พื้นที่ค้าปลีกเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความซับซ้อนในการพัฒนามากที่สุดประเภทหนึ่ง เนื่องจากรสนิยมและความต้องการของผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ตลาดพื้นที่ค้าปลีกของประเทศไทยได้มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมากในช่วง 30 ปีที่ผ่านมานับตั้งแต่ที่ซีบีอาร์อีเปิดสำนักงานในกรุงเทพมหานคร และการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นอย่างรวดเร็วมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อเกิดการเติบโตของตลาดอี-คอมเมิร์ซ
ในช่วง30 ปีที่แล้ว ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ คือการมีห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้าเพียงไม่กี่แห่ง เช่น
เซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าว ที่สร้างเสร็จเมื่อปี พ.ศ.2525 อัมรินทร์พลาซ่า ในปีพ.ศ.2528 และสยามเซ็นเตอร์ ที่สร้างเสร็จตั้งแต่ปี พ.ศ.2516 ในขณะที่พื้นที่ค้าปลีกอื่นๆ คือ อาคารพาณิชย์และตลาดสด
จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีพื้นที่ค้าปลีกรุ่นใหม่เกือบ 7.5 ล้านตารางเมตรแบ่งเป็นศูนย์การค้า 46.5% ร้านค้าปลีกขนาดใหญ่ 17.7% ห้างสรรพสินค้า15.1% คอมมูนิตี้มอลล์ 14.5%และพื้นที่ค้าปลีกอื่นๆ อีก 16.1% โดยที่ผ่านมามีการเติบโตและการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในด้านรูปแบบพื้นที่ค้าปลีกและประเภทของผู้เช่า ในช่วง30 ปีที่ผ่านมา
เราได้เห็นการย้ายจากร้านค้าปลีกแบบดั้งเดิมในตลาดสดและร้านค้าในอาคารพาณิชย์ไปสู่พื้นที่ค้าปลีกที่ทันสมัย ตั้งแต่ร้านสะดวกซื้อและคอมมูนิตี้มอลล์ไปจนถึงศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ท้องถิ่นอย่างเซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต รูปแบบพื้นที่ปลีกรุ่นใหม่ได้แพร่กระจายไปทั่วประเทศไทย โดยหลายเมืองในต่างจังหวัดจะมีศูนย์การค้าที่ทันสมัยตั้งอยู่ ร้านสะดวกซื้อ 7-Eleven แห่งแรกในประเทศไทยเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2532 และในปีพ.ศ. 2561 มีทั้งสิ้น 10,268 สาขา ขณะที่ร้านค้าปลีกขนาดใหญ่แห่งแรก คือ แม็คโคร ลาดพร้าว ตั้งอยู่ในเขตบางกะปิ เปิดให้บริการเมื่อปีพ.ศ. 2532 ในปัจจุบันบิ๊กซี เทสโก้ โลตัส และแม็คโคร มีสาขารวมกันมากกว่า450 แห่งในประเทศไทย
ตลาดค้าปลีกไทยก็เหมือนกับที่อื่นๆ ในโลกที่เผชิญกับความท้าทายใหม่จากอี-คอมเมิร์ซ ในสหราชอาณาจักรเป็นที่คาดการณ์ว่ายอดขายอี-คอมเมิร์ซจะสูงถึง18% ของยอดขายค้าปลีกทั้งหมดในปีพ.ศ.2561และอยู่ที่ระดับ 9.5% สำหรับตลาดในสหรัฐอเมริกา ในประเทศไทยยอดขายอี-คอมเมิร์ซยังไม่ถึง 1% ของยอดขายค้าปลีกทั้งหมดในประเทศ แต่คาดการณ์ว่าจะเติบโตอย่างรวดเร็ว
จากการที่รูปแบบและโครงสร้างพื้นฐานของอี-คอมเมิร์ซ ซึ่งได้แก่ ระบบการชำระเงิน และการจัดจำหน่ายได้รับการพัฒนาขึ้นมาแล้ว ร้านค้าปลีกเองก็จะต้องปรับตัวเพื่อสามารถให้บริการลูกค้าได้ดีที่สุดทั้งในร้านค้าและบนออนไลน์ ด้านผู้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีกก็จะต้องสร้างประสบการณ์ของลูกค้าให้ดียิ่งขึ้นผ่านการออกแบบตกแต่งพื้นที่ การจัดกิจกรรมการมีผู้เช่าที่หลากหลาย และการบริการลูกค้า เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกจะต้องสร้างสภาพแวดล้อมที่เป็นเอกลักษณ์ซึ่งร้านค้าปลีกออนไลน์ไม่สามารถทำได้ เช่น การจัดสรรพื้นที่สำหรับร้านค้าแบบป็อปอัพ และแบ่งปันข้อมูลกับผู้เช่าพื้นที่เพื่อปรับปรุงในด้านการตลาด
"ออนไลน์" จะไม่แทนที่ "ร้านค้า" ทั้งหมด แต่จะทำให้ร้านค้าปลีกและผู้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีกต้องปรับตัว “แค่การสร้างอาคารให้ดูสวยงามและใส่ร้านค้าแบรนด์ดังเข้าไปจะไม่ได้ผลอีกต่อไป” นางสาวจริยาถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีกของซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว และว่า "ร้านค้าปลีกหลายรายพยายามที่จะใช้ Omni-Channel เข้ามาช่วยโดยใช้ทั้งช่องทางออนไลน์และออฟไลน์ผนวกรวมเข้าด้วยกัน เพื่อให้ทั้งบนโลกออนไลน์และหน้าร้านส่งเสริมซึ่งกันและกัน"
การเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องของพฤติกรรมผู้บริโภคหมายความว่า การพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกมีความซับซ้อนมากกว่าการพัฒนาพื้นที่สำนักงาน จำเป็นต้องอาศัยการบริหารงานอย่างมีประสบการณ์ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ และการปรับปรุงพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกจำเป็นต้องพูดคุยกับผู้บริโภคและผู้เช่าเป็นประจำเพื่อทำความเข้าใจแนวโน้มและความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ความมุ่งมั่นทุ่มเทและความเชี่ยวชาญจำเป็นต้องอยู่ในระดับที่สูงมาก และแตกต่างจากโรงแรมตรงที่การหาผู้เชี่ยวชาญที่รับบริหารพื้นที่ค้าปลีกในไทยนั้นแทบจะไม่มี แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น ร้านค้าปลีก เจ้าของพื้นที่ค้าปลีก และผู้พัฒนาโครงการยังต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างมากในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะที่เปลี่ยนแปลงไปซึ่งเกิดจากอี-คอมเมิร์ซ
“ศูนย์การค้าเป็นหนึ่งในรูปแบบธุรกิจที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดและจะไม่หายไปไหน แต่การแข่งขันกับอี-คอมเมิร์ซทำให้ต้องมีการวิวัฒนาการรูปแบบพื้นที่เพื่อให้สามารถอยู่รอดได้” นางสาวจริยากล่าว
