เหนื่อย! อสังหาฯปี’62 เผชิญหลายปัจจัยลบ

ใกล้สิ้นปีเข้ามาทุกขณะ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ชะลอความร้อนแรง กระแสแคมเปญขายส่งท้ายปี และการเปิดขายโครงการใหม่ยังคงมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ขณะที่กูรูในแวดวงอสังหาริมทรัพย์หลายคน ต่างแสดงความเป็นห่วงต่อภาวะตลาดอสังหาริทรัพย์ ว่ากำลังเกิดฟองสบู่ขึ้นในบางตลาด แต่สถานการณ์ยังไม่สุกงอม

เช่นเดียวกับความเห็นจากฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ที่ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 มีแนวโน้มน่ากังวล ต้องเผชิญกับหลายปัจจัยลบที่รุมเร้า

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ถือเป็นปีที่ร้อนแรงเหลือเกินสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2561 ที่ใกล้จะสิ้นปีในอีก 1 เดือนข้างหน้า ถือเป็นปีที่มีการเติบโตแบบก้าวกระโดด ทั้งในเรื่องของอุปทานที่มีการพัฒนาโครงการออกมาสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก

อีกทั้งเป็นปีที่เหล่านักลงทุนจากต่างชาติโดยเฉพาะจากจีน สนใจเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยกันเป็นจำนวนมาก ซึ่งล้วนเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนเป็นส่วนใหญ่ ด้วยความสนใจในเรื่อของผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ ทั้งเอเจนซี่ที่นำไปเสนอขายที่อวดอ้างในเรื่องของที่ค่อนข้างสูง

แต่หากผลตอบแทนเหล่านั้นไม่ได้เป็นไปตามที่เค้าคาดหวังไว้ อะไรจะเกิดขึ้น อาจจะเกิดการทิ้งดาวน์ไหม หรือจะไม่โอนกรรมสิทธิ์เมื่อครบกำหนดเรียกโอน ละหากมีการไม่โอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่มลูกค้าต่างชาติเหล่านี้ขึ้นจริง แน่นอนว่า สต็อคจำนวนมากเหล่านั้นจะกลับมาสู่ตลาดอีกครั้ง เกิดภาวะสต็อคคงค้างสะสมจำนวนมาก ในภาวะที่อัตราดูดซับเริ่มช้าลง สิ่งที่นี้อาจจะกระทบต่อภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยลบอื่นๆ ที่อาจจะเข้ามากระทบโดยตรง ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า ไม่ว่าจะเป็นการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งก็เป็นอีกปัจจัยลบสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก เพราะแน่นอนว่าการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย จะส่งกระทบต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทั้งเพื่อการพักอาศัยและเพื่อการลงทุน โดยจะส่งผลให้ผู้ซื้อต้องแบกภาระในการผ่อนชำระที่สูงขึ้น

สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนเพื่อการปล่อยเช่า หากมีการปรับขึ้นของดอกเบี้ย อาจจะทำให้กลุ่มลูกค้าส่วนนี้เริ่มมีการคิดทบทวนก่อนการลงทุน เนื่องจากทราบกันดีกว่า

ปัจจุบันผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้กลับมา ไม่คุ้มกับอัตตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายไป ซึ่งผลตอบแทนจากการเช่าส่วนใหญ่ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 3.5-5% เท่านั้น แต่ถ้าดอกเบี้ยขยับขึ้นอีก จะทำให้การลงทุนในคอนโดถูกจำกัดให้แคบลง เนื่องจากความคุ้ม ค่าในการลงทุนจะน้อยลง

โดยลูกค้าส่วนใหญ่ใช้เงินกู้ (ยกเว้นกลุ่มตลาดบนที่ไม่ค่อยพึ่งพิงเงินกู้จากสถาบันการเงิน ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเงินสด) ส่งผลให้ต้นทุนในการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าจะเพิ่มสูงขึ้นด้วยซึ่งก็ไม่คุ้มค่าในการลงทุน

อีกทั้งเรื่องของการปรับอัตราสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่จะเริ่มใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 และ เรื่องเกณฑ์การปรับเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ปัญหาราคาที่ดินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น

นอกจากนี้การเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า ก็อาจจะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะเข้ามากระทบภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าอีกก็เป็นได้ ซึ่งถือว่าไม่ง่ายเลยสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562

หากดูจากข้อมูลอัพเดทณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 กรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมทั้งหมดประมาณ 464,706 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมทั้งหมดกว่า 3.3 ล้านล้านบาท

จำแนกเป็นบ้านจัดสรร 1.9 แสนยูนิต มูลค่า 9.2 แสนล้านบาท และ คอนโดมิเนียม 2.7 แสนยูนิต มูลค่าประมาณ 2.3 ล้านล้านบาท

ในจำนวนนี้ สามารถขายไปแล้วประมาณ 3.2 แสนยูนิต ด้วยมูลค่าประมาณ 2.4 ล้านล้านบาท หรือประมาณ 70.08% จำแนกเป็นบ้านจัดสรรสามารถขายไปแล้ว 1.2 แสนยูนิต ด้วยมูลค่าประมาณ 6 แสนล้านบาท และคอนโดมิเนียมประมาณ 2 แสนยูนิต ด้วยมูลค่า 1.8 ล้านล้านบาท

สินค้าเหลือขาย 1.3 แสนยูนิตกว่า 8.5 แสนล้าน

ยังมีหน่วยที่เหลือขายอยู่ในตลาดประมาณ 1.3 แสนยูนิต ด้วยมูลค่าประมาณ 8.5 แสนล้านบาท หรือคิดเป็น 29.02% จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด โดยจำแนกเป็น บ้านจัดสรรที่ประมาณ 71,054 ยูนิต ด้วยมูลค่า 3.2 แสนล้านบาท และคอนโดมิเนียมอีกประมาณ 67,959 ยูนิต มูลค่าประมาณ 5.2 แสนล้านบาท

สำหรับในปี 2562 ที่จะถึงนี้ ในส่วนของคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการควรลดการเปิดตัวโครงการใหม่ ให้อยู่ในภาวะสมดุลที่ตลาดสามารถดูดซับได้ โดยในพื้นที่กรุงเทพฯประมาณปีละ 40,000 ยูนิต เพื่อให้ตลาดมีการดูดซับอุปทานคงค้างให้กลับมาสู่ภาวะปกติ

จากอุปทานที่เหลือขายอีกกว่า 40,000 ยูนิต เน้นการระบายสต็อคคงค้างในแต่ละทำเลก่อน เพื่อเตรียมรับมือกับปัจจัยลบต่างๆ ที่อาจจะเข้ามากระทบในปีหน้า

ทั้งในเรื่องของความเสี่ยงในเรื่องของ การไม่โอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ที่โหมเข้าลงทุนในคอนโดมิเนียมในเมืองไทยเป็นจำนวนมากในปีนี้ สำหรับแนวราบ หรือบ้านจัดสรรตลาดยังสามารถไปได้ เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็น เรียล ดีมานด์ ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง น้อยมากที่จะซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งโดยภาพรวมตลาดยังสามารถดูดซัพได้ดี ในทำเล และระดับราคาที่เหมาะสม