ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงโค้งสุดท้ายของปี ต่างเป็นจังหวะรอคอยของผู้ซื้อ จากโปรโมชัน ลด แลก แจก แถม ขณะแง่ผู้ประกอบการถือเป็นโอกาสปั๊มยอดขายและยอดรายได้จากการโอน เปรียบเป็นไฮซีซันของทุกปี แต่จากสถานการณ์ความซบเซาของตลาดหลักกทม.-ปริมณฑล ถูกปัจจัยลบรุมเร้าตั้งแต่ต้นปี เรื่องเศรษฐกิจภายในและภายนอกประเทศ มาตรการ LTV และการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดขึ้น กลุ่มผู้ซื้อลงทุนถูกค่าเงินบาทแข็งสกัด ทำให้ตลอด10 เดือนที่ผ่านมาตลาดย่อตัวติดลบ โดยไตรมาส3 (ก.ค.-ก.ย.) ไตรมาสเดียว มูลค่าตลาดหายไปถึง35% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผล รัฐบาลพยายามออกมาตรการมากระตุ้นตลาดเป็นระยะๆ เพื่อบรรเทาผลกระทบ พบไม่ตํ่ากว่า3 ครั้ง เริ่มตั้งแต่ มาตรการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก กลุ่มราคาไม่เกิน5 ล้านบาท ถัดมาออกมาตรการลดค่าโอนบ้าน-คอนโดฯ กลุ่มราคาไม่เกิน1 ล้านบาท พร้อมสินเชื่อโครงการบ้านล้านหลังหนุนผู้มีรายได้น้อย และล่าสุด ครม. เทหมดหน้าตัก เพิ่งเคาะลดค่าโอน จดจำนอง0.01% ให้เพิ่มเติมในกลุ่มบ้านไม่เกิน3 ล้านบาทตามคำเรียกร้องของผู้ประกอบการ พร้อมให้ ธอส. ปล่อยกู้ในอัตราดอกเบี้ยคงที่ ควบคู่กับ3 สมาคมเปิดตัวโครงการ“บ้านในฝัน รับปีใหม่” หวังระบายซัพพลายคงเหลือ อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อโดย ธปท. ยังส่งพิษรุนแรง ดีมานด์เข้าไม่ถึงสินเชื่อ แม้จะมีมาตรการหลายด้านรองรับ ท่ามกลางปัจจัยลบลากยาว ผู้ประกอบการประสานเสียง ช่วยได้แต่ไม่มาก
10 เดือนยอดขายรูด
โดยนางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ส่งผลให้บรรยากาศของตลาดอสังหาฯชะลอตัวไปด้วย ภาพรวมตลอด 10 เดือน ติดลบ พบยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ลดลง ขณะที่สินค้าคงเหลือในตลาดมากขึ้น ขณะเดียวกันแรงกดดันจากมาตรการแอลทีวี และความเข้มงวดในการปล่อยเงินกู้จากสถาบันการเงิน ทำให้อัตรการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น หนักสุดในกลุ่มราคาระดับล่าง ราคาตํ่ากว่า 3 ล้านบาท กลุ่มทาวน์เฮาส์ซึ่งบริษัทมีมาร์เก็ตแชร์สูงสุดในตลาด ณ สิ้นไตรมาส 3 ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อโดยธนาคารขยับมาแตะที่ 15% จาก 7% เมื่อช่วงไตรมาส 2
กระตุ้นไม่ขึ้นติด“LTV”
มุมสะท้อนของนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) ระบุในแง่กระตุ้นตลาดโดยมาตรการรัฐ ว่า หากย้อนในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา มาตรการที่ออกมาพบมีลักษณะไม่แตกต่างกันมากนัก โดยทุกครั้งสามารถกระตุกดีมานด์ของตลาดให้กลับมาได้ไม่มากก็น้อย ผ่านทั้งมาตรการด้านภาษี ลดหย่อนภาระผู้ซื้อ และวงเงินปล่อยกู้ แต่คราวนี้สถานการณ์ต่างออกไปเนื่องจากอดีตไม่มีแอลทีวีมากดดัน เพราะแม้คนมีความต้องการ และมีสิทธิต่างๆ รองรับ ก็ไม่สามารถซื้อได้ จากเหตุผลหลักคือ ไม่มีเงินดาวน์เข้าสู่ระบบ
“ฐานะผู้ประกอบการ เห็นว่าเป็นไปได้ควรเลื่อนมาตรการแอลทีวี หรือแม้การเตรียมนำมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้(DSR)มาใช้ ให้ยกเลิกไปก่อน เพราะจะส่งผลให้มาตรกระตุ้นที่รัฐออกมาระยะยาวกว่าทุกครั้ง มีประโยชน์น้อยลง โดยเฉพาะคนที่มีรายได้ต่อเดือนตํ่ากว่า 3 หมื่นบาท”
ไตรมาส 4 ช่วงไฮซีซัน
ขณะที่ นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) ยังคงเชื่อมั่นว่าไตรมาสสุดท้ายของปี น่าจะเป็นช่วงที่ดีสุดของตลาด เนื่องจากเป็นช่วงไฮซีซันของธุรกิจ ประกอบกับรัฐบาลได้ออกมาตรการปรับลดค่าใช้จ่ายในการโอนและจดจำนองออกมาในกลุ่มตํ่ากว่า 3 ล้านบาท ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยนโยบายตํ่าสุดเป็นประวัติ การณ์ ส่งผลให้ตลาดน่าจะเป็นบวกขึ้น ในแง่อัตราการผ่อนชำระต่องวดของผู้ที่อยู่อาศัยก็จะลดลง น่าจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้
หน้า 27 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,523 วันที่ 17-20 พฤศจิกายน 2562
