เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโด หนังสือสัญญา กับ 5 ข้อกฎหมายที่ควรรู้

ในธุรกิจปล่อยเช่าห้องพัก บ้าน และคอนโดนั้น สัญญาเช่าสำคัญเป็นอย่างมาก หากพลาดแม้แต่นิดเดียวอาจนำมาซึ่งความเสียหายชนิดที่ประเมินค่าไม่ได้ 

ดังนั้น หากคุณเป็นคนหนึ่งที่คิดจะทำธุรกิจนี้และไม่อยากกุมขมับเพราะปัญหาที่เกิดจากช่องโหว่หรือความผิดพลาดในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโด จะต้องเตรียมความพร้อมในการทำเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโด ให้ดี ก่อนตัดสินใจปล่อยเช่าบ้าน หรือ เช่าคอนโด ที่สำคัญอย่าลืมศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องให้ละเอียดถี่ถ้วนด้วย

ดาวน์โหลดตัวอย่างหนังสือสัญญาเช่าได้ที่นี่

เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโด หนังสือสัญญาเช่า คือ อะไร และสำคัญอย่างไร

ในทางอสังหาริมทรัพย์ เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโด หนังสือสัญญาเช่า คือ เอกสารข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าในการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเปรียบเสมือนสัญญาต่างตอบแทนที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทุกกรณี ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าบ้านหรือสัญญาเช่าคอนโดก็ตาม เพราะเป็นการเช่าเพื่อใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินตามสมควรเท่านั้น

โดยกฎหมายได้กำหนดให้ทำเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโดที่มีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี และในกรณีที่เกิดข้อพิพาทระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ก็สามารถดำเนินคดีตามกฎหมายได้โดยยึดข้อตกลงในหนังสือสัญญาเช่าให้มีผลต่อการบังคับใช้ในทางกฎหมาย ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงควรศึกษาเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโด หนังสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด ให้ละเอียดเสียก่อนและจัดทำเอกสารนี้อย่างรอบคอบเพื่อป้องกันช่องโหว่และความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้

องค์ประกอบที่สำคัญในการทำหนังสือสัญญาเช่า ได้แก่

1. สัญญา ที่ต้องระบุประเภทอสังหาริมทรัพย์ ตำแหน่งที่ตั้ง ข้อมูลของผู้เช่า-ผู้ให้เช่า ระยะเวลาการเช่า รวมถึงข้อตกลงและข้อปฏิบัติขณะเช่า 2. ผู้เช่า ซึ่งนอกจากมีหน้าที่ในการชำระค่าเช่าตามกำหนดแล้ว ต้องรักษาและดูแลทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ดีเสมอ ที่สำคัญต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาอย่างเคร่งครัด 3. ผู้ให้เช่า มีหน้าที่ที่สำคัญคือการมอบสิทธิการครอบครองใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินตามระยะเวลาในการเช่า รวมถึงสิทธิ์ในทรัพย์สิน โดยอาจจะทำหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ให้กับทายาทในกรณีที่เสียชีวิต

• อ่านเพิ่มเติมความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับสัญญาเช่า

ข้อกฎหมายสำคัญเกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัย

กฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่า ฉบับล่าสุดปี 2561 ได้กำหนดแนวทางการปฏิบัติในหนังสือสัญญาเช่าให้เป็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยสรุปสาระสำคัญได้ดังต่อไปนี้

1. ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน

2. ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเงินประกันได้ โดยต้องมีมูลค่าไม่เกินค่าเช่า 1 เดือน

3. ผู้ให้เช่าต้องเรียกเก็บอัตราค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้าในตามอัตราที่ภาครัฐกำหนดเท่านั้น

4. ผู้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่ต้องแจ้งให้ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร และต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน

5. การบอกเลิกสัญญาเช่าต้องเป็นไปตามข้อตกลงในหนังสือสัญญาเช่าเท่านั้น จึงจะมีผลบังคับใช้ในทางกฎหมายอย่างถูกต้อง

• อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับกฎหมายเช่าฉบับใหม่ที่ควรรู้

เตรียมความพร้อมก่อนทำหนังสือสัญญาเช่า

ขั้นตอนการเตรียมทำหนังสือสัญญาเช่า

เมื่อได้ทำความเข้าใจเกี่ยวกับหนังสือสัญญาเช่าและข้อกฎหมายมาบ้างแล้ว ก็ถึงเวลาเตรียมความพร้อมในการทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านหรือคอนโด โดยเรียงลำดับเป็นขั้นตอนดังต่อไปนี้

1. รวบรวมข้อมูล

รวบรวมข้อมูลทั่วไปและข้อมูลทางการงานเกี่ยวกับผู้เช่าเพื่อทราบกำลังจ่ายค่าเช่า โดยควรสอบถามผู้เช่าเกี่ยวกับอาชีพ ตำแหน่งหน้าที่การงาน บริษัทห้างร้านที่ผู้เช่าทำงานให้ และคาดคะเนฐานเงินเดือนที่หักลบค่าใช้จ่ายทั่วไป นี่คือสิ่งสำคัญในการตัดสินใจว่าจะให้เช่าหรือไม่ เพราะคงไม่มีประโยชน์ที่คุณจะได้ผู้เช่าที่ไม่อาจจ่ายค่าเช่าได้ทุกเดือน

2. สอบถามลักษณะของการเช่า

สอบถามลักษณะของการเช่าว่าเป็นไปในทิศทางที่ต้องการหรือไม่ เช่น จำนวนผู้อยู่อาศัย เหตุผลที่ต้องเช่า มีสัตว์เลี้ยงหรือไม่ และสูบบุหรี่หรือไม่ ผู้ให้เช่าบางคนอาจไม่ต้องการผู้เช่าที่สูบบุหรี่ เนื่องจากมีคนในครอบครัวของคุณแพ้กลิ่นบุหรี่ หรือไม่อยากให้กลิ่นบุหรี่ติดอยู่ในเครื่องปรับอากาศและข้าวของเครื่องใช้ภายในบ้านหรือคอนโด เป็นต้น

3. เจรจาตกลงกับผู้เช่าให้เรียบร้อย

เจรจาตกลงกับผู้เช่าให้เรียบร้อย ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่า ค่าประกัน ระยะเวลาในการเช่า ค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) อัตราค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า ทรัพย์สินที่ให้เช่า การอนุญาต/ไม่อนุญาตให้สูบบุหรี่ การอนุญาต/ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ ยกตัวอย่าง ในกรณีที่คุณปล่อยเช่าคอนโด แต่ทางนิติบุคคลไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ คุณก็ไม่ควรรับผู้เช่าที่มีสัตว์เลี้ยงโดยเด็ดขาด และในหนังสือสัญญาเช่าคอนโดก็ต้องระบุข้อห้ามนี้เอาไว้ด้วย

4. เรียบเรียงรายละเอียดในหนังสือสัญญาเช่า

รวบรวมข้อมูลและข้อตกลงที่ได้จากข้อ 1-3 มาใช้เป็นข้อมูลในการเรียบเรียงรายละเอียดในหนังสือสัญญาเช่า โดยแบ่งเป็นสัดส่วนที่ชัดเจน ได้แก่

• รายละเอียดเกี่ยวกับผู้ให้เช่า เช่น ชื่อ-สกุล อาชีพ ที่อยู่ตามทะเบียนราษฎร์ เบอร์โทรศัพท์ที่ติดต่อได้
• รายละเอียดเกี่ยวกับผู้เช่า เช่น ชื่อ-สกุล อาชีพ ที่อยู่ตามทะเบียนราษฎร์ เบอร์โทรศัพท์ที่ติดต่อได้ อาชีพ ที่ตั้งของสำนักงาน ฯลฯ
• รายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินที่ให้เช่า เช่น ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า และรายการทรัพย์สินภายในบ้านหรือห้องเช่า ทั้งนี้ต้องระบุสภาพของทรัพย์สินโดยให้ทั้งสองฝ่ายรับรู้ร่วมกัน ผู้ให้เช่าอาจทำเป็นเอกสารแนบท้ายหนังสือสัญญาเช่า และในวันทำสัญญา ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าก็ตรวจและบันทึกรายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สินในเอกสารแนบท้ายนั้น
• ข้อตกลงเกี่ยวกับการเช่าอาศัยที่ได้รับการยินยอมจากทั้งสองฝ่าย เช่น อัตราค่าเช่าต่อเดือน ค่ามัดจำ ค่าปรับในกรณีที่ชำระค่าเช่าล่าช้า
• ข้อปฏิบัติในกรณีที่เกิดปัญหาหรือมีการทำผิดข้อตกลง เช่น สิทธิการบอกเลิกสัญญาเช่า

5. ร่างหนังสือสัญญาเช่า 

ร่างหนังสือสัญญาเช่าตามรายละเอียดดังกล่าวข้างต้น โดยหลังจากที่ได้ร่างเรียบร้อยแล้ว ต้องนำไปให้ผู้เช่าตรวจดูรายละเอียดให้แน่ชัดว่ามีส่วนใดขาดตกบกพร่องหรือไม่ เพื่อที่จะได้แก้ไขให้เรียบร้อยก่อนวันทำสัญญา และหลังจากที่ร่างหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโดเป็นที่ยินยอมของทั้งสองฝ่ายแล้ว ก็สามารถทำหนังสือฉบับจริงได้ทันที โดยต้องทำเอาไว้ 2 ชุด เพื่อให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าเก็บไว้เป็นหลักฐาน

การทำหนังสือสัญญาเช่านั้นจะครอบคลุมและมีผลบังคับใช้ในทางกฎหมายก็ต่อเมื่อเป็นสัญญาเช่าที่สมบูรณ์ นั่นคือ มีการลงลายมือชื่อที่ชัดเจนจากทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากมีการเปลี่ยนแปลงและแก้ไขโดยที่อีกฝ่ายไม่รับรู้ ก็ไม่สามารถนำไปใช้ในทางกฎหมายได้

ข้อสำคัญอีกประการหนึ่งคือ ก่อนร่างหนังสือสัญญาเช่า ควรตกลงข้อปฏิบัติต่าง ๆ แต่พอสมเหตุสมผล เพราะหากมากจนเกินไป ผู้ที่จะเช่าจะรู้สึกอึดอัดและเปลี่ยนใจไม่ทำสัญญาเช่ากับคุณก็ได้

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า