อันที่จริงวิธีการขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเองก็ไม่ใช่เรื่องยากเกินกว่าจะทำได้ เพียงแต่ว่าอาจจะดูวุ่นวายไปหน่อยสำหรับผู้ที่ไม่เคยขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเองมาก่อน เพราะจะต้องเตรียมเอกสาร ต้องดูข้อกำหนดทางกฎหมาย ต้องคอยติดต่อประสานงานกับผู้ที่สนใจที่อยากจะมาขอดูสถานที่อีกไม่รู้เท่าไร ยิ่งถ้าใครที่ต้องทำงานประจำซึ่งมีเวลาเข้า-ออกจากที่ทำงานชัดเจน ก็ยิ่งจัดการเรื่องนัดหมายกับลูกค้าได้ยากเข้าไปอีก
ด้วยเหตุนี้จึงอยากให้ลองมาเปรียบเทียบดูว่า หากคุณเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ควรจะเลือกวิธีเจ้าของขายเอง หรือใช้บริการนายหน้าดี ซึ่งมีข้อที่ต้องพิจารณาดังต่อไปนี้
ทำอย่างไรเมื่ออยากขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเอง
แม้ว่าการขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเองจะมีขั้นตอนหลายอย่าง แต่เชื่อว่าหลายคนยังคงต้องการขายเอง ดังนั้น ถ้าในท้ายที่สุดตัดสินใจที่จะขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเองก็สามารถทำได้ แค่ดำเนินงานตามขั้นตอนดังต่อไปนี้
1. ตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่อยู่อาศัยอยู่ในเงื่อนไขที่สามารถขายได้
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของระยะเวลาการครอบครองของเจ้าของเดิมตามกฎหมาย หนี้ค้างชำระหรือพันธะกับทางธนาคาร ทั้งหมดนี้ต้องจัดการให้เรียบร้อยก่อน เพื่อไม่ให้มีปัญหาภายหลังเมื่อมีการเจรจาตกลงซื้อขาย สิ่งที่ต้องให้ความสนใจมากเป็นพิเศษก็คือ
- ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของบ้านตามทะเบียนบ้านเป็นใคร และย้ายเข้าทะเบียนบ้านนี้เป็นเวลานานเท่าไรแล้ว จำเป็นจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่
- มีคดีความกับเพื่อนบ้านที่ยังค้างคาอยู่หรือไม่ ถ้ายังไม่สามารถแก้ไขให้เสร็จสิ้นในเวลาอันรวดเร็วก็ควรเลื่อนกำหนดการขายที่อยู่อาศัยออกไปก่อน
- มีรายละเอียดเกี่ยวกับการประกันบ้านส่วนไหนที่ต้องจัดการหรือไม่ ซึ่งรายละเอียดตรงนี้จะแตกต่างกันไปแล้วแต่บริษัทที่รับทำประกัน
2. การลงประกาศขายที่อยู่อาศัย
ปัจจุบันมีช่องทางสำหรับผู้ที่อยากขายบ้านมากมาย ทั้งแบบที่ต้องใช้เงินและแบบที่ไม่ต้องใช้เงิน กรณีที่เจ้าของขายเองก็สามารถถ่ายรูปบ้านในมุมต่าง ๆ ที่ต้องการนำเสนอ พร้อมกับเตรียมข้อมูลพื้นฐานที่สำคัญ เช่น ทำเลที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ต้องตัวบ้าน ระบบสาธารณูปโภคในบริเวณใกล้เคียง แล้วก็นำไปลงประกาศตามแหล่งต่าง ๆ ได้เลย พื้นที่สำหรับการประกาศขายที่อยากแนะนำมีดังนี้
- เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อดีคือ เว็บไซต์เหล่านี้มีการทำข้อมูลเพื่อดึงดูดผู้ที่สนใจซื้อขายที่อยู่อาศัยให้เข้ามาอย่างต่อเนื่อง โอกาสที่ลูกค้าจะได้เห็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการขายก็มีมากขึ้น
- กลุ่มที่เกี่ยวข้องใน Facebook ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าในบ้านเรามีอัตราการใช้งานสื่อออนไลน์อย่าง Facebook สูงมาก สามารถโพสต์เพื่อประกาศขายที่อยู่อาศัยในนี้ได้ แต่จะต้องคอยติดตามผลอยู่เสมอ และควรตอบคำถามผู้ที่ให้ความสนใจได้รวดเร็ว เพราะถ้าช้าเกินกว่าความอดทนของลูกค้า ก็จะเสียโอกาสนั้นไปอย่างน่าเสียดาย
- ติดป้ายหน้าบ้านและในบริเวณใกล้เคียง หลายคนมองข้ามช่องทางการประกาศขายแบบนี้ไป ทั้ง ๆ ที่มีความเป็นไปได้เยอะมากที่คนในพื้นที่จะให้ความสนใจ อาจจะเป็นเพื่อนบ้านที่กำลังต้องการขยายพื้นที่ คนทำงานในละแวกนั้น ๆ ที่กำลังมองหาบ้านใกล้ที่ทำงาน และถ้ายิ่งเห็นว่าเจ้าของขายเองก็จะยิ่งให้ความไว้วางใจในเรื่องของราคามากขึ้น ดังนั้นก็อย่าลืมทำป้ายที่มีข้อมูลการติดต่อชัดเจนติดเอาไว้ด้วย
3. เจรจาซื้อขายกับผู้ที่ให้ความสนใจ
หลังจากที่ลงประกาศขายไปแล้ว สิ่งที่ต้องทำต่อจากนี้ก็มีเพียงแค่รอ จะมีคนติดต่อเข้ามาในหลากหลายรูปแบบ บ้างก็เป็นลูกค้าตัวจริง บ้างก็เป็นนายหน้าที่มาเสนอตัวทำการขายให้ ในขั้นตอนนี้อาจจะต้องทำงานหลายอย่าง เช่น ถ่ายรูปเพิ่มเติมให้กับลูกค้า ตอบคำถามเชิงลึกทั้งในแง่กฎหมายและสภาพแวดล้อม นัดหมายเพื่อดูสถานที่จริง
แน่นอนว่า อาจจะไม่ได้โชคดีที่มีคนติดต่อเข้ามาแล้วปิดการขายได้เลย ต้องทำกระบวนการแบบนี้ซ้ำ ๆ กับลูกค้าอีกจำนวนหนึ่ง จนกว่าจะมีผู้ที่ความต้องการสอดคล้องกับที่อยู่อาศัยนั้น ๆ และพร้อมสำหรับการตัดสินใจซื้อจริง ๆ
แต่ถึงแม้จะได้ลูกค้าตัวจริงแล้ว การนัดหมายก็อาจยังเกิดขึ้นได้อีกหลายครั้ง ตั้งแต่การนัดหมายเจ้าหน้าที่เพื่อมาประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของขายเอง ไปจนถึงการนัดหมายเพื่อจัดเตรียมและตรวจสอบเอกสารสัญญาซื้อขายร่วมกัน
4. การไถ่ถอน กรณีที่ที่อยู่อาศัยนั้นยังติดผ่อนธนาคาร
จะง่ายกว่ามากหากบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังนั้นหมดภาระผูกพันกับทางธนาคารไปแล้ว แต่ถ้าไม่ เราจะต้องรอให้ผู้ซื้อยื่นกู้ผ่านเสียก่อนแล้วค่อยมาทำเรื่องไถ่ถอน โดยเริ่มจากติดต่อธนาคารที่เจ้าของบ้านได้ทำเรื่องกู้เอาไว้พร้อมกับแจ้งความประสงค์ขอไถ่ถอน จากนั้นก็รอกรอกเอกสารไถ่ถอนหลักทรัพย์ที่ทางธนาคารส่งตามมาให้ จะมีการนัดหมายวันไถ่ถอนและแจ้งปิดยอดบิล
ตามปกติแล้วผู้ซื้อจะต้องทำเช็คจำนวน 2 ใบ ใบหนึ่งให้กับธนาคารตามยอดหนี้คงค้าง อีกใบหนึ่งเป็นส่วนต่างที่ให้กับผู้ขาย
5. การโอนที่อยู่อาศัย
จะเป็นการเจอกันของบุคคล 4 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย ธนาคารผู้ขาย ธนาคารผู้ซื้อ ทั้งหมดต้องไปทำเรื่องโอนร่วมกันโดยมีเอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมดังนี้
- บัตรประชาชนพร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้านพร้อมสำเนา
- โฉนดตัวจริง
- ถ้ามีคู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมายให้นำเอกสารของคู่สมรสติดไปด้วย
ขั้นตอนส่วนนี้แค่ยื่นเอกสารและจ่ายค่าธรรมเนียมก็เป็นอันเสร็จเรียบร้อย แต่หลังจากนี้จะต้องทำการโอนย้ายมิเตอร์ไฟ มิเตอร์น้ำ และทำเรื่องขอคืนเงินประกัน ปิดท้ายด้วยการย้ายออกจากทะเบียนบ้านก็จะถือว่าสิ้นสุดการขายแบบเจ้าของขายเองอย่างสมบูรณ์
ขายผ่านนายหน้ามีข้อดีหรือข้อด้อยกว่าการขายเองอย่างไร
ถึงแม้ว่าการขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเองดูเหมือนจะได้เงินเต็มเม็ดเต็มหน่วยมากกว่า แต่การขายผ่านนายหน้าก็มีข้อดีในมุมอื่น ๆ ที่สามารถถ่วงน้ำหนักในการตัดสินใจได้ไม่แพ้กัน ลองมาดูกันว่าข้อดีข้อด้อยของการขายแต่ละแบบมีประเด็นไหนบ้าง
1. เงินที่ได้รับหลังการขาย
ปกติแล้วการขายที่อยู่อาศัยผ่านนายหน้าจะต้องเสียค่าคอมมิชชั่นประมาณ 3% เป็นอย่างต่ำ ดังนั้นการขายด้วยตัวเองจึงได้รับเงินในจำนวนที่มากกว่า แต่ต้องอยู่บนเงื่อนไขที่ว่าผู้ขายมีการบริหารเงินระหว่างการดำเนินการซื้อขายที่ดีด้วย
2. ช่องทางการขาย
จุดแข็งของนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ก็คือ จะมีกลุ่มลูกค้าในมือจำนวนมากและรู้แหล่งซื้อขายที่ดี สามารถเข้าถึงผู้สนใจจริง ๆ ได้เร็วกว่า ซึ่งตรงข้ามกับเจ้าของขายเองที่อาจต้องใช้เวลาในการหาลูกค้ามากกว่า
3. ความยุ่งยากระหว่างการซื้อขาย
ข้อนี้เป็นสิ่งที่การขายผ่านนายหน้าได้เปรียบอย่างเห็นได้ชัด เพราะผู้ขายสามารถส่งเรื่องทั้งหมดให้นายหน้าจัดการ แล้วรอไปทำเรื่องโอนย้ายทีเดียวได้เลย ในขณะที่การขายแบบเจ้าของขายเองต้องทำทุกอย่างดังที่กล่าวไปแล้วข้างต้น
4. ระยะเวลาในการขาย
การขายผ่านนายหน้ามีแนวโน้มที่จะขายได้รวดเร็วกว่าเจ้าของขายเอง เนื่องจากนายหน้ามือโปรมักจะมีประสบการณ์ทางด้านนี้ รู้ช่องทาง และวิธีการขายที่จะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้ดีกว่า และปิดการขายได้รวดเร็วกว่านั่นเอง
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
