การหาซื้อบ้านให้ตัวเองมีกระบวนการและขั้นตอนที่ต้องดำเนินการหรือประสานงานกับบุคคลและหน่วยงานต่าง ๆ มากมาย ถ้าเรามีข้อมูลเบื้องต้นว่าแต่ละคนมีบทบาทอย่างไรจะทำให้เข้าใจและเตรียมตัว จัดการแต่ละขั้นตอนให้พร้อมก่อนจะซื้อบ้านได้อย่างราบรื่น
โดยแต่ละช่วงเวลาของการซื้อบ้านนั้น จะต้องเกี่ยวข้องกับบุคคล หรือหน่วยงานต่าง ๆ มากมาย ลองมาดูว่าในการซื้อบ้านหนึ่งหลัง มีใครเข้ามามีบทบาทสำคัญในเรื่องนี้บ้าง เพื่อใช้เตรียมตัว และศึกษาข้อมูล ซึ่งแน่นอนว่าจะช่วยประหยัดเวลาในการดำเนินการ การเดินทาง ค่าใช้จ่าย หรือแม้แต่มีเวลาเปรียบเทียบข้อได้เปรียบของโครงการหรือสถาบันการเงิน
ค้นหาบ้านที่ใช่
คิดจะซื้อบ้านสักหลังต้องเริ่มจากการหาข้อมูล ในยุคสมัยนี้ก็มีหลากหลายวิธีที่จะทำให้การหาบ้านง่ายขึ้น ไม่ว่าจะทางเว็บไซต์โครงการโดยตรง หรือเว็บไซต์สื่อกลางซื้อ-ขาย เพื่อเปรียบเทียบทำเล ราคา และรายละเอียดเบื้องต้น
1. เว็บไซต์โครงการ
บ้านจัดสรร หรือคอนโดส่วนใหญ่จะเปิดเว็บไซต์โครงการให้ผู้สนใจสามารถดูข้อมูลเบื้องต้นของโครงการนั้น ๆ ได้ สามารถติดต่อสอบถามกับเจ้าหน้าที่โครงการผ่าน เว็บไซต์จะรวบรวมข้อมูลแต่ละโครงการในเครือมาให้เลือก โดยบางเจ้าก็จะมีฟังก์ชั่นนำชมเสมือนจริง หรือ Virtual Tours ที่เหมือนเข้าไปชมโครงการด้วยตัวเอง หรืออาจมีโปรโมชั่น และบริการเสริมจากการซื้อผ่านโครงการโดยตรง
2. เว็บไซต์สื่อกลางซื้อขายอสังหาฯ
เว็บไซต์เหล่านี้จะทำหน้าที่เป็นตัวกลางการซื้อ-ขายระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้ซื้อ โดยจะมีโครงการทั้งใหม่-เก่า รวมไปถึงบ้านมือสอง และบริการอีกหลากหลายอย่าง อาทิ เครื่องมือช่วยคำนวณสินเชื่อและดอกเบี้ยเบื้องต้นพร้อมให้คำแนะนำในการซื้อ-ขาย-โอน-จอง จากผู้มีประสบการณ์ หรือผู้เชี่ยวชาญ รีวิวโครงการหรือรีวิวทำเลที่น่าสนใจหรือแม้แต่ศึกษาจากประสบการณ์จริงของผู้อยู่อาศัยตัวจริง
เครื่องมือเหล่านี้จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเปรียบเทียบราคา ทำเล ความคุ้มค่าของหลาย ๆ โครงการได้ผ่านทางช่องทางนี้ก่อนที่จะตัดสินใจเข้าไปเยี่ยมชมโครงการจริง และสามารถติดต่อกับเจ้าของบ้าน หรือเจ้าของโครงการผ่านทางเว็บไซต์ได้เลย เพื่อขอเข้าชมบ้านหรือโครงการต่าง ๆ
3. นายหน้าอสังหาริมทรัพย์
ถือเป็นคนกลางที่คอยเชื่อมระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขาย โดยจะให้ข้อมูลตามที่ได้รับมาจากผู้ขายหรือเจ้าของบ้าน มีหน้าที่พาชมสภาพแวดล้อมบริเวณบ้าน ความพึงพอใจของทั้งสองฝ่ายขึ้นอยู่กับการพูดคุย และบริการจากนายหน้า ถ้าหากนายหน้าสามารถปิดการขายกับผู้ซื้ออย่างเราได้ โดยทั่วไปจะคิดค่าคอมมิชชันกับเจ้าของบ้าน ในอัตรา 3% จากราคาขาย หรืออาจสูงและต่ำกว่านั้น โดยนายหน้าอสังหาฯ สามารถแบ่งได้หลายประเภท ได้แก่ นายหน้าท้องถิ่น, นายหน้าตัวแทน, นายหน้าโครงการ และนายหน้าโบรกเกอร์ หรือนายหน้าสมทบ
4. ผู้ขาย หรือเจ้าของบ้าน
กรณีที่เป็นบ้านมือสอง หากไม่มีการขายผ่านนายหน้าอสังหาฯ เจ้าของบ้านจะเป็นผู้ขายเอง โดยอาจเป็นการลงประกาศฝากขายไว้ในเว็บไซต์ต่าง ๆ ซึ่งเราสามารถพูดคุย ต่อรองเรื่องค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ได้เลย มีหน้าที่พาชมบ้าน และโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้กับเราเมื่อตัดสินใจซื้อบ้าน
เตรียมพร้อมทางด้านการเงิน
หลังจากเจอบ้านที่ถูกใจแล้วก็ต้องมาถึงขั้นตอนการคำนวณค่าใช้จ่าย หรือการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย เริ่มจากการติดต่อสถาบันการเงินหรือธนาคารต่าง ๆ ที่ปัจจุบันมีผลิตภัณฑ์กลุ่มสินเชื่อบุคคลสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยให้เลือกเป็นจำนวนมาก เพื่อสอบถามรายละเอียดการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย
อัปเดตอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน กู้ซื้อบ้าน
แต่ทั้งนี้ไม่ใช่ทุกคนสามารถกู้ได้ทันทีผู้กู้จะต้องตรวจสอบความพร้อมของตัวเอง โดยเฉพาะผู้ที่ไม่เคยซื้อบ้านต้องประเมินจากรายได้ก่อน รวมถึงข้อมูลทางการเงินที่ตรวจสอบได้จากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ นอกจากนี้ควรเปรียบเทียบธนาคารเพื่อเลือกความคุ้มค่า และคำนวณสินเชื่อเพื่อประมาณการยอดผ่อนต่อเดือนเพื่อวางแผน โดยเลือกอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะกับตัวเอง จากนั้นยื่นเอกสาร และรอฟังผลจากธนาคาร
ขั้นตอนนี้จะเกี่ยวข้องกับหน่วยงานหลัก ๆ 2 แห่งนี้ คือ
1. สถาบันการเงิน
มีหน้าที่ตรวจสอบข้อมูลด้านการเงินของผู้ยื่นกู้ และพิจารณาก่อนที่จะอนุมัติวงเงินกู้ โดยใช้ปัจจัยต่าง ๆ ประกอบการพิจารณา เช่น รายได้ ความเสี่ยงของภาระหนี้สิน หากที่มาของรายได้ชัดเจน มั่นคงหรือประวัติการชำระหนี้ดี จะมีโอกาสได้รับอนุมัติหรือได้รับวงเงินกู้ตามที่ยื่นขอได้ง่ายขึ้น
ทั้งนี้ ผู้ยื่นกู้ต้องสอบถามและติดตามผลการอนุมัติ แต่หากสถาบันการเงินไม่มั่นใจในคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อธนาคารก็มีสิทธิ์ปฏิเสธสินเชื่อหรือไม่อนุมัติวงเงินตามที่เราต้องการ นอกจากนั้นสถาบันการเงินที่ให้กู้ส่วนใหญ่จะมีตัวเลือกดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน ซึ่งผู้กู้สามารถเปรียบเทียบข้อดีต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรก หรือส่วนลด % ดอกเบี้ย หรือข้อกำหนดเมื่อต้องรีไฟแนนซ์ เป็นต้น
2. เครดิตบูโร
บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือเครดิตบูโร มีหน้าที่จัดเก็บข้อมูลประวัติธุรกรรมทางการเงินด้านสินเชื่อทุกประเภทของผู้กู้ทั้งหมด ประวัติทางการเงินจะถูกบันทึกและจัดเก็บข้อมูลไว้ทั้งประวัติที่ดี และไม่ดี
โดยเครดิตบูโรเป็นเพียงตัวกลางที่ทำหน้าที่จัดเก็บข้อมูลให้สถาบันการเงินใช้เพื่อรายงานข้อมูลเครดิตร่วมกับปัจจัยอื่น ๆ เพื่อพิจารณาการปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ขอยื่นกู้ เพียงรู้สถานะบัญชีของตัวเองในเครดิตบูโรก็จะทำให้สบายใจได้ว่ามีโอกาสในการกู้สินเชื่อบ้านผ่านสูง หรือควรจะต้องสะสางประวัติให้เรียบร้อยก่อนจะยื่นเอกสารกู้
ใกล้จะเป็นเจ้าของบ้าน
หลังจากธนาคารอนุมัติวงเงินกู้ ก็เริ่มนัดหมายนายหน้า หรือเจ้าหน้าที่โครงการ เพื่อตรวจบ้านที่อยู่ในสภาพพร้อมโอน บางรายอาจจะจ้างวิศวกรมาตรวจสอบก่อนรับมอบด้วย เมื่อทุกอย่างลงตัวก็ทำการนัดระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารที่เรากู้เงิน ไปทำเรื่องการซื้อขาย และจดจำนองกันที่สำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน โดยธนาคารจะมอบเช็คให้กับผู้ขาย และผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์บ้าน โฉนดฉบับจริงธนาคารจะเป็นผู้เก็บไว้จนกว่าเราจะผ่อนทรัพย์สินครบถ้วนทั้งหมด โดยขั้นตอนนี้ยังเกี่ยวข้องกับ 1 บุคคล และ 1 หน่วยงาน ดังนี้
1. วิศวกรตรวจสอบบ้าน
มีหน้าที่ตรวจสอบงานขั้นสุดท้ายก่อนผู้ซื้อจะเซ็นรับมอบหรือโอนให้ผู้ซื้อ เป็นขั้นตอนที่ผู้ซื้อจะต้องใช้ความละเอียดถี่ถ้วนมาก ๆ เมื่อผ่านขั้นตอนนี้ไปแล้วถือว่าเรายอมรับสภาพบ้าน เพราะการติดตามแก้ไขปัญหาหลังจากนี้จะยุ่งยากมาก ในการตรวจสอบความเรียบร้อยจึงจำเป็นต้องจ้างวิศวกรมืออาชีพมาตรวจสอบเพื่อความมั่นใจในกรณีที่ผู้ซื้อไม่ได้มีความรู้ ความเชี่ยวชาญด้านการก่อสร้าง และสถาปัตย์
ตรวจสอบ 9 ระบบสำคัญของบ้านให้ดี ก่อนตัดสินใจเซ็นรับ
2. เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
มีหน้าที่เป็นพยานการซื้อ-ขาย และโอนกรรมสิทธิ์ รวมไปถึงการประเมินทุนทรัพย์จากที่ดิน เก็บค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ซึ่งเจ้าหน้าที่ธนาคารหรือผู้ขายจะนัดผู้ซื้อเพื่อลงนามในเอกสารต่าง ๆ ซึ่งปัจจุบันหลายโครงการอำนวยความสะดวกผู้ซื้อโดยมอบอำนาจให้ตัวแทนผู้ขายไปดำเนินการแทน ถึงตรงนี้ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมตัวและเวลาไว้ให้ดี ๆ เพราะบางช่วงของปีขั้นตอนนี้อาจใช้ถึงครึ่งวัน
อย่างไรก็ตาม บุคคลสำคัญที่สุดในการซื้อบ้าน คือ ผู้ซื้อ ซึ่งเข้าไปเกี่ยวข้องในขั้นตอนทั้งหมดตั้งแต่การหาข้อมูล การสื่อสาร และตรวจสอบข้อมูลอย่างถี่ถ้วน ไปจนถึงการเข้าอยู่อาศัย
ดังนั้น หากมีการเตรียมความพร้อมไว้ก่อนแล้ว ทั้งด้านการเงิน เอกสาร ศึกษาข้อมูล แม้แต่ตั้งข้อสงสัย เพื่อให้แต่ละฝ่ายสามารถให้คำอธิบายที่ชัดเจนแก่ผู้ซื้อได้ จะทำให้ผู้ซื้อสามารถวางแผนแต่ละขั้นตอนได้ง่าย และละเอียดครบถ้วนมากขึ้น ไม่ตกหล่นในประเด็นสำคัญ ๆ และเกิดข้อผิดพลาดน้อยที่สุด
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
