นายปฏิมา จีระแพทย์ ประธานกรรมการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ธุรกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงตลาดอสังหาฯ ปี 2563 มี 3 ตลาดที่น่าจับตา และแนวโน้มขยายตัวได้แก่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมหรือนิคมอุตสาหกรรม, ธุรกิจโรงพยาบาล และธุรกิจโรงเรียนนานาชาติ ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียมอยู่ในช่วงชะลอตัว แต่บ้านจัดสรรขยายตัวต่อเนื่อง โดยพื้นที่ที่ไกลออกจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังมีศักยภาพและน่าสนใจในการพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรขนาดกลางหรือเล็ก ซึ่งช่วงหลายปีที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเพื่อขายให้กับกลุ่มคนที่ต้องการซื้อที่ดินพร้อมบ้านและไม่ได้ต้องการพักอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียม ซึ่งหลายโครงการปิดการขายได้ในเวลาไม่นานโดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นที่เปิดขายในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต ผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานครมากกว่า
นิคมอุตสาหกรรมขยายตัวดีในอนาคต
จากการพัฒนาพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC เป็นเสมือนตัวเร่งให้ภาคอุตสาหกรรมของประเทศไทยเกิดการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่โครงการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ภายในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยองคืบหน้าเป็นรูปธรรม นิคมอุตสาหกรรมที่ยังมีศักยภาพหรือมีที่ดินเหลือต่างเร่งพัฒนาพื้นที่ภายในของตนเอง เพื่อรองรับการเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติกันมากขึ้น ประกอบกับความขัดแย้งทางการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกา และจีน ยิ่งเป็นอีกปัจจัยกดดันให้บริษัทที่เกี่ยวข้องกับทั้ง 2 ประเทศนี้จำเป็นต้องหาช่องทางในการลงทุนเพื่อตั้งโรงงานผลิตสินค้าในประเทศอื่นๆ มากขึ้น แม้ว่าประเทศไทยอาจจะไม่ใช่ประเทศเป้าหมายอันดับที่ 1 ของพวกเขา แต่ก็มีบริษัทต่างชาติจำนวนไม่น้อยเข้ามาลงทุนในประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะบริษัทที่มีโรงงานใช้เทคโนโลยีทันสมัยในการผลิต
ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้มีผลให้ตลาดนิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออกขยายตัวต่อเนื่อง มีการขยายพื้นที่และซื้อที่ดินใหม่กันมากขึ้นโดยเฉพาะในช่วงก่อนที่ผังเมืองของ EEC จะมีผลบังคับใช้เพื่อที่จะได้มีพื้นที่อุตสาหกรรมสอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ที่ระบุในผังเมือง EEC
ไม่เพียงแต่นิคมอุตสาหกรรมเท่านั้นที่มีการขยายตัว แต่คลังสินค้าหรือโลจิสติกส์พาร์คเองก็เปลี่ยนรูปแบบไปจากเดิม มีผู้เล่นรายใหญ่และหน้าใหม่ที่เข้ามาลงทุนธุรกิจการรับ-ส่งพัสดุในประเทศไทยมากขึ้น รวมไปถึงการขยายตัวของธุรกิจซื้อขายสินค้าออนไลน์ ที่มีผลโดยตรงต่อธุรกิจรับ-ส่งพัสดุในประเทศไทย บริษัทต่างชาติที่ให้บริการด้านรับ-ส่งพัสดุเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น
คลังสินค้าหรือโลจิสติกส์พาร์คสมัยใหม่ในพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด พหลโยธิน พระราม 2 มีเกิดขึ้นให้เห็นต่อเนื่องในช่วง 2 – 3 ปีที่ผานมาและคาดว่าจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องไปทั่วประเทศในอนาคต ซึ่งการที่ภาคอุตสาหกรรมขยายตัวมากขึ้นมีผลต่อเนื่องไปยังตลาดที่อยู่อาศัยและพื้นที่ค้าปลีกในพื้นที่โดยรอบที่ขยายตัวมากขึ้นตามไปด้วย
โรงพยาบาลแรงต่อเนื่อง
ธุรกิจโรงพยาบาลเป็นอีก 1 ธุรกิจที่น่าจับตามองในอนาคต โดยเฉพาะในกลุ่มของโรงพยาบาลเอกชนที่มีการขยายตัวต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยโรงพยาบาลเอกชนมีสัดส่วนประมาณ 54% ของจำนวนโรงพยาบาลทั้งหมดในประเทศไทย 641 แห่งซึ่งสัดส่วนที่มากกว่าของโรงพยาบาลเอกชนแสดงให้เห็นว่าธุรกิจโรงพยาบาลเป็น 1 ในธุรกิจที่น่าสนใจจนภาคเอกชนเข้ามาลงทุนและให้บริการโรงพยาบาลเอกชนกันมากแบบที่เห็น นอกจากนี้ ยังมีการไล่ซื้อกิจการหรือควบรวมกิจการกันต่อเนื่องเช่นกัน เพราะธุรกิจโรงพยาบาลยังมีช่องว่างให้สามารถขยายตัวต่อไปได้ในอนาคตทั้งจากผู้ใช้บริการชาวไทยและชาวต่างชาติ กลุ่มโรงพยาบาลเอกชนหลายรายมีเครือข่ายหรือว่าการบริการในต่างประเทศโดยเฉพาะในภูมิภาคตะวันออกกลาง และในอาเซียน เนื่องจากในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีผู้ใช้บริการโรงพยาบาลเอกชนในประเทศไทยส่วนหนึ่งมาจากตะวันออกกลางและอาเซียน เช่น ซาอุดิอาระเบีย กาต้าร์ อาหรับเอมิเรตส์ เมียนมา และญี่ปุ่น
แม้ว่าสัดส่วนของผู้ใช้บริการชาวต่างชาติจะมีประมาณ 7% ของจำนวนผู้ใช้บริการโรงพยาบาลเอกชนทั้งหมดประมาณ 62 ล้านคนและส่วนใหญ่ของผู้ใช้บริการชาวต่างชาติเป็นกลุ่มที่มาจากกลุ่มนักท่องเที่ยวทั่วไปและนักท่องเที่ยวเชิงการแพทย์ (Tourist & Medical tourist) มากถึง 80% สร้างรายได้ประมาณ 3.2 หมื่นล้านบาทในปีพ.ศ. 2561 มากกว่าปีก่อนหน้านี้ 18% โดย 1 ในเหตุผลที่โรงพยาบาลเอกชนในประเทศไทยได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติคือ โรงพยาบาลเอกชนจำนวนกว่า 66 แห่งในประเทศไทยได้รับการรับรองมาตรฐานระดับสากลจาก Joint Commission International Accreditation (JCI) ซึ่งยังคงมีช่องว่างในการขยายตัวในแง่ของจำนวนผู้ใช้บริการต่างชาติในอนาคต ในฝั่งของผู้ใช้บริการในประเทศไทยก็ยังคงมีช่องว่างในการขยายตัวเช่นกัน ทั้งจากเรื่องของ Aging Society และเรื่องของการประกันสุขภาพที่กลายเป็นกระแสความสนใจมากขึ้นในกลุ่มของคนไทยซึ่งมีส่วนให้ธุรกิจโรงพยาบาลเอกชนขยายตัวตามไปด้วย
กระแส Aging Society ของประเทศไทยที่ค่อนข้างชัดเจนว่าสัดส่วนของประชากรผู้สูงอายุในประเทศไทยในปีพ.ศ.2564 จะมีประมาณ 19.8% ของประชากรทั้งหมด ซึ่งจะมีผลต่อค่าใช้จ่ายในการรักษาพยาบาลของผู้สูงอายุที่จะเพิ่มขึ้นเป็น 22.8 หมื่นล้านบาทในปีพ.ศ. 2565 ซึ่งช่วยให้เกิดการตื่นตัวของกลุ่มโรงพยาบาลเอกชนในการเตรียมความพร้อมเพื่อให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้น โดยที่เห็นได้ชัดเจนที่สุด คือ เรื่องของ Wellness Center ที่เน้นไปในทางดูแลและฟื้นฟูศักยภาพของผู้วัย รวมไปถึงการดูแลรักษาสุขภาพในระยะยาว ไม่ใช่การรักษาแบบโรงพยาบาล ซึ่งเรื่องของ Wellness Center นั้นที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบันโดยส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพมหานครเพื่อรองรับผู้ใช้บริการที่มีฐานะและต้องการใช้ชีวิตให้ยืนยาวแบบไม่มีโรคภัยมากขึ้น นอกจากนี้ในหลายจังหวัดทั่วประเทศไทยก็มี Wellness Center เกิดขึ้นไม่น้อย เช่น เชียงใหม่ นครราชสีมา ภูเก็ต ปทุมธานี เป็นต้น ซึ่งเริ่มเห็นได้ชัดในช่วง 4 – 5 ปีที่ผ่านมาที่เริ่มมี Wellness Center ที่มีมาตรฐานสากลเกิดขึ้นต่อเนื่อง แต่ยังคงสามารถขยายตัวได้อีกในอนาคตตามกระแสความนิยมที่เริ่มเห็นชัดเจนในประเทศไทย
รร.นานาชาติแนวโน้มโตขึ้น
อีกธุรกิจที่มีแนวโน้มเติบโต นั่นคือธุรกิจโรงเรียนนานาชาติ เนื่องจากประเทศไทยกลายเป็น 1 ในประเทศที่มีชาวต่างชาติเข้ามาทำงานมากเป็นลำดับต้นๆ ของเอเชียปีละไม่ต่ำกว่า 58,000 คน โดยชาวต่างชาติเหล่านี้ไม่ได้เข้ามาทำงานใช้แรงงานแต่เข้ามาทำงานในระดับผู้บริหารหรือเป็นเจ้าของกิจการซึ่งส่วนหนึ่งไม่ได้เข้ามาทำงานเพียงลำพังแต่มีการพาครอบครัวเข้ามาในประเทศไทยด้วย ซึ่งบุตรหลานของคนกลุ่มนี้ต้องมีสถานศึกษารองรับ ประกอบกับครอบครัวคนไทยระดับปานกลางขึ้นไปเห็นความสำคัญของการใช้ภาษาต่างประเทศมากขึ้น โรงเรียนนานาชาติระดับตั้งแต่ประถมศึกษาขึ้นมาถึงระดับมัธยมศึกษาจึงได้รับความนิยมมากขึ้นทุกปี ดังนั้น โรงเรียนนานาชาติเป็นอีก 1 รูปแบบธุรกิจที่มีการขยายตัวต่อเนื่อง โดยล่าสุดในประเทศไทยมีโรงเรียนนานาชาติอยู่ทั้งหมด 207 แห่ง แต่มีโรงเรียนนานาชาติที่เป็นสมาชิกสมาคมโรงเรียนนานาชาติทั้งหมด 147 แห่ง โดยภาพรวมของธุรกิจโรงเรียนนานาชาติในประเทศไทยมีมูลค่าประมาณ 6 – 7 หมื่นล้านบาทต่อปีขยายตัวปีละไม่น้อยกว่า 7% แต่การขยายตัวของจำนวนโรงเรียนนานาชาติอยู่ที่ปีละประมาณ 9 - 10% ต่อปีซึ่งสูงที่สุดในภูมิภาคอาเซียน ธุรกิจโรงเรียนนานาชาติยังเป็นธุรกิจที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจรวมไปถึงนักลงทุนชาวไทยที่ให้ความสำคัญในเรื่องนี้มากขึ้น เพราะเป็นธุรกิจที่ขยายตัวต่อเนื่อง แม้ว่าจำนวนของคนวัยเรียนที่มีอายุต่ำกว่า 18 ปีในประเทศไทยจะลดลงแต่ยังคงมีช่องทางการขยายตัวจากกลุ่มนักเรียนชาวต่างชาติที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
