ศูนย์ข้อมูลฯชี้ อนาคตตลาดบ้านมือสองมาแรง เหตุที่ดินเหลือน้อยแถมราคาแพง ขณะที่คนรุ่นใหม่ - ต่างชาตินิยมอยู่ในเมืองหนุนคอนโดฯมือสองโต คาดสัดส่วนยอดโอนบ้านมือสองในแต่ละปี 1.5-1.8 หมื่นหน่วย มูลค่าเกือบ 3 แสนล้านบาท แนะรัฐออกกฎหมายกำกับดูแลนายหน้า รองรับตลาดบ้านมือสองโต
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวว่า หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ได้มีการฟื้นตัวและเติบโตมาอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในบางช่วงที่ตลาดอาจจะซบเซาลงบ้างตามภาวะเศรษฐกิจและการเมืองของประเทศ
และภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ถือว่ามีขนาดใหญ่มีสัดส่วน 6.2% ของ GDP ของประเทศ ซึ่งที่อยู่อาศัยเป็นประเภทที่ใหญ่ที่สุด แต่ละปีจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยถึงประมาณ 320,000 -370,000 หน่วย มูลค่าสูงถึง 650,000 - 750,000 ล้าบาท ซึ่งในจำนวนนี้มีสัดส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 45-50 % ดังนั้นจึงอาจประมาณการณ์ได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์น่าจะมีอยู่ถึงประมาณ 150,000 - 180,000 หน่วย เป็นมูลค่าสูงถึง 250,000 - 300,000 ล้านบาท และคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสองจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องมากขึ้น
ในปัจจุบันที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ ยังมีปริมาณที่อยู่อาศัยบ้านมือสองที่สูงกว่าประเภทคอนโดมิเนียม เนื่องจากมี Supply ที่สร้างขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนปี 2540 จนถึงปัจจุบัน โดยในปี 2560 บ้านแนวราบมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ถึงประมาณ 207,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอนกรรสิทธิ์สูงถึงประมาณ 416,000 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 132,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 203,000 ล้านบาท
ขณะที่คอนโดมิเนียมยังคงมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ถึงประมาณ 110,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอนกรรสิทธิ์ประมาณ 260,000 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 26,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 48,000 ล้านบาท ซึ่งเห็นได้ว่าทั้งสองประเภทมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตาม supply ที่มีการสร้างขึ้นใหม่ทุกปี
ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยมือสองทั้งสองประเภทมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามsupply ที่มีการสร้างขึ้นใหม่ทุกปี และประกอบกับไลฟ์สไตล์ของคนที่นิยมที่จะหาที่อยู่อาศัยในเมือง เพื่อลดภาระและเวลาในการเดินทางจากพื้นที่ชานเมืองเพื่อเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ หรือลักษณะไลฟ์สไตล์ของคน GEN-Y หรือ GEN-Z ที่นิยมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า หรือ ห้างสรรพสินค้า หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในเมืองรวมถึงกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยอีกส่วนหนึ่ง เนื่องจากประเทศไทยเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญหนึ่งของกลุ่มประเทศ ASEAN ปรากฏการณ์เช่นนี้ทำให้เราสามารถอนุมานได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองประเภทคอนโดมิเนียมจะเป็นกลุ่มที่น่าจับตามมองอีกด้วย
เสนอรัฐออกกม.กำกับดูแลนายหน้า
นายวิชัย กล่าวต่อว่า การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองดังเช่นที่กล่าวมา ทำให้นึกถึงกลุ่มคนกลุ่มหนึ่งที่มีอาชีพเป็นคนกลางในการเชื่อมต่อระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือที่เรามักเรียกกันว่า “ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งพบว่าปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าฯ เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกับต่างประเทศ โดยพบว่ามีคนไทยจำนวนไม่น้อยและชาวต่างชาติ ที่เข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระ โดยเห็นเป็นเพียงโอกาสที่จะสร้างรายได้ ขาดความรู้และมีการทำงานที่ไม่มีมาตรฐานและจรรยาบรรณในการประกอบอาชีพในด้านนี้ รวมทั้งพบว่ากลุ่มดังกล่าวมีจำนวนที่มากขึ้น
ในหลายกรณีพบว่า ตัวแทนนายหน้าที่ไม่มีมาตรฐาน และจรรยาบรรณเหล่านี้ได้ก่อให้เกิดผลเสียแก่ผู้ต้องการซื้อและผู้ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยการให้ข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนและข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง ซึ่งผู้บริโภคก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองในเรื่องนี้ รวมถึงการเข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระเช่นนี้ ก็ยังได้ทำให้ภาครัฐสูญเสียรายได้จากการที่ตัวแทนนายหน้าอิสระ ไม่แสดงรายได้เพื่อเสียภาษี รวมทั้งอาจเกิดช่องโหว่ที่เกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน เนื่องจากพระราชบัญญัติป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. 2542 กำกับดูแลเฉพาะการประกอบกิจการของนายหน้าฯ นิติบุคคลเท่านั้น
สำหรับประเทศเพื่อนบ้านของไทยที่มีกฎหมายกำกับและดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้า อาทิ ประเทศมาเลเซีย มีการออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามากว่า 37 ปี ฟิลิปปินส์ มากกว่า 9 ปี สิงคโปร์ มากกว่า 8 ปี นอกจากนี้ กัมพูชา เพิ่งออกกฎหมายใช้บังคับเมื่อไม่นานมานี้ เวียดนามและประเทศเมียนมาร์ ก็กำลังดำเนินการจัดทำกฎหมายดังกล่าวขึ้นด้วยเช่นกัน
"ประเทศไทยซึ่งถือว่าเป็นพี่ใหญ่ในกลุ่มประเทศ ASEAN แต่เรายังขาดเครื่องมือในการควบคุมมาตรฐาน และการสร้างความเชื่อถือให้กับกลุ่มตัวแทนนายหน้าของไทย และเพื่อป้องกันไม่ให้กลุ่มตัวแทนนายหน้าอิสระทั้งชาวไทยและต่างชาติ ที่เข้ามาสร้างความเสียหายให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคสังคมไร้พรมแดน"
ทั้งนี้ บุคคลที่จะทำอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) เหล่านี้จะต้องดำเนินงานภายใต้การดูแลของบริษัท ซึ่งมีสถานะเป็น Real Estate Broker เพื่อหน่วยงานตัวแทนที่เป็นทางการดำเนินการในการจัดทำสัญญา และการติดต่อประสานงานจนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวประสบผลสำเร็จ
หลายคนอาจจะมองว่า กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะเป็นการกีดกันและจำกัดกลุ่มที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นหรือไม่ ความจริงแล้ว กฎหมายในบางประเทศก็ได้ให้การ ในฐานะผู้ที่เป็นผู้แนะนำช่องทาง/โอกาส หรือเป็น “Matcher” ที่จะยังคงได้รับการแบ่งปันค่าตอบแทนจากค่าธรรมเนียมนายหน้าที่ได้รับด้วยเช่นกัน ซึ่งความเป็นจริงในปัจจุบัน ส่วนมากแล้วนายหน้าผู้ที่ทำหน้าที่แนะนำก็จะทำหน้าที่แค่แนะนำ แต่ไม่ได้ดำเนินการในเรื่องกระบวนการในขั้นตอนการซื้อขายและโอกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว.
