับลักชัวรี-ซูเปอร์ลักชัวรี ทั้งแนวราบและคอนโดฯ มองว่ายังไปได้ สะท้อนจากยอดขายโครงการแนวราบก่อนหน้า “วนา เรสซิเดนซ์” มูลค่า 1.8 พันล้านบาท ขณะนี้มียอดขายแล้ว 60% คาดปิดการขายปี 2563 ส่วนโครงการ “ต้นสน วัน เรสซิเดนซ์” พัฒนาภายใต้การร่วมทุนในนาม ต้นสน ดีเวลลอปเม้นท์ ราคาเริ่ม 20 ล้านบาท (เฉลี่ย 3.6 แสนบาท/ตร.ม.) คาดจะได้รับการตอบรับดีเช่นกัน หลังจากมีจุดเด่นเรื่องทำเลที่ตั้ง เป็นกรรมสิทธิ์ฟรีโฮล ย่านเพลินจิตที่มีทำเลศักยภาพสูงสุดและที่ดินหายากมากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ จำนวนซัพพลายในตลาดเกิดขึ้นน้อยมาก จึงเป็นที่ต้องการของทั้งลูกค้าคนไทยและต่างชาติกลุ่มมีกำลังซื้อสูง รวมถึงกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่าให้ชาวญี่ปุ่น ฮ่องกง และจีน เป็นต้น เนื่องจากมีความน่าสนใจในแง่ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูงกว่าเมื่อเทียบกับทำเล CBD อื่นๆ

ขณะที่นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมบ้านจัดสรร ไม่เชื่อว่าไตรมาส 1 ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์มากนั้นเป็นเพราะต้องการหนีมาตรการรัฐ เพราะถ้าหนีจริงตัวเลขต้องสูงกว่านี้ จากปัจจุบันไม่ต้องรอจบไตรมาส 2 ก็เห็นถึงความแย่ของตลาดแล้ว 

หน้า 1 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,471 วันที่ 19 - 22 พฤษภาคม พ.ศ. 2562