คอนโดมิเนียมกรุงเทพต่ำ 1 แสนบาท/ตร.ม. ผุดให้พรึบ หลัง Developer กลับสู่โลกความเป็นจริง

ก่อนหน้านี้จำนวนคอนโดมิเนียมในกรุงเทพนั้นมากขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า แถมยังมีราคาต่อตร.ม. ค่อนข้างสูง แต่ปัจจุบันผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับสู่โลกความจริงว่าคนกรุงแท้ๆ ต้องการอะไร

ตลาด City และ Mid Market คอนโดฯ ขยายตัว

ด้วยความเร่งรีบ และการเร่งทำตลาดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือ Developer ทำให้ผู้บริโภคที่ทำงานในกรุงต่างต้องการย้ายเข้ามาอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียม และเมื่อมีคนต้องการ ก็ย่อมมีนักลงทุนที่เริ่มซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพเพื่อเก็งกำไรเช่นเดียวกัน ไหนจะการสร้างคอนโดมิเนียมหรูเพื่อตอบโจทย์คนบางกลุ่มอีก

จึงไม่แปลกที่เมื่อสิ้นปี 2561 ราคาคอนโดในกรุงเทพนั้นเฉลี่ยอยู่ที่ 1.4 แสนบาท/ตร.ม. แต่พอเข้าสู่ไตรมาส 1 ของปี 2562 ภาพรวมตลาดคอนโดเริ่มมีการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะการที่ Developer หันมาเปิดตัวคอนโดที่ราคาต่ำกว่า 1.1 แสนบาท/ตร.ม. กันมากขึ้น หรือเรียกว่ากลุ่ม City และ Mid Market คอนโดมิเนียม

สำหรับ City คอนโด คือคอนโดต่ำกว่า 75,000 บาท/ตร.ม. ส่วน Mid Market คอนโด คือคอนโดราคาระหว่าง 75,001-110,000 บาท/ตร.ม. โดยไตรมาส 1 นั้นจากคอนโดที่ทั้งหมด 11,300 หน่วย จาก 30 โครงการ จะเป็น City และ Mid Market คอนโดถึง 75% และทำให้ค่าเฉลี่ยราคาคอนโดในกรุงเทพลดลง 1%

กลับสู่ Real Demand สร้างการเติบโตยั่งยืน

“75% เรียกว่ามากพอสมควรสำหรับการเปิดตัว City และ Mid Market คอนโดมิเนียม แสดงให้เห็นว่าผู้เล่นในตลาดเริ่มปรับตัว และทำอะไรให้มันเข้ากับ Real Demand ของตลาดนี้ แต่ถึงจะเป็นแบบนี้มันก็ไม่ได้กระทบอะไรกับภาพรวมตลาดนัก” นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าว

สาเหตุที่การเปิดตัว City และ Mid Market คอนโดไม่กระทบภาพรวมตลาดนี้เนื่องจาก คอนโดทั้งสองกลุ่มนี้มักเป็นอาคาร 8 ชั้น และตั้งอยู่ในซอย ไม่ได้ตั้งอยู่ริมถนนซึ่งเป็นพื้นที่ที่สะดวกประมาณหนึ่ง และตอบโจทย์การใช้ชีวิตในกรุงเทพได้ ทำให้เกิดการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ช่วยแก้ปัญหาการปล่อยสินเชื่อที่เข้มขึ้น และตลาดต่างประเทศชะลอตัว

ขณะเดียวกันหลังจากไตรมาส 1 จนถึงสิ้นปี ภาพรวมการเปิดตัวคอนโดใหม่ก็ยังเป็นไปในลักษณะนี้อยู่ ยกเว้นในไตรมาส 4 ที่จะเห็นคอนโดระดับ High-End เปิดตัวบ้าง เพราะตลาดนี้ยังตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และการเมืองยังไม่สงบไม่มีผลกับการตัดสินใจซื้อ

โอกาส Over Supply ยังเกิดค่อนข้างยาก

“การปรับตัวของตลาดแบบนี้มีจุดน่าสังเกตคือ จำนวนยูนิตของ Developer ที่ไม่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นั้นคิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของทั้งหมด แสดงให้เห็นพวกเหล่าผู้พัฒนารายย่อยก็เริ่มเข้ามาหาโอกาสในตลาดนี้มากขึ้น และอาจเตรียมตัวเพื่อรับกับนโยบายต่างๆ ของรัฐบาลใหม่ด้วย” นลินรัตน์ เสริม

ทั้งนี้ทาง “เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง” เชื่อว่าหลังการจัดตั้งรัฐบาลใหม่จะทำให้ราคาคอนโดปรับตัวสูงขึ้นคล้ายกับหลังการเลือกตั้งก่อนๆ แต่ตัวแปรการเติบโตนั้นไม่ใช่ใครเป็นรัฐบาล แต่คือนโยบายของรัฐบาลที่จะมากระตุ้นตลาดนี้แค่ไหน ในทางกลับกันการมีรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งยังช่วยเพื่อมความเชื่อมั่นกับนักลงทุนต่างชาติ

ที่สำคัญถึงบริษัทจะคาดการณ์ว่า สิ้นปี 2562 จะมีจำนวนคอนโดมิเนียมในกรุงเทพที่ 6.6 แสนหน่วย และจะขายได้ราว 6 แสนหน่วย หรือ 90% ของทั้งหมด ดังนั้นโอกาสที่จะเกิด Over Supply หรือมีจำนวนนหน่วยมากเกินความต้องการจริงจนเกินไปนั้นเกิดขึ้นค่อนข้างยาก และน่าจะไม่เกิดขึ้นในเร็วๆ นี้

สรุป

ปฏิเสธไม่ได้ว่าคนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพส่วนหนึ่งเริ่มมองไปที่คอนโดมิเนียม เพราะด้วยความสะดวกสบาย และการยกระดับตัวเองมาใช้ชีวิตในเมือง แต่ทั้งนี้ก่อนซื้อก็ต้องดูกำลังตัวเองด้วย ซึ่งทางภาครัฐนั้นก็ออกมาตรการมาคุมเรื่องนี้มากกว่าเดิม จึงไม่แปลกที่ Developer ต้องกลับสู่ความเป็นจริง และไปทำตลาดคอนโดต่ำ 1.1 แสนบาท/ตร.ม.