คิดจะลงทุนต้องรู้ เปิด 5 ทำเล "ดาวรุ่ง - ดาวร่วง" ในกทม.

ปี 61 นับเป็นอีกหนึ่งปีทองในวงการอสังหาริมทรัพย์ วัดจากตัวเลขการเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่มีมากถึงเกือบ 70,000 ยูนิต ด้วยมูลค่ากว่า 3 แสนล้านบาท

บางทำเลมีความโดดเด่น โดนใจ ขายดิบขายดี ยอดจองเต็มตั้งแต่เริ่ม แต่บางทำเลก็กลายเป็นทำเลปราบเซียน อัดแคมเปญกระตุ้นยอดขายแค่ไหน ก็ยังทำตัวเลขไม่ได้ดังหวัง

ลองมาดูกันว่า ทำเลไหนรุ่ง ทำเลไหนร่วง ประจำปี 2561 ต่อเนื่องมาถึงปี 2562 ซึ่งทำวิจัยเอาไว้โดยบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด

คุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ทำเลทองที่มีความโดดเด่นที่สุดในปีที่ผ่านมา และมีแนวโน้มจะยังคงเป็นทำเลดาวรุ่งต่อเนื่องถึงปีนี้ มีอยู่ 5 ทำเล คือ 1. สุขุมวิท 55 หรือทองหล่อ 2. พญาไท-ราชเทวี 3. รามคำแหง 4. เอกมัย และ 5. พระราม 9-รัชดาภิเษก

โดยเฉพาะซอยทองหล่อ มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2561 ถึง 7 โครงการ รวม 2,358 ยูนิต มูลค่ากว่า 22,900 ล้านบาท แต่ละโครงการขายให้นักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติได้เป็นอย่างดี และบางโครงการมีการปรับราคาขายขึ้นไปสูงกว่า 350,000 บาท ต่อตารางเมตร เชื่อว่า ปีนี้ทำเลทองหล่อจะยังคงเป็นทำเลทองที่ผู้ประกอบการต่างพากันแย่งชิงที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการใหม่

สำหรับทำเลพญาไท-ราชเทวี ถูกจัดเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางที่น่าอยู่ที่สุดอีกแห่งของกรุงเทพฯ เป็นที่อยู่อาศัยยอดนิยมของต่างชาติ เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ตอบโจทย์การใช้ชีวิต ไม่ไกลจากย่านการค้าสำคัญ ทั้งประตูน้ำ สยาม พร้อมสรรพด้วยโครงการรถไฟฟ้า โดยในปี 2561 มีผู้ประกอบการรายใหญ่เปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในย่านนี้ 5 โครงการ 2,716 ยูนิต รวมมูลค่ากว่า 22,700 ล้านบาท ส่วนปีนี้มีหลายบริษัทเตรียมเปิดโครงการใหม่ ไม่ว่าจะเป็นพฤกษา เรียลเอสเตท ไรมอน แลนด์ และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้

รามคำแหง เป็นอีกย่านที่มาแรง เมื่อการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เริ่มก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) รวมระยะทาง 22.57 กิโลเมตร ขณะเดียวกัน กลุ่มเดอะมอลล์มีการรีโนเวตเดอะมอลล์ 2 รามคำแหง ให้เป็น “มิกซ์ยูส คอมเพล็กซ์” รับรถไฟฟ้าสายสีส้ม หนุนย่านการค้าบางกะปิ-รามคำแหง มีแนวโน้มคึกคักขึ้นไปอีก

ส่วนเอกมัย ก็คึกคักไม่แพ้กัน ปีที่ผ่านมา มียอดคอนโดมิเนียมใหม่ถึง 1,636 ยูนิต และปี 2562 จะยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง เพราะผู้ประกอบการหลายรายจับจองที่ดินไว้แล้ว เช่น ริชชี่เพลซ 2002, เอพี (ไทยแลนด์), ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่น ภายใต้ บริษัท เอเอชเจ เอกมัย จำกัด

ตบท้ายด้วยทำเลทองย่านพระราม 9-รัชดาภิเษก ซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ทุกปี และราคาก็สูงขึ้นทุกปี เนื่องจากเป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่คนจีนชื่นชอบ มีการลงทุนรวมตัวกันซื้อคอนโดมิเนียมบิ๊กล็อตเพื่อให้ได้ราคาถูกลง บางรายซื้อลงทุนผ่านเอเยนซี่ชาวจีน โดยช่วงที่ผ่านมามีผู้ประกอบการจีนสนใจเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการย่านพระราม 9-รัชดาภิเษก แล้วถึง 3 ราย รวมมูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาท ได้แก่ กลุ่ม ทีซี ดีเวลลอปเมนท์ กลุ่มอสังหาฯ ทุนจีน เทียนเฉิน กรุ๊ป, บริษัท ไรส์แลนด์ ประเทศไทย จำกัด (คันทรี่ การ์เด้น โฮลดิ้ง) และ JRY DEVELOPMENT GROUP CO.,LTD. นอกจากนี้ กลุ่มแสนสิริ เตรียมเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมหรูขนาดใหญ่อีก 1 โครงการในเร็วๆ นี้อีกด้วย

ส่วนทำเลดาวร่วงแห่งปี 2561 ได้แก่ 1. แยกเกษตร-หลักสี่ 2. จรัญสนิทวงศ์ 3. แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงสะพานพระนั่งเกล้า-บางไผ่ 4. ปลายถนนสุขุมวิท และ 5. แจ้งวัฒนะ

โดยแยกเกษตร-หลักสี่ มีการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากถึง 14,700 ยูนิต ในช่วงระหว่างปี 2558-2560 เพื่อรองรับแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) แถมปี 2561 ผุดขึ้นอีก 4,601 ยูนิต รวมมูลค่ากว่า 13,800 ล้านบาท แต่ปรากฏว่า ยอดขายผิดคาด อาจจะเพราะราคาขายสูงเกินกว่ากำลังซื้อ และราคาขายอาจใกล้เคียงกับทาวน์โฮม จึงทำให้แข่งขันไม่ได้

ส่วนย่านจรัญสนิทวงศ์ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการปีนี้ มีผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างคึกคักกว่า 20,000 ยูนิต ราคาที่ดินแพงขึ้นกว่าเท่าตัว แต่ยอดขายกลับอืด นับเป็นทำเลปราบเซียนอีกจุดหนึ่ง

เช่นเดียวกับทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงสะพานพระนั่งเกล้า-บางไผ่ ที่ยังคงโอเวอร์ซัพพลาย ยอดขายอืด ทั้งที่ปีที่ผ่านมาแทบจะไม่มีโครงการใหม่เปิดขายเลย ส่วนใหญ่เป็นการทำตลาดสินค้าในสต๊อก แต่ยอดขายก็ไม่กระเตื้อง เนื่องจากราคาขายคอนโดมิเนียมใกล้เคียงกับทาวน์โฮมนั่นเอง

ส่วนทำเลถนนสุขุมวิทช่วงปลาย แม้ว่าจะเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายสายใต้ ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการแล้ว แต่ภาพรวมคอนโดมิเนียมยังชะลอตัว เนื่องจากในช่วง 3 ปีก่อนหน้ามีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ทำให้สต๊อกค้างในตลาดมาก อีกทั้งราคาสูงเพราะเป็นผลจากราคาที่ดินปรับขึ้นมาก

และทำเลดาวร่วงสุดท้าย คือ ย่านแจ้งวัฒนะ มีสต๊อกคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 4 ปี แต่ยังขายไม่ได้จำนวนมาก ขณะที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี เพิ่งเริ่มก่อสร้าง คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2564 ดังนั้น คงต้องรออีกหลายปีกว่าที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาคึกคักรอบใหม่

ทั้งหมดทั้งมวล เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุนปี 2562