ภาคอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate) ถือเป็นอีกฟันเฟืองหลักในการขับเคลื่อนเครื่องยนต์เศรษฐกิจเนื่องจากเป็นธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมสนับสนุน (ซัพพลายเชน) มากมาย ทั้งภาคก่อสร้าง การจ้างงาน สินค้าตกแต่งบ้าน รวมไปถึงสื่อโฆษณาฯลฯ
โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)ประเมินว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ มีมูลค่าราว 1.9 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็น12% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) โดยแยกเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียม ประมาณ 7-8 แสนล้านบาทต่อปี หรือสัดส่วน 5% ของจีดีพี
เมื่อหนึ่งในฟันเฟืองหลักหมุนช้าลง จากพิษเศรษฐกิจผันผวนทั้งเศรษฐกิจภายนอกประเทศจากสงครามการค้าโลก และภายในประเทศ จากปัญหาการเมือง เป็นอาทิทำให้จีดีพีของไทยเติบโตถดถอย โดยสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ได้ปรับลดการประมาณการการเติบโตทางเศรษฐกิจไทย (จีดีพี) ลดลงจาก 3.3-3.8% เหลือ 3.6% ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยปรับลดประมาณการเศรษฐกิจไทยในปีนี้ลงมาอยู่ที่ 3.1% จากเดิมคาดการณ์ที่ 3.7% ขณะที่ภาคเอกชนอย่าง คณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) ประกอบด้วย สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (ส.อ.ท.) หอการค้าไทย และสมาคมธนาคารไทย ได้รับลดประมาณการขยายตัวเศรษฐกิจไทยลงจาก 3.7 เหลือ 2.9-3.3%
เศรษฐกิจที่ชะลอตัว ฉุดกำลังซื้อภายในประเทศ ยังกลายเป็น"แรงฉุด"ตลาดอสังหาฯด้วยเช่นกัน ผสมโรงกับผลกระทบจากมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV-Loan to Value)ในการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) บังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา โดย 3 เดือนหลังจากการบังคับใช้มาตรการ พบว่า ตลาดอสังหาฯเริ่มอยู่ในทิศทางขาลงอย่างเห็นได้ชัด
โดย3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วยสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยมองย้อนกลับไปถึงมาตรการ LTV ที่หวังคุมเข้มการก่อหนี้ แต่กลับลามไปคุมภาคอสังหาฯทั้งระบบ ว่าถึงเวลาแล้วหรือยัง ที่รัฐจะยื่นมือเข้ามาแก้ไขปัญหา ด้วยการเติมมาตรการฟื้นตลาดอสังหาฯ หรือมีความเป็นไปได้ที่ ธปท.จะผ่อนเกณฑ์ LTV เพื่อลดผลกระทบดังกล่าว
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มองถึงภาพรวมสถานการณ์อสังหาฯในปี 2562 ภายหลังมาตรการ LTVพบว่ายอดโอนลดลงอย่างสูงในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลรวมไปถึงหัวเมืองใหญ่ในแต่ละภูมิภาคอาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา ระยอง ขอนแก่น
โดยพบว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรก (ม.ค.-มิ.ย.)ของปี 2562 แยกเป็นหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 4.8% ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 0.8%
สถานการณ์เศรษฐกิจในช่วงนี้ ไม่เอื้อต่อการซื้อบ้าน เศรษฐกิจโลกยังผันผวน ดอกเบี้ยขาลง คนขาดความเชื่อมั่น ประกอบกับมีมาตรการ LTV เข้ามาคุมเข้มดีมานด์ที่มีจำกัด ดังนั้นกลไกที่จะกระตุ้นตลาดให้กลับมาขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ให้กลับมาคึกคัก จะต้องใช้"เครื่องมือพิเศษ"เพิ่มแรงขับเคลื่อน ผ่านมาตรการต่างๆ ของรัฐ
"รัฐควรจะมีมาตรการบางอย่างมากระตุ้นตลาด เพราะตลาดซึมจากมาตรการ LTV ทำให้คนไม่มีความรู้สึกอยากซื้อบ้านและคอนโด จึงต้องมีมาตรการมาเขยื้อนในระยะสั้น ผ่านมาตรการดอกเบี้ยของกระทรวงการคลังเพื่อกระตุ้นให้คนซื้อบ้านที่มีอยู่ในตลาดจำนวนมาก"
*หนุนงัดมาตรการเร่งระบายสต็อก
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลส 2002 จำกัด ให้ความเห็นภาวะตลาดอาคารชุด(คอนโดมิเนียม) ว่า ตั้งแต่เดือนเม.ย.ถึง พ.ค.2562 พบว่ามีแนวโน้มยอดขายลดลดลงต่อเนื่อง รวมถึงสภาพบรรยากาศการชมโครงการก็ลดลงอย่างเห็นได้ชัดเนื่องมาจากอารมณ์ ความรู้สึก(Sentiment) ของความต้องการมีบ้าน ซึ่งถือเป็นสินทรัพย์ถาวรมีจำนวนน้อยลง ซึ่งปัจจัยทั้งเกิดจากทั้งภาวะเศรษฐกิจ และผลกระทบจากมาตรการ LTVส่งผลทำให้ยอดการขายชะลอตัว จำนวนที่พักอาศัยคงค้างสต็อกในตลาดมากขึ้น
โครงการที่ขายได้และมียอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงนี้ ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่า ที่เปิดตัว 2 ปีที่ผ่านมาและสร้างเสร็จในปีนี้ ทำให้ผู้ประกอบการในตลาดชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ บางรายมีการเลื่อนเปิดตัวโครงการไปเป็นสิ้นปีหรือปีหน้า เพื่อระบายสต็อกโครงการเก่า
"ตลาดคอนโดชะลอตัวมาจากปัจจัยเศรษฐกิจ และผลกระทบจากมาตรการ LTV ที่ทำให้ความรู้สึกผู้บริโภคสนใจซื้อที่พักอาศัยในช่วงนี้ ซัพพลายที่เหลือขายในตลาดยังมีระดับสูง เพราะยอดการขายสินค้าใหม่ลดลง ส่งผลทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อให้เกิดสมดุลเมื่อขายน้อยลง ก็ไม่เติมซัพพลาย บางโครงการจึงเลื่อนเปิดตัว"
ดร.อาภา ยังกล่าวต่อว่า ในช่วงไตรมาสที่ 2 ตลาดคอนโดชะลอตัวเมื่อมาตรการ LTV เริ่มเห็นผลชัดเจน ผู้บริโภคจึงขาดความเชื่อมั่นในการซื้ออสังหาฯ ซึ่งผลกระทบนไม่ใช่ส่งผลกระทบแค่เพียงผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้าน ไม่มั่นใจในตลาด ส่งผลกระทบยังรวมไปถึงธนาคารพาณิชย์มีการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการ ดังนั้น กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ขนาดกลางและขนาดย่อม จึงต้องพับโครงการ
"ที่ผ่านมาตลาดคอนโดที่ชะลอคือราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จึงทำให้ผู้ประกอบการหันไปทำราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงระดับหรู แต่ในปัจจุบันกำลังซื้อทุกตลาดชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการเน้นขายสินค้าเดิมเป็นหลัก"
ดร.อาภา ยังโยนการบ้านไปที่รัฐบาลใหม่ เข้ามา "ปลดล็อก"ปัญหาที่ค้างมาตั้งแต่เริ่มมีมาตรการ LTV พร้อมกับสร้างเสถียรภาพทางการเมืองเพื่อเรียกคืนความเชื่อมั่น
นายกสมาคมอาคารชุดไทยยังเสนอแนะถึงนโนบาย LTV ที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างทั้งระบบธุรกิจอสังหาฯ ทั้งที่ในความเป็นจริงควรเลือกพิจารณายกเว้นในบางโซน โดยเฉพาะในเมืองหลวงและเขตหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัดที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย ของคนย้ายถิ่นฐานเพื่อไปทำงานเป็นตัวเลขที่สูง จึงไม่ควรบังคับใช้นโยบาย ที่ควบคุมการซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบ แบบตัดเสื้อไซส์เดียวให้ใส่ได้ทุกคน (One Size Fit for all)
"มันไม่แฟร์หากจะใช้ยาเม็ดเดียวคุมทั้ง 77 จังหวัดไม่ได้ เพราะสภาพธุรกิจในแต่ละโซนแตกต่างกัน และปัญหาภาระหนี้สินของแต่ละพื้นที่ก็แตกต่างกัน จึงควรแยกเซ็กเมนท์แตกต่างกัน โดยควรผ่อนปรนในเมืองที่มีความจำเป็นต้องมีบ้านหลังที่สองเพราะมีคนย้ายถิ่นฐานเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ แต่มีชื่อเป็นบ้านหลังที่สอง ทั้งที่ไม่ได้อาศัยอยู่จริง"
ดร.อาภา ยังเน้นว่าในเวลานี้การอัดฉีด หรือกระตุ้นจีดีพี ผ่านมาตรการภาษีเข้าไปที่การซื้อขายอสังหาฯ จะมีส่งผลทั้งทางจิตวิทยา และมีผลทำให้ตัดสินใจทันที จากคนที่ลังเล และไม่มั่นใจในสถานการณ์การซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ เพราะถูกควบคุมดัวยมาตรการLTV ดังนั้นหากรัฐเสริมมาตรการทางภาษีมาช่วยเป็นแรงเสริมจะทำให้อารมณ์คนตัดสินใจซื้ออสังหาฯได้รวดเร็วขึ้น
**เดินหน้าฟื้นความเชื่อมั่น
วสันต์ เคียงศิรินายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการบ้านธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัดกล่าวว่าตลอด 5 เดือนที่ผ่านมา จะเห็นทิศทางการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งแนวราบและแนวสูงเริ่มลดลง เพื่อลดการเติมของใหม่เข้าสู่ตลาด เป็นข้อดีที่ทำให้ผู้ประกอบการเน้นขายโครงการเก่าเป็นหลัก ข้อดีคือตัดกลุ่มที่มีการซื้อเก็งกำไร ที่ผ่านมาคอนโดได้รับผลกระทบจึงหันไปพัฒนาแนวราบในปีนี้ แต่เมื่อมีมาตรการ LTV จึงกระทบทั้งตลาดแนวราบและแนวสูง
โจทย์ใหญ่ที่ต้องเร่งเครื่องทำให้เร็วที่สุดของรัฐบาลชุดใหม่ ก่อนที่จะมีมาตรการใด คือการ"ฟื้นความเชื่อมั่น"โดยการเดินหน้าสานต่อโครงการที่กำลังขับเคลื่อนในรัฐบาลชุดก่อน อาทิ โครงการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(EEC) โครงการรถไฟความเร็วสูง หรือ การขยายรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล สิ่งเหล่านี้เป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน และกลุ่มผู้ประกอบการ รวมถึงผู้บริโภค กล้าตัดสินใจในการเดินหน้าพัฒนาโครงการ กลุ่มผู้บริโภคก็กล้าตัดสินใจซื้อที่พักอาศัย
"เรื่องความมั่นใจเป็นสิ่งที่ต้องฟื้นความรู้สึกคนให้เร็วที่สุด ส่วนมาตรการที่ควบคุมอย่างLTV ก็ควรทบทวนอีกครั้ง เพื่อผลักดันให้อสังหาฟื้นตัวในช่วงท้ายปี2562 ก่อนกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเริ่มใช้ในต้นปีหน้า หากเศษฐกิจไม่กระเตื้องขึ้น ก็จะเป็นภาระให้กับผู้ประกอบการพอสมควร กับการต้องจ่ายภาษีเพิ่มในคอนโดที่ยังขายไม่หมด"
สภาพตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งปีหลัง จึงเริ่มเห็นผู้ประกอบการทยอยนำสินค้าคงค้างมาขาย ซึ่งจะเห็นการอัดแคมเปญทำโปรโมชั่น ลดราคากันดุเดือดมากขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 3 และ 4 โดยเฉพาะงานมหกรรมบ้านและคอนโด เพราะผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกก่อนที่จะเข้าสู่มาตรการทางภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2563
--------------------------
ชั่งน้ำหนัก"ลดเกณฑ์ LTV"
หรือรอตลาดปรับฐาน"สมดุล"
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้มุมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงปรับฐานทั้งยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง เมื่อซัพพลายเหลือในตลาดจำนวนมาก กลไกการตลาดในด้านดีมานด์และซัพพลายจะค่อยหาจุดสมดุลเอง โดยผู้ประกอบการก็จะทยอยปรับฐานเข้าสู่จุดสมดุล นำสินค้าค้างสต็อกเร่งการระบาย เช่นเดียวกันกับราคาที่ดิน เมื่อมีการถือไว้จำนวนมาก และไม่มีการซื้อขายเพื่อพัฒนาโครงการ ก็ต้องเร่งออกมาขายในราคาที่ต่ำลง แทนแย่งกันเหมือนในอดีต ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น
ดังนั้นในช่วงต่อไปจะตกไปสู่ภาวะ"ตลาดเป็นของผู้ซื้อ"ในราคาที่เริ่มลดลง
"เป็นวัฏจักรอสังหาฯ ที่เมื่อซัพพลายเกินความต้องการ ผู้ประกอบการเห็นสัญญาณมากเกินความต้องการก็ค่อยๆ ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะผู้ประกอบการภาคอสังหาฯขนาดกลางและเล็ก ขณะที่รายใหญ่ยังเปิดตัวต่อเนื่อง เพื่อให้เป็นไปตามเป้าหมาย "
ทั้งนี้กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักในตอนนี้ คือกลุ่มผู้ประกอบการ และผู้ซื้อบ้านในต่างจังหวัด ซึ่งเป็นกลุ่มต้องการซื้อบ้านจริง (Real Demand) ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ต้องติดมาตรการLTV ทำให้ธุรกิจหยุดชะงักทันที
สาเหตุหลักๆ ของมาตรการLTV พุ่งเป้าไปที่การปรับทิศทางการตลาดอสังหาฯ เกิดจากเมื่อกำลังซื้อที่เมื่อตลาดอสังหาฯ เริ่มอิ่มตัว กำลังซื้อที่มีอยู่ไม่เพียงพอกับสินค้าที่มีในตลาด ภาคธุรกิจเริ่มปรับเปลี่ยนการทำตลาดเข้าไปเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีอายุต่ำกว่า 30 ปี หรือคนเจนวาย ทำให้หนี้เสียในกลุ่มเจนวายเพิ่มขึ้น
นี่คือพฤติกรรมการซื้อที่ธปท. กังวลว่าจะกลายเป็นชนวนปัญหาใหญ่ของหนี้เสียทั้งระบบเศรษฐกิจในอนาคตของประเทศ จึงต้องมีการงัดมาตรการ LTV เข้ามาจัดการดูแลควบคุม
อย่างไรก็ตาม เมื่อมีรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารและต้องเร่งขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่มีหลากหลายปัจจัยมารุมเร้าทำให้แรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยต้องอยู่ภาวะชะลอตัว ทั้งสงครามการค้า ส่งผลต่อยอดส่งออกลดลง ค่าเงินบาที่แข็งค่าขึ้นส่งผลทำให้นักท่องเที่ยวเข้ามาในไทยต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้น 5-10% ภาคการท่องเที่ยวของไทยจึงเติบโตในอัตราที่ลดลงหากเทียบกันกับในช่วงที่ผ่านมา ปัญหาจากภาคอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นฟันเฟืองหนึ่ง
รัฐบาลจึงต้องตัดสินใจอย่างรอบคอบ จะเริ่มต้นขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยเริ่มต้นจากเครื่องยนต์ตัวไหนเป็นอันดับแรก เพราะการใช้มาตรการทางภาษีเข้ามาขับเคลื่อนโดยลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน ตามที่ดำเนินการในช่วงที่ผ่านมา เป็นการลดรายได้ของหน่วยงานในกระทรวงมหาดไทย ก็ต้องหารายได้ทางอื่นจากกระทรวงการคลังมาชดเชยให้
ฉะนั้นการออกมาตรการทางภาษีเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯ จึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องพิจารณาควบคู่กับการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพรวมรวมถึงการหามาตรการอื่นๆ เข้ามาขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ให้ได้รับผลกระทบกับภาคส่วนอื่นๆ
