Property Fund และ REIT แบบไหนที่น่าสนใจในช่วง Covid-19

            ด้วยสถานการณ์การระบาดของ Covid-19 ทำให้กิจกรรมทางธุรกิจและพฤติกรรมการใช้ชีวิตของเราเปลี่ยนแปลงไปโดยสิ้นเชิง ตั้งแต่การใส่หน้ากาก ล้างมือ และการทำ social distancing ซึ่งส่งผลกระทบกับอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Fund และ REIT เข้าลงทุนแตกต่างกันไป โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบมากไปน้อยตามลำดับ ดังนี้

ระดับผลกระทบของอสังหาริมทรัพย์ลงทุนของ Property Fund และ REIT จาก Covid-19

โดยสิ่งที่กระทบต่อผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท เป็นดังนี้

• อสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานให้เช่า

เนื่องจากผู้เช่าแต่อาคารสำนักงานโดยมากจะมีการทำสัญญาเช่า 3 ปี ทำให้ยังต้องจ่ายค่าเช่าแม้ว่าจะอยู่ในช่วงโควิด-19 อย่างไรก็ดีอาคารสำนักงานให้เช่าบางโครงการอาจมีการลดหรือเลื่อนการชำระค่าเช่าให้กับผู้เช่าบางรายเป็นระยะเวลาหนึ่ง โดยเฉพาะผู้เช่าประเภทร้านค้า ร้านกาแฟ ที่อยู่ในอาคารสำนักงานที่ยอดขายลดลงจากการทำงานที่บ้าน (Work from Home) ของพนักงานออฟฟิศในช่วงเคอร์ฟิว

• อสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมให้เช่า

แม้ว่าผู้เช่าจะทำสัญญาเช่า 3 ปี คล้ายอาคารสำนักงานให้เช่า แต่ธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ประเภทอุตสาหกรรมให้เช่าจะค่อนข้างมีความกระจุกตัว ซึ่งเน้นกลุ่มผู้เช่าที่เป็นผู้ผลิตสินค้า (manufacturing sector) สำหรับกรณีโรงงานให้เช่า และธุรกิจจัดส่งสินค้า (logistic) หรือจัดเก็บสินค้าของผู้ผลิต สำหรับคลังสินค้าให้เช่า อีกทั้งความต้องการในกลุ่มสินค้าบางประเภทที่ลดลงในช่วงโควิด-19  อาจกระทบต่อค่าเช่าหรือปริมาณพื้นที่เช่าของผู้เช่า อาทิเช่นผู้เช่าในกลุ่มยานยนต์ ที่ยอดขายและยอดผลิตรถยนต์ เดือนเมษายน 2563 ที่ปรับลดลงอย่างมากถึงร้อยละ 65.0 และ 83.6เทียบกับเดือนเมษายนในปีก่อนหน้าตามลำดับ [1]

• อสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก เช่น ห้างสรรพสินค้า คอมมิวนิตี้ มอลล์
  

ผู้เช่าในพื้นที่ค้าปลีกได้รับผลกระทบจากการไม่สามารถเปิดได้ในช่วงเคอร์ฟิว โดยมีเพียงร้านค้าบางประเภทที่เปิดได้ เช่น ซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านขายยา ธนาคาร โดยร้านอาหารก็ต้องซื้อกลับเท่านั้น ซึ่งการที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่สามารถเปิดได้ทำให้พื้นที่ค้าปลีกรายได้ลดเพราะต้องมีการลดหรืองดเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า แม้ว่าจะมีการคลายล็อกทำให้ห้างกลับมาเปิดได้ตั้งแต่วันที่ 17 พ.ค. 2563 แต่การใช้บริการพื้นที่ค้าปลีกก็ยังมีข้อจำกัด เช่น การควบคุมปริมาณผู้ใช้บริการ เวลาปิดห้างที่เร็วขึ้น การต้องทำ social distancing ทำให้จำนวนผู้มาใช้บริการไม่ได้กลับไปเท่าเดิมและทำให้ผู้เช่าอาจไม่ได้มีรายได้เท่ากับช่วงปกติก่อนมีโควิด-19 โดยพื้นที่ค้าปลีกบางที่ก็เปลี่ยนมาเน้นใช้การคิดค่าเช่าโดยแบ่ง % จากรายได้ (Variable Rent) เพื่อช่วยเหลือผู้เช่า

• อสังหาริมทรัพย์ในอุตสาหกรรมท่องเที่ยว เช่น โรงแรม และศูนย์แสดงสินค้า/ศูนย์ประชุม

อสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมได้รับผลกระทบจากการลดลงอย่างมากทั้งนักท่องเที่ยวต่างประเทศที่ไม่สามารถเดินทางเข้ามาไทยได้ และนักท่องเที่ยวชาวไทยที่ต้องมีการกักตัว (state quarantine) จากการเดินทางข้ามจังหวัด แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิดในประเทศไทยจะน้อยกว่าหลายๆ ประเทศทั่วโลก แต่การที่ตั๋วเครื่องบินมีแนวโน้มแพงขึ้นเพราะต้องให้บริการแบบนั่งเว้นที่ และการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างประเทศต้องใช้เวลา ทำให้โรงแรมจะยังได้รับผลกระทบไปอีกระยะหนึ่ง ซึ่งคล้ายคลึงกับ ศูนย์แสดงสินค้า/ศูนย์ประชุม ที่ถูกปิดชั่วคราวในช่วงโควิด แม้ว่าจะมีการคลายล็อกให้เปิดได้ตั้งแต่วันที่ 1 มิ.ย. 2563 แต่จำนวนผู้มางานก็อาจไม่ได้กลับมาเหมือนปกติ ทำให้ศูนย์แสดงสินค้า/ศูนย์ประชุมอาจมีจำนวนงานที่จัดลดลงหรือเก็บค่าใช้บริการพื้นที่ถูกลง

Property Fund และ REIT ที่เสี่ยงต่ำ น่าลงทุนในช่วง Covid-19 

                  ภายใต้ภาวะดอกเบี้ยที่ตกต่ำจากการที่แบงค์ชาติเพิ่งปรับลดดอกเบี้ยนโยบายเหลือเพียง 0.5% การลงทุนใน Property Fund และ REIT ก็อาจเป็นทางเลือกในการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าการฝากเงิน แต่ด้วยสถานการณ์การระบาดของ Covid-19 ทำให้ธุรกิจหลายอย่างหยุดชะงักและดูเหมือนทั้งโลกต้องอยู่กับ Covid-19 ไปอีกระยะหนึ่งจนกว่าจะมีวัคซีน ดังนั้นการตัดสินใจลงทุนใน Property Fund และ REIT ผู้ลงทุนควรเลือกลงในกองทุนที่น่าจะได้รับผลกระทบจาก Covid-19 น้อย ซึ่งหนึ่งในคำตอบอาจเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ประเภทออฟฟิศ

ตัวอย่าง Property Fund และ REIT ที่ลงทุนในออฟฟิศให้เช่า เช่น BKKCP, BOFFICE, B-WORK, CPNCG, CPTGF, GVREIT, KPNPF, POPF, QHPF, SIRIP, TPRIME, WHABT

การที่ออฟฟิศให้เช่าได้รับผลกระทบจาก Covid-19 น้อยกว่าการลงทุนในอสังหาฯ ประเภทอื่น เนื่องจาก

• สัญญาเช่าพื้นที่ออฟฟิศมีอายุการเช่า 3 ปี ซึ่งการเลิกสัญญาก่อนอาจทำให้ผู้เช่าโดนริบเงินมัดจำ
• ค่าเช่าของพื้นที่ออฟฟิศไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงจาก Covid-19 เหมือนพื้นที่ค้าปลีกที่ถูกสั่งปิดชั่วคราว หรือโรงแรมที่ไม่มีนักท่องเที่ยวมาใช้บริการ
• การย้ายไปเช่าที่อื่นซึ่งค่าเช่าถูกกว่าทำไม่ได้โดยง่าย เนื่องจากการย้ายที่ จะสร้างค่าใช้จ่ายเพิ่มจากการปรับปรุงพื้นที่สำนักงานใหม่ อีกทั้งปัจจุบันออฟฟิศในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ว่างเหลือน้อย โดยเฉพาะออฟฟิศเกรดเอ ซึ่งมีอัตราว่างเฉลี่ยประมาณ 6% ทำให้ตัวเลือกที่จะเช่าใหม่ก็มีข้อจำกัด

อัตราการว่างและค่าเช่าเสนอของออฟฟิศเกรดเอ ในกรุงเทพฯ ไตรมาส 4 ปี 2017 - ไตรมาส 1 ปี 2020

ที่มา: NEXUS

กล่าวคือ Property Fund และ REIT ที่ลงทุนในประเภทออฟฟิศน่าจะได้รับผลกระทบไม่รุนแรง โดยจะเป็นเพียงผลกระทบในระยะสั้น เช่น

- มีรายได้ลดลงจากให้ส่วนลดค่าเช่ากับผู้เช่าบางกลุ่มที่ได้รับกระทบสูง เช่น ผู้เช่าในกลุ่มธุรกิจท่องเที่ยว โรงแรม   สายการบิน ร้านอาหาร ร้านค้าที่อยู่ในออฟฟิศ

- มีข้อจำกัดในการขอปรับขึ้นค่าเช่ากับผู้เช่าที่กำลังจะหมดสัญญา

อย่างไรก็ดี ผลกระทบในระยะถัดไป ยังเป็นสิ่งที่ต้องติดตาม เนื่องจาก

- ปัจจุบันมีบริษัทจำนวนมากเริ่มปรับตัวและมีการเตรียม IT facility ในการทำงานที่บ้านมากขึ้น (Work from Home) ทำให้การทำงานที่บ้านกลายมาเป็นเรื่องปกติ ทำให้บางบริษัทอาจปรับลดความต้องการใช้พื้นที่ออฟฟิศในอนาคต

- ผู้เช่าบางประเภทซึ่งเช่าพื้นที่ในออฟฟิศและปล่อยเช่าหรือให้บริการต่อ เช่น เซอร์วิส ออฟฟิศ หรือ co-working space อาจได้รับความนิยมลดลง เนื่องจากผู้ใช้บริการในพื้นที่ซึ่งมาจากหลากหลายบริษัท แต่กลับต้องใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน ทำให้มีความเสี่ยงสูงกว่าในการติดเชื้อโรค

Property Fund และ REIT จ่ายปันผลได้มั้ยในช่วง Covid-19   

            เชื่อว่านักลงทุนอาจมีข้อสงสัยว่าการลงทุนในกองทุน Property Fund และ REIT ในช่วง Covid-19 จะได้รับเงินปันผลหรือไม่ เนื่องจากโดยปกติกองอสังหาฯ มีหลักเกณฑ์การจ่ายเงินให้กับผู้ถือหน่วย อย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี

ทั้งนี้การจ่ายเงินปันผลขึ้นกับการพิจารณาของผู้จัดการ Property Fund และ REIT ซึ่งจะจ่ายหรือไม่นั้นจะพิจารณาจาก

• กองทุนมีกำไรเหลือจากการปล่อยเช่าทรัพย์สินหรือไม่ เช่น พื้นที่ค้าปลีก ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ถูกสั่งปิดหรือไม่มีผู้มาใช้บริการได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ Covid-19 และ พ.ร.ก. ฉุกเฉิน ทำให้กองทุนมีค่าใช้จ่ายที่สูงกว่ารายได้ ทำให้ขาดทุนและไม่มีกำไรเหลือเพียงพอในการนำมาจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วย
• กองทุนมีการรับรู้รายได้ค่าเช่าและมีกำไรเหลือทางบัญชี แต่ยังไม่ได้รับการชำระเงินค่าเช่าทันที เนื่องจากผู้เช่าขอเลื่อนการจ่ายเงินจากการได้รับผลกระทบ Covid-19 ทำให้กองทุนไม่มีเงินสดพอที่จะจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วย ทั้งนี้ให้รายได้ที่ไม่ได้รับชำระเป็นเงินสดอาจถูกหักออกในการพิจารณาจ่ายเงินตามหลักเกณฑ์ให้ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ
• กองทุนมีรายการปรับปรุงที่ต้องสำรองไว้หรือไม่ เช่น เพื่อปรับปรุงทรัพย์สิน หรือเพื่อชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยจากการกู้ยืม ทำให้แม้กองทุนจะมีกำไรเป็นเงินสด ก็อาจมีรายจ่ายที่เผื่อไว้ เพราะเป็นไปได้ว่า Covid-19 น่าจะส่งผลอีกระยะยาวและจะกระทบกับรายได้ในอนาคต และทำให้กระแสเงินสดไม่พอกับค่าใช้จ่ายที่ตั้งไว้ดังกล่าว

ทั้งนี้หาก Property Fund และ REIT ยังมีกำไรสุทธิเหลืออยู่ ผู้จัดการกองทุนก็อาจพิจารณาจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยได้ แต่หากมีการขาดทุนจากการลดลงของมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินลงทุน อาจทำให้การจ่ายเงินปันผลไม่ได้ และต้องใช้วิธีการลดทุนทางบัญชี (Capital Reduction) เพื่อจ่ายเงินให้กับผู้ถือหน่วย ซึ่งการลดทุนอาจกระทบกับราคาซื้อ-ขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้ เนื่องจากลดลงของมูลค่าทุน (Par Value) ทางบัญชี

[1] ฐานเศรษฐกิจ เรื่องโควิด -19 ซัดยานยนต์ไทยอ่วม ยอดผลิต เม.ย.ร่วง 83.55 % วันที่ 20 พฤษภาคม 2563