คาดแตกปีนี้! ฟองสบู่อสังหาฯ

สถานการณ์ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ไม่สู้ดีนัก หลายบริษัทปรับแผนชะลอการลงทุน โดยเฉพาะโครงการอาคารสูง ในกลุ่มสินค้าคอนโดมิเนียม แต่ก็ดูเหมือนความตื่นตัวเรื่องนี้จะช้าเกินไป ที่ผ่านมาผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก และมีสต็อกเหลือขายในตลาดมหาศาล หลายคนเริ่มพูดถึงภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ยืนยันชัดเจนว่า ได้เกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาฯขึ้นแล้ว 

“ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์อาจแตกในปี 2562” ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวในงานสัมมนาผู้บริหาร “ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562” พร้อมระบุว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 2561 เติบโตอย่างผิดสังเกตเป็นอย่างมาก คือ มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมกันถึง 125,118 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.3% จากปี 2560 ที่เปิดอยู่ 114,477 หน่วย ตัวเลขเปิดตัวในปี 2561 นี้นับว่าสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (ตั้งแต่ปี 2557)

หากมาดูที่มูลค่าการพัฒนาปรากฏว่าปี 2561 เปิดตัวเป็นมูลค่าสูงถึง 5.65 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 28.1% จากปี 2560 ที่เปิด 4.41 แสนล้านบาท ปี 2561 นับว่าเป็นปีที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดในรอบ 25 ปีที่สำรวจมา (ตั้งแต่ปี 2537)

ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2561 มีราคาสูงถึง 4.552 บาท ซึ่งสูงสุดในรอบ 25 ปีเช่นกัน จะสังเกตได้ว่าในปี 2560 ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวโดยเฉลี่ยที่ 3.858 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าในปี 2561 ราคาเพิ่มขึ้นถึง 17.2%

การเพิ่มขึ้นของจำนวนหน่วยขาย 9.3% มูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้น 28.1% และราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้น 17.2% แสดงชัดเจนว่า ประเทศไทยได้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แล้วในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2561 อย่างไม่ต้องสงสัย  

โดยปกติแล้ว เมื่อเกิดฟองสบู่ขึ้น ก็จะเกิดขึ้นต่อเนื่องประมาณ 2-3 ปี ก่อนที่ฟองสบู่จะแตกในปีถัดมา หากเป็นไปตามอาการปกติฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งเกิดก็คงจะเติบโตต่อเนื่องในปี 2562, 2563 หรืออาจถึง 2564 และในปี 2564-5 ฟองสบู่ก็จะแตก

โตสูงสุดใน 25 ปีสต็อกกว่า 1.9 แสนหน่วย 

สิ่งที่น่าห่วงประการหนึ่งก็คือ อุปทานคงเหลือสะสม รวม ณ สิ้นปี 2561 เพิ่มขึ้นจากกลางปี 2561 ประมาณ 10.6% จาก 180,635 หน่วย ณ กลางปี 2561 เพิ่มเป็น 199,768 หน่วย (เพิ่ม 19,133 หน่วย) และถ้าเปรียบเทียบกับเมื่อสิ้นปี 2560 จะเพิ่มขึ้นเพียง 4,541 หน่วย หรือ 2.3% เนื่องจาก ณ สิ้นปี 2560 มีอุปทานคงเหลือหรือรอการขายที่ 195,227 หน่วย

อุปทานที่เปิดขายใหม่  ทั้งปี 2561 เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2560 เพิ่มขึ้นทุกอย่าง ดังนี้

• จำนวนโครงการเปิดใหม่ปี 2561 จำนวน 450 โครงการ เพิ่ม 48 โครงการ (11.9%) จากปี 2560
• จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ปี 2561 จำนวน 125,118 หน่วย เพิ่ม 10,641 หน่วย (9.3%) จากปี 2560
• มูลค่าโครงการปี 2561 จำนวน 565,811 ล้านบาท เพิ่ม 124,150 ล้านบาท (28.1%) จากปี 2560 ถือว่าสูงสุดในรอบ 25 ปีที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจไว้ตั้งแต่ปี 2537
• ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 4.522 ล้านบาท เพิ่ม (17.2%) จากราคา 3.858 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2560
• ยอดซื้อ ปี 2561 จำนวน 120,577 หน่วย เพิ่ม จากปี 60 จำนวน 16,998 หน่วย หรือ (16.4%)

สต็อกคอนโดเหลือขายกว่า 8 หมื่นหน่วย

ทั้งนี้ หากแยกประเภทเป็นกลุ่มหลักๆ คือ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และอาคารชุด กรือคอนโดมิเนียม มีรายละเอียดแต่ละประเภท ดังนี้

• บ้านเดี่ยว หน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปี 2561 จำนวน 11,071 หน่วย เพิ่ม 854 หน่วย (8.4%) จากปี 2560 อุปทานเหลือขาย 35,432 หน่วย ลดลง 1,539 หน่วย  (-4.2%) จากสิ้นปี 2560  ส่วนการขาย ขายได้ปี 2561 จำนวน 12,610 หน่วย ลด 163 หน่วย (1.3%) จากปี 2560
• ทาวน์เฮ้าส์ หน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปี 31,717 หน่วย ลดลง 3,745 หน่วย  (-10.6%) จากปี 2560  อุปทานเหลือขาย 63,222 หน่วย เพิ่ม 651 หน่วย (1.0%) จากสิ้นปี 2560  ส่วนที่ขายได้ปี 2561 จำนวน 31,066 หน่วย เพิ่ม 3,521 หน่วย (12.8%) จากปี 2560
• อาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียม หน่วยขายเปิดใหม่ 74,380 หน่วย เพิ่ม 10,754 หน่วย (16.9%) จากปี 2560 อุปทานเหลือขาย 81,818 หน่วย เพิ่ม 5,028 หน่วย (6.5%) จากสิ้นปี 2560 ยิ่งกว่านั้นห้องชุดขายได้ปี 2561 จำนวน 69,352 หน่วย เพิ่ม 12,718 หน่วย (22.5%) จากปี 2560

อาจกล่าวได้ว่าอุปสงค์หรือความต้องการซื้อ ทั้งปี 2561 โดยรวมเพิ่มขึ้น 16,998 หน่วย หรือ 16.4% จากปี 2560  อุปสงค์เหล่านี้มาจากไหน  อาจแยกเป็น 4 กลุ่มหลักคือ

• กลุ่มข้าราชการที่ได้รับการกระตุ้นให้ซื้อ
• กลุ่มคหบดีที่มีฐานะดี
• กลุ่มนักเก็งกำไร
• กลุ่มต่างชาติโดยเฉพาะจีน

 สำหรับประชาชนทั่วไป กำลังซื้ออาจมีไม่มากนัก สังเกตได้ว่าตลาดระดับล่างมีน้อยมาก เพราะแม้ไทยจะมีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้น แต่ในสถานการณ์นี้อยู่ในภาวะ “รวยกระจุก จนกระจาย” ประชาชนทั่วไปยังไม่มีกำลังซื้อมากนัก

โครงการหยุดขาย 5.7 หมื่นหน่วย 

เครื่องชี้ภาวะตลาดสำคัญในปัจจุบันคือจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่หยุดการขาย ปรากฏว่าโครงการที่เจ๊งเหล่านี้ เกิดขึ้นเพราะไม่ผ่าน EIA (รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม) 27% สถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ 21% ขายไม่ออก 19% ทำเลที่ตั้ง 9% และอื่นๆ

โครงการที่อยู่อาศัยที่หยุดการขาย ณ ธันวาคม 2561 มีจำนวน 202 โครงการ 57,330 หน่วย มูลค่า 145,471 ล้านบาท เมื่อเทียบกับ ณ กลางปี 2561 มีจำนวน 197 โครงการ 55,956 หน่วย มูลค่า 142,831 ล้านบาท  แสดงว่า

•  จำนวนโครงการที่เจ๊งเพิ่มเพียง 5 โครงการ (3%)
• จำนวนหน่วยขายที่เจ๊งเพิ่มเพียง 1,374 หน่วย (3%)
• มูลค่าของโครงการที่เจ๊งเพิ่มเพียง 2,640 ล้านบาท (2%)

ดังนั้นสถานการณ์ในปัจจุบันจึงไม่ได้เลวร้ายอะไร ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2544 สถานการณ์เลวร้ายมาก มีโครงการที่กำลังขายและมีโอกาสเจ๊งถึงประมาณ 40% จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงก่อน

บิ๊กเนมพาเหรดเจาะตลาดบน

บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ยังเป็นบริษัทหมายเลขหนึ่งที่มีจำนวนโครงการเปิดใหม่ในปี 2561 มากที่สุดถึง 46 โครงการ รวม 15,574 หน่วย  รวมมูลค่า 47,007 ล้านบาท  

อย่างไรก็ตามในด้านมูลค่าปรากฏว่ามี บมจ.แสนสิริ และ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) แซงขึ้นมา โดย บมจ.แสนสิริเปิดตัวโครงการ 21 แห่ง จำนวนหน่วย 10,571 หน่วย (ราว 2 ใน 3 ของ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท) แต่มีมูลค่าสูงถึง 54,236 ล้านบาท ส่วนบมจ.เอพี (ไทยแลนด์) มีเปิดขาย 32 โครงการ รวม 10,206 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมถึง 47,079 ล้านบาท

กรณีนี้แสดงว่าบริษัทขนาดใหญ่ที่สร้างสินค้าราคาแพงกลับกลายเป็นบริษัทที่มีการเปิดตัวมากกว่าเนื่องจากในปัจจุบันประชาชนทั่วไปอาจมีกำลังซื้อที่จำกัด

ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์มาแล้ว

 ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 นี้ เป็นปรากฏการณ์ที่แปลก ก็คือเกิดขึ้นเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่ในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศ สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สู้ดีนัก ถดถอยกันทั่วประเทศ  สาเหตุที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์บูมเฉพาะในกรุงเทพมหานครนั้น ก็เพราะมีกำลังซื้อเก็งกำไรส่วนหนึ่งประมาณ 15% ของทั้งตลาด และอีกส่วนหนึ่งจากผู้ซื้อชาวต่างประเทศ

แต่ในจังหวัดภูมิภาคไม่มีตลาดเก็งกำไร ยกเว้นในจังหวัดสำคัญๆ บางแห่ง โดยเฉพาะ ชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ และภูเก็ตเท่านั้น  ส่วนจังหวัดอื่นๆ ทั่วภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคอื่นๆ ล้วนอยู่ในภาวะถดถอยทั้งสิ้น

 อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ คาดว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอาจจะแตกเร็วกว่านั้น เป็นฟองสบู่เล็กๆ ของปี 2561 ที่อาจแตกในปี 2562 เพราะสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกาทำให้เกิดภาวะที่จะระเบิดเป็นฟองสบู่แตกไ้ด้จากหลายปัจจัย ดังนี้ 

• สัดส่วนการซื้อของต่างชาติที่ 20% โดยส่วนใหญ่เป็นจีนนั้น ปรากฏว่าสำหรับบริษัทมหาชนใหญ่ๆ หลายแห่ง  อาจมีสัดส่วนผู้ซื้อที่เป็นคนต่างชาติโดยเฉพาะจีนสูงถึง 35%-40% ซึ่งยิ่งเสี่ยงเข้าไปใหญ่
• สินค้าที่ยังหลงเหลือในมือของผู้ประกอบการจากการคืน ยังมีอีกมาก แต่ที่ผ่านมาอาจได้รับรายงานว่ามีผู้จองซื้อไปแล้ว เลยเปิดตัวกันขนานใหญ่ โดยที่ยังหลงเหลือสต็อกอยู่อีกมาก
• ราคาเหล็กกลับลดลงพอสมควรในรอบ 1 ไตรมาสที่ผ่านมา ทำให้ค่าก่อสร้างโดยรวมลดลง ทั้งนี้คงเป็นเพราะความต้องการเหล็กในการก่อสร้างของจีนลดลง ทำให้ราคาถูกลง อาจสะท้อนถึงความอ่อนไหวของเศรษฐกิจในระยะสั้นนี้
• หากกำลังซื้อของจีนลดต่ำลงเพราะสงครามการค้า ก็อาจทำให้ Cashflow ของบริษัทพัฒนาที่ดินสะดุดได้
• หากผู้ซื้อจีนไม่ได้มาโอนตามกำหนด คล้ายกรณีรัสเซียและญี่ปุ่นในอดีตก็อาจทำให้เกิดปัญหาใหญ่ตามมาต่อทั้งนักพัฒนาที่ดินและสถาบันการเงิน
• หน่วยขายที่ซื้อโดยนักลงทุนอาจถูกนำออกมาขายแข่งกับนักพัฒนาที่ดิน ทำให้เกิดปัญหาด้านราคาที่อยู่อาศัยลดต่ำลงได้

แนะผู้ประกอบการปรับตัว-ปรับแผนรับมือ

 จากการสำรวจล่าสุด จำนวนหน่วยขายที่ยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการทั้งหมด (โดยที่ยังไม่ได้ขายออกไป) มีสูงถึง 199,768 หน่วย รวมมูลค่าสูงถึง 814,331 ล้านบาท หรือประมาณ 27% ของงบประมาณแผ่นดินปี 2561 ซึ่งถือว่าสูงมาก จำนวนนี้ต้องใช้เวลาขายถึงอีก 25 เดือนตามอัตราการขายปัจจุบัน  

ดังนั้นหากมีการเปิดตัวโครงการไม่หยุดยั้ง ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ จะยิ่งพองตัวและแตกได้โดยเร็วขึ้นไปอีก เมื่อเป็นเช่นนี้ ดร.โสภณ แนะวา ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ควรปรับตัวดังนี้ 

• ประสานกันจัดการอุปทานเพื่อไม่ให้เกิดอุปทานส่วนเกินมากจนเกินไป อาจต้องมีการแบ่งโควต้าการพัฒนาโครงการ เพื่อให้รอดพ้นจากการ “เจ็บตัว” กันทุกฝ่าย
• จัดมหกรรมขายทรัพย์สินที่เป็นสต็อกอยู่โดยร่วมมือกับสถาบันการเงิน โดยอาจลดราคาลงบางส่วนเพื่อเป็นการจูงใจเพื่อลดสต็อกที่มีอยู่จำนวนมหาศาลถึง 199,768 หน่วยลงไป
• นำ พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 มาใช้กับผู้ประกอบการทุกราย และผู้ซื้อทุกราย เพื่อรับประกันได้ว่าผู้ซื้อบ้านจะได้บ้านแน่นอน และผู้ขายบ้านจะไม่ถูกผู้ซื้อ “เบี้ยว” แม้ทุกฝ่ายต้องเสียค่าธรรมเนียมบ้าง แต่ก็จะทำให้ทุกฝ่ายมีความมั่นใจในตลาดมากขึ้น

 ด้วยปัจจัยเหล่านี้ ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุน และผู้ซื้อบ้านทั่วไป จึงต้องติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด เพราะในวิกฤติที่กำลังอาจจะมาถึงในไม่ช้านี้ ก็ยังมีบางบริเวณ บางประเภทที่อยู่อาศัยและในบางระดับราคา ที่ยังมีผลการขายที่ดีอยู่และมีโอกาสที่จะ “ไปต่อ” ได้