โค้งสุดท้ายปีทองคน ซื้อบ้าน-คอนโด ใช้สิทธิจากรัฐให้คุ้ม-เลือกดอกเบี้ยกู้ให้ต่ำ

อีกเพียง 2 เดือนก็จะสิ้นปี 2562 แล้ว ที่สำคัญเป็นไตรมาสสุดท้ายสำหรับคนที่ ซื้อบ้าน หลังแรกที่จะได้สิทธิประโยชน์ต่างๆจากมาตรการภาครัฐที่ออกมาเมื่อกลางปีนี้ด้วย 

คนที่กำลังจะตัดสินใจ ซื้อบ้าน  ถึงเวลาที่ต้องมาจัดกาาบริหารเงินบริหารหนี้ เพื่อช่วยลดต้นทุนค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการซื้อบ้านและอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงได้ ซึ่งจะช่วยให้ภาระผ่อนต่องวด “เบาสบาย” เพื่อชีวิตทางการเงินไม่ตึงตัว และสามารถมีบ้านเป็นของตัวเอง

ปีนี้ถือว่าเป็นปีทองกลับมาอีกครั้งของคน ซื้อบ้าน สำหรับกลุ่มคนชนชั้นกลางถึงระดับล่าง ที่จะได้รับการผ่อนเบาภาระการซื้อได้ง่ายขึ้นกว่าเดิม และยังมีแบงก์หลายแห่งทำแคมเปญมารองรับอีกด้วย

ดังนั้น จึงขอมารวบรวมข้อมูลที่เกี่ยวกับสิทธิประโยชน์ที่รัฐให้แก่ผู้กำลังจะซื้อบ้านในช่วงนี้ ดังนี้

สิทธิแรก คุณจะได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีสูงถึง 2 แสนบาท ซึ่งจะคิดจากฐานภาษีรายได้ที่มีภาระจ่าย ซึ่งจะสามารถขอคืนภาษีได้สูงสุดราว 70,000 บาท  หากประเมินกลุ่มที่จะได้ประโยชน์สูงสุด คือ ผู้ที่เสียภาษีมาก จะได้รีบเงินคืนมากกว่าผู้เสียภาษีน้อย

โดยมีเงื่อนไข ดังนี้

-เฉพาะการซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือคอนโดมีเนียมหลังแรกเท่านั้นมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งใข้สิทธิได้ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองโดยจะต้องโอนกรรมสิทธิภายในวันที่ 31 ธ.ค.2562 

-ผู้ซื้อต้องถือครองกรรมสิทธิ์ติดต่อกันอย่างน้อย 5 ปี นับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  ยกเว้นผู้ซื้อเสียชีวิต หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นสิ้นสภาพทั้งหมด

สิทธิที่สอง  รัฐออกมาตรการลดภาระค่าธรรมเนียมในการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยลดทั้งค่าจดทะเบียนการโอน ลดเหลือ 0.01% ของราคาประเมิน จากเดิมอยู่ที่ 2%  และค่าจดจำนอง ลดเหลือ 0.01% ของมูลค่าจำนอง จากเดิมอยู่ที่ 1 %  ซึ่งจะช่วยลดภาระส่วนนี้ให้แก่กลุ่มคนระดับล่าง สามารถมีที่อาศัยเป็นของของตนเอง

 ทั้งนี้ มีเงื่อนไขว่า ผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้) ต้องเป็นสถาบันการเงินเท่านั้น  และมีการจดทะเบียนการโอนและการจดจำนอง ต้องดำเนินการในคราวเดียวกันในระยะเวลาโครงการ 1 ปี  โดยมาตรการนี้ มีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 31 พ.ค. 2563 

สิทธิที่สาม เป็นมาตรการเดิมที่มีอยู่แล้ว นั่นคือ สามารถนำดอกเบี้ยกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย  มาขอหักลดหย่อนภาษีเงินได้ฯตามจริงไม่เกิน 100,000 บาท

โดยเงื่อนไขของสิทธิข้อที่สามนี้ จะต้องเป็นการกู้ยืมจากสถาบันการเงินในประเทศ อาทิ ธนาคารพาณิชย์ และธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ โดยทรัพย์สินที่กู้ต้องใช้มาเป็นหลักในการค้ำประกันการกู้ (จำนอง) ด้วย ในกรณีที่มีการกู้สำหรับที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 แห่ง สามารถใช้ลดหย่อนรวมกันได้ทุกแห่ง แต่ต้องไม่เกิน 100,000 บาท และหาก

เป็นการกู้ร่วมกันหลายคน ก็ให้แบ่งดอกเบี้ยคนละเท่า ๆ กัน แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 100,000 บาทต่อคนเช่นกัน

ดังนั้นใครที่กำลังเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดหลังแรก ในปีนี้จะได้คุ้ม 3 ต่อ 

ทีนี้มาดูกันว่าช่วงนี้มีแบงก์ไหนจัดแคมเปญสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยที่โดนใจคุณได้บ้าง 

เริ่มต้นแบงก์รัฐที่เป็นเจ้าตลาดสินเชื่อบ้าน “ธนาคารอาคารสงเคราะห์”หรือธอส. ฉลองครบรอบ 66 ปี จัดให้พิเศษสำหรับกลุ่มที่มีรายได้ไม่เกิน 25,000 บาทต่อเดือน ที่กำลังจะซื้อบ้านและหาแบงก์ที่กำลังทำโปรโมชั่นหนัก ค้องยกให้ “ธนาคารอาคารสงเคราะห์” หรือ ธอส.เพราะได้ออกผลิตภัณฑ์ “สินเชื่อวิมานเมฆ”  เจาะกลุ่มรายได้น้อย และที่สำคัญเปิดให้ผ่อนชำระยาวนานถึง 40 ปี ซึ่ง ณ จุดนี้ ไม่มีแบงก์ไหนให้กู้ได้ยาวไปกว่านี้แล้ว

สำหรับสินเชื่อข้างต้นนี้ ธอส. จัดให้  2 กลุ่ม คือ 1.กลุ่มวงเงินกู้ไม่เกิน 2 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยในระยะ 6 เดือนแรก คิดดอกเบี้ยคงที่  0.66% ต่อปี  หลังจากนั้นเดือนที่ 7-20 อัตราดอกเบี้ย 2.66% ต่อปี เดือนที่ 21-36 อัตราดอกเบี้ย 3.66% ต่อปี เท่ากับช่วง 3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกเพียง 2.77% ต่อปี ส่วน ปีที่ 4 คิดอัตราดอกเบี้ย MRR-2.00%ต่อปี หลังจากนั้นปีที่ 5 จนถึงตลอดอายุสัญญา จะแยกเป็นกลุ่มลูกค้าทั่วไป คิดดอกเบี้ย MRR-0.75% และกลุ่มลูกค้าสวัสดิการ คิดดอกเบี้ย MRR-1.00%

ส่วน 2. กลุ่มวงกู้มากกว่า 2 ล้านบาท ขึ้นไป  อัตราดอกเบี้ยจะเหมือนกัน โดยเฉลี่ยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 3 ปีแรก เท่ากับ 2.77% ต่อปีเช่นกัน แต่จะมีจุดแตกต่างกันในเรื่องของช่วงปีที่ 4 เป็นต้นไป ตลอดอายุสัญญของกลุ่มลูกค้ารายย่อย คิดอัตราดอกเบี้ย MRR-0.50% ต่อปี

โดยจุดต่างของ 2 กลุ่มนี้ อยู่ที่รายละเอียดดอกเบี้ยของปีที่ 4 ตลอดอายุสัญญา และปีที่ 5 ตลอดอายุสัญญา นั่นเอง

ทั้งนี้ สินเชื่อวิมานเฆม ธอส.จัดวงเงินกู้ให้เพียง 2.6 หมื่นล้านบาทเท่านั้น พร้อมกันนี้ ธอส. ได้การยกเว้นค่าธรรมเนียมยื่นกู้ 0.1% ของวงเงินกู้  ตั้งแต่วันนี้ จนถึง 27 ธ.ค. 2562 ให้อีกด้วย

มาดูการเคลื่อนไหวของฝั่งแบงก์พาณิชย์ ที่น่าสนใจบ้าง  ล่าสุด ธนาคารธนชาต เปิดตัว “สินเชื่อบ้าน Offset Housing Loan” จะเป็นรูปแบบใหม่ ที่รวม “สินเชื่อบ้าน และ เงินฝาก(ออมทรัพย์)” ไว้ด้วยกัน ซึ่งธนาคารจะใช้ยอดเงินฝากมา “หักลด”ในส่วนของการคิดดอกเบี้ยบ้านได้ โดยยึดหลักการผ่อนชำระแบบลดต้นลดดอก

ทั้งนี้ รูปแบบของสินเชื่อดังกล่าว  ผู้กู้ที่ผ่านการพิจารณาอนุมัติและตกลงทำ “สินเชื่อบ้าน Offset” แล้ว  จะต้องเปิด  “บัญชีเงินฝากเพื่อสินเชื่อบ้าน Offset” อัตราดอกเบี้ย 0%  ควบคู่กับบัญชีสินเขื่อไปด้วย  ซึ่งบัญชีเงินฝากฯ นี้ จะใช้สำหรับตัดชำระค่างวดสินเชื่อบ้าน ดังนั้น ผู้กู้จะต้องนำเงินเข้าบัญชีให้เพียงพอต่อการชำระค่างวด (ชำระผ่านช่องทางอื่นคือชำระหนี้เพิ่มจากค่างวดปกติ (โป๊ะ)) และหากลูกค้าต้องการใช้สิทธิ Offset หรือหักลดดอกเบี้ย  ลูกค้าจะต้องมียอดเงินฝากที่สามารถใช้ได้ ณ สิ้นวัน 

ในส่วนของวิธีการคำนวณดอกเบี้ยแบบรายวัน ธนาคารนำยอดภาระหนี้สุทธิ (ภาระหนี้สินเชื่อ ณ สิ้นวัน-กับยอดเงินฝากที่สามารถใช้ได้ ณ สิ้นวัน) มาคำนวณดอกเบี้ยตามสัญญากู้เงิน โดยผู้กู้สามารถนำเงินฝากมาลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านได้สูงสุด 50 %ของยอดภาระหนี้คงเหลือ ณ สิ้นวัน เช่นกัน

นายสุนันท์ อัมหิรัญ ผู้อำนวยการอาวุโส ธุรกิจสินเชื่อเคหะ ธนาคารธนชาต อธิบายว่า “กรณีเงินกู้ ภาระหนี้ 4 ล้านบาท และมีบัญชีเงินฝากอยู่ 3 ล้านบาท  ระบบฯจะเอาเงินฝากมาหักเงินกู้ได้แค่ 2 ล้านบาท ซึ่งเรามี feature พิเศษให้ระบบ ทำ swift เงินส่วนที่เกินไปไว้บัญชีที่มีดอกเบี้ยได้”

ดังนั้น สินเชื่อบ้านตัวนี้ ถือเป็นทางเลือกรูปแบบใหม่ที่เหมาะสำหรับกลุ่มเจ้าของกิจการมีเงินหมุนเวียน  ลูกค้าที่มีเงินสดอยู่แล้วในระดับหนึ่ง หรือลูกค้าที่มีกระแสเงินสดเข้าออกอยู่เป็นประจำ และมองหาการกู้บ้านที่ให้สภาพคล่องทางการเงินกับตัวเอง 

จุดเด่นของสินเชื่อตัวนี้มี 3 ข้อคือ

- ลดภาระดอกเบี้ยบ้านน้อยลง เมือเทียบกับดอกเบี้ยกู้บ้านทั่วไป

- เพิ่มสภาพคล่องแก่ผู้กู้ เพราะเงินใสกไม่ได้ถูกยึดเป็นหลักประกันไว้  ทำให้สามารถนำเงินฝากออกมาใช้ได้ตลอดเวลา เช่น นำไปลงทุนต่อยอดธุรกิจที่ได้ผลตอบแทนที่มาก กว่า หรือถอนใช้ในกรณีฉุกเฉิน

- ผู้กู้สามารถปิดบัญชีกู้บ้านได้ไวกว่าเดิมเมื่อเทียบกับสินเชื่อบ้านปกติ

- ได้คะแนนเครดิตที่ดี เพิ่มโอกาสในการเข้าถึงบริหารผลิตภัณฑ์อื่นๆ เพิ่มเติมในระยะข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม สินเชื่อบ้าน  Offset Housing Loan ออกมารองรับกลุ่มลูกค้าใหม่ ที่มายื่นขอสินเชื่อบ้านใหม่ บ้านมือสอง บ้านสั่งสร้าง หรือลูกค้าที่ต้องการ Refinance สินเภชื่อบ้าน เท่านั้น  ส่วนกลุ่มลูกค้าที่ ปัจจุบันมีสินเชื่อบ้านกับธนชาต จะ ไม่สามารถเปลี่ยนมาใช้สิทธิ์สินเชื่อบ้าน  Offset Housing Loan ได้แต่อย่างใด

ด้าน“ธนาคารไทยพาณิชย์” ที่จัดเต็มสินเชื่อบ้านที่มีหลายผลิตภัณฑ์ให้ลูกค้าสามารถวางแผนการเงินที่เหมาะสมกับตัวเอง  พร้อมทั้งให้อิสระในการเลือกดอกเบี้ย และรุปแบบการผ่อนชำระค่างวด โดยมีทั้งดอกเบี้ยแบบคงที่ และแบบลอยตัว ซึ่งมีหลากหลายรูปแบบที่สามารถเลือกได้ตรงใจ และมีการพิจารณาให้วงเงินสูง สูงสุด 95% ของราคาประเมิน (รายละเอียดวงเงินให้สินเชื่อเป็นไปตามเกณฑ์ของธปท.) พร้อมให้ระยะเวลาผ่อนนานสูงสุด 30 ปี และระยะเวลาผ่อนชำระรวมอายุผู้กู้แล้วไม่เกิน 65 ปี

คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคในการเลือกสินเชื่อบ้านมีดังนี้

1. การสมัครสินเชื่อ ทำให้เกิดภาระผ่อนต่อเดือนตามมา ในช่วงที่เศรษฐกิจมีความผันผวน ควรพิจารณาและคำนวณรายได้ให้เพียงพอต่ออัตราผ่อน และคำนึงถึงค่าใช้จ่ายประจำวันด้วย  ซึ่งจะเป็นตัวสำคัญในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงินด้วย

2. การสมัครสินเชื่อ จำเป็นจะต้องส่งเอกสารส่วนตัว และเอกสารทางกฎหมาย จึงควรเลือกสมัครสินเชื่อกับพนักงานของสถาบันการเงินที่เชื่อใจได้

3. ควรอ่านเงื่อนไขสินเชื่อให้ละเอียด บางโปรโมชั่นมีการกำหนดเงื่อนไขจำนวนปีขั้นต่ำที่ลูกค้ากู้ หากโปะปิดบัญชี หรือรีไฟแนนซ์ก่อนระยะเวลาที่กำหนด อาจต้องเสียค่าใช้จ่าย

4. ไม่ควรหลงเชื่อคำโฆษณาเกี่ยวกับการขอสินเชื่อแบบมีเงินทอน หรือการรับประกันรายได้ค่าเช่าต่อเดือน เนื่องจากมีผู้บริโภคถูกล่อลวงให้ซื้อบ้านและสมัครสินเชื่อ แต่สุดท้ายไม่ได้รับรายได้ค่าเช่าตามที่ตกลงไว้ ทำให้ลูกค้าไม่สามารถผ่อนชำระสินเชื่อ และก่อให้เกิดปัญหาตามมาได้

สำหรับเทรนด์ของตลาดอสังหาฯในช่วงที่เหลือในปีนี้ขอนำมุมมองของศูนย์วิจัยกสิกรไทย เพื่อติดตามสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ว่า ฝั่งผู้ประกอบการยังคงมีการเร่งขายบ้านและคอนโดฯ รวมถึงสถาบันการเงินก็จะเร่งปล่อยกู้ เพื่อให้ผลดำเนินงานออกมาดี ดังนั้นจึงเป็นตลาดของผู้มีความพร้อมที่ต้องการจะซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ 

ด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัวลง นอกจากคนส่วนใหญ่มีรายได้ลดลง จากภาวะเศรษฐกิจ  ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อในประเทศและชาวต่างชาติ ที่ซื้อเพื่อการลงทุนทั้งระยะสั้นและระยะยาว   ก็ลดลงด้วย ปัจจัยลบมาจากหลายๆด้าน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ผู้ที่ต้องการซื้อมีหนี้สัดส่วนสูงเมื่อเทียบกับรายได้ (DSR)  จึงไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อ, หลักเกณฑ์มูลค่าหนี้ต่อหลักประกัน หรือที่เรียกว่า LTV (loan-to-value) ที่ “เพิ่มขึ้น” ทำให้ต้องใช้เงินดาวน์เพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะคอนโดฯ

ทั้งนี้ มาตรการ LTV ใหม่ของ ธปท. นั้น จะส่งผลกระทบอยู่ในกลุ่มของคนที่มีความต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2และหลังที่ 3 มากกว่า และฝั่งธนาคารพาณิชย์เพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อด้วย

“ผู้ซื้อชาวต่างชาติในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ก็น่าจะมีการชะลอการลงทุนลง เนื่องจากผลตอบแทนการลงทุนจากค่าเช่า (Gross Rental Yield) อาคารชุดบางแห่งอาจมีการหดตัวลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา” ข้อมูลจากธนาคารกสิกรไทย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย อัพเดตจำนวนที่อยู่อาศัยค้างขาย ณ สิ้นปี 2562 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 196,000 – 201,000 หน่วย อยู่ในกรอบหดตัว 1.9 % จนถึงเพิ่มขึ้น 0.6 % จากปี 2561 และคาดการณ์การขยายตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย  ในปี 2562 อยู่ที่  4.0 % ซึ่งลดลงจากที่ขยายตัว 7.8% ในปี 2561 โดยสอดคล้องกับข้อจำกัดการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยในปีนี้ ที่คาดการณ์อยู่ที่3.1%

ช่วงเวลาที่เหลือ สถาบันการเงินทะยอยเสิร์ฟเมนูสินเชื่อบ้านที่รองรับแต่ละกลุ่มลูกค้าแล้ว ดังนั้นหากคุณมีแผนซื้อบ้านหลังแรกและตัดสินใจซื้อแล้ว อย่าลืมใช้สิทธิประโยชน์ของภาครัฐ 3 เด้งให้คุ้ม และเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่คุณเชื่อมั่นว่า สามารถตอบโจทย์เรื่องดอกเบี้ยกู้ที่ถูก และทำให้ชีวิตผ่อนจ่ายต่องวดไปได้ตลอดรอดฝั่ง 

เพราะการลงทุนกับบ้านหรือคอนโด ถือเป็นหลักประกันให้ความมั่นคงคุ้มค่าตลอดชีวิตตัวคุณ และเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่า “เพิ่มขึ้น “ในระยะยาว

บทความอื่นที่เกี่ยวข้อง : อีก 5 ปีข้างหน้าจะมี “เศรษฐีใหม่” ทั่วโลก 63 ล้านคน