ในปี 2562 จะมีการบังคับใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสิ่งที่ท้าทายต่อตลาดที่อยู่อาศัย คาดการณ์ว่าอาจจะทำให้เกิดการชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดระดับกลางบนถึงไฮเอนด์ ขณะที่ต้องจับตากลุ่ม Gen Y ซึ่งจะกลายเป็นผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลัก
แนวโน้มราคาคอนโดฯ ปรับตัวลดลง
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในปี 2561 ที่ผ่านมาถือว่ายังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง จากข้อมูลของเน็กซัส ได้ระบุถึงราคาเฉลี่ยคอนโดฯ ว่ามีปรับตัวสูงขึ้น 7.6% เป็น 140,600 บาทต่อตารางเมตร จากเดิมอยู่ที่ 130,600 บาทต่อตารางเมตร
โดย คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวถึงแนวโน้มราคาคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ว่า เริ่มปรับตัวขึ้นในอัตราที่ลดลง จากการที่ผู้ประกอบการเห็นแนวโน้มราคาในตลาดที่ปรับตัวสูงมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งในปี 2561 ทำเลโซนหลังสวน ปทุมวัน ปรับขึ้นเพียง 3% โซนธนบุรี เพชรเกษม เพิ่มเพียง 1% แต่ไม่ได้หมายความว่าราคาสินค้าคุณภาพดีจะไม่มีโอกาสขยับตัวสูงขึ้น
ขณะที่อุปทานหรือปริมาณความต้องการขายคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ก็เพิ่มขึ้นค่อนข้างสูง โดยมีคอนโดฯ ใหม่จำนวน 60,900 หน่วย จาก 138 โครงการ ทำให้มีหน่วยสะสมทั้งสิ้น 610,900 หน่วย โดยทำเลที่นิยมในการพัฒนาโครงการยังคงเป็น โซนพญาไท รัชดา พหลโยธิน ตามมาด้วยโซนพระโขนง สวนหลวง และโซนธนบุรี เพชรเกษม ซึ่งทั้ง 3 ทำเลมีอัตราการเพิ่มของอุปทานสูงที่สุดกว่า 65-70% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา จากกระแสการอยู่อาศัยคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า และยังพอที่จะหาที่ดินมาพัฒนาได้
สำหรับอุปทานใหม่ที่เกิดขึ้นพบว่า 41% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด มาจากตลาดไฮเอนด์ ที่มีระดับราคาต่อหน่วย 4-8 ล้านบาท (110,000 -190,000 บาท/ตร.ม.) ตามมาด้วยตลาดระดับกลาง (Mid Market 75,000-110,000 บาท/ตร.ม.) 27% และตลาดซิตี้คอนโด 21% (ต่ำกว่า 75,000-110,000 บาท/ตร.ม.)แม้อาจจะดูไม่สอดคล้องกับรายได้และฐานเงินเดือนของคนกรุงเทพฯ มากนัก โดยจากปัจจัยที่ดินที่ราคาปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องหันมาพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นนั่นเอง
ส่วนยอดขายคอนโดฯ ที่เปิดใหม่ในปี 2561 มีจำนวน 31,800 หน่วย คิดเป็น 52% ของห้องชุดที่เปิดใหม่ ขณะที่คอนโดฯ ที่เปิดขายก่อนปี 2561 มียอดขายเพิ่มขึ้นอีก 20,300 หน่วย รวมทั้งสิ้น 51,800 หน่วย ทำให้อัตราขายรวมในตลาดอยู่ที่ 90% โดยยังคงมีห้องชุดเหลือขายในตลาดอยู่อีก 62,700 หน่วย
ตลาดคอนโดฯ ปี 2562 ส่งสัญญาณชะลอตัว
สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ปี 2562 เน็กซัสคาดว่าอุปทานใหม่น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมา ประมาณ 53,000 หน่วย ส่วนความต้องการยังคงอยู่ที่ 50,000-55,000 หน่วย ซึ่งทำให้อัตราการขายรวมและห้องเหลือในตลาดใกล้เคียงกับปี 2561 ในส่วนรูปแบบของการพัฒนาสินค้าจะปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่น คอนโดฯ สำหรับคนรักการออกกำลังกาย, ผู้สูงอายุ หรือคนรักสัตว์ เป็นต้น นอกจากนี้ คอนโดฯ เช่าสิทธิระยะยาวในทำเลที่ดี รวมถึงโครงการ Mixed Used จะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ สัดส่วนของห้องชุดจะไปเพิ่มที่กลุ่มซิตี้คอนโด และตลาดระดับกลาง ที่เป็นประชากรกลุ่มใหญ่ของกรุงเทพฯ มากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการอยู่อาศัยจริง ทั้งนี้ วิเคราะห์ว่าการปรับตัวของราคาคอนโดฯ ในกรุงเทพอีก 1-3 ปีข้างหน้า จะปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง เฉลี่ยอยู่ในระดับ 6-7% ต่อปี จากราคาที่ดินที่ไม่สามารถขึ้นได้ในอัตราที่มากเหมือนเมื่อหลายปีก่อน ผู้ประกอบการจึงพัฒนาโครงการในราคาที่ไม่สูงนัก
สอดคล้องกับมุมมองของ คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) ซึ่งเผยว่า ตั้งแต่ 2558-2561 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ บูมมาก แต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2561 เริ่มมีการชะลอตัวลง และในปี 2562 จะเป็นปีที่มีความเปลี่ยนแปลงและมีความท้าทายมากที่สุดในรอบ 3-4 ที่ผ่านมา
สัญญาณที่ว่า มาจากราคาที่ดินสูงเกินกว่ากำลังซื้อ หากย้อนกลับไปในปี 2558 ราคาคอนโดฯ เฉลี่ยในย่านดาวน์ทาวน์กรุงเทพฯ อยู่ที่ 2 แสนบาท/ตร.ม. ขณะที่ปี 2561 เพิ่มเป็น 2.8 แสนบาท/ตร.ม. ขยายตัวขึ้น 12.5-13% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยในรอบ 20-30 ปี ปกติอยู่ที่ 8-9% ต่อปี เนื่องจากราคาที่ดินปรับตัวขึ้น ทำให้ราคาเฉลี่ยของคอนโดฯ ต่อตารางเมตรปรับตัวขึ้น
ประกอบกับมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดมากขึ้น ซึ่งจะมีผลกระทบโดยเฉพาะตลาดระดับกลางบนถึงไฮเอนด์ หากแต่ตลาดลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่จะไม่ได้รับผลดังกล่าว เพราะผู้บริโภคส่วนใหญ่จะซื้อด้วยเงินสด ในส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2563 ยังคงอยู่ขั้นตอนการวางแผนและยังไม่เสร็จสิ้น แต่คาดการณ์ผลกระทบจากอัตราการจัดเก็บ เมื่อเทียบกับต่างประเทศยังคิดว่าเป็นอัตราที่ไม่สูง ซึ่งการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดคาดว่าจะเกิดขึ้นในทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้า ส่วนประเด็นผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ ที่กำลังจะประกาศใช้ในปี 2563 จะได้รับปัจจัยบวกจากการที่จัดให้พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจในย่านชานเมือง และพื้นที่สาธารณะ
บ้านล้านหลัง ตอบโจทย์ได้จริงหรือ?
จากปรากฏการณ์ที่ประชาชนไปยื่นจองสิทธิ์โครงการบ้านล้านหลังของ ธอส. อย่างล้นหลาม เมื่อเดือนธันวาคม ปี 2561 ที่ผ่านมา แม้เปิดให้จองสิทธิ์ได้เพียงวันเดียว แต่มียอดขอจองสิทธิ์เกือบ 1.3 แสนล้านบาท สูงกว่าเป้าที่ตั้งไว้กว่า 2 เท่าตัว
คุณจิราภรณ์ แผลงประพันธ์ นักวิจัยอาวุโส มูลนิธิสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) กล่าวว่า ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นสะท้อนถึงปัญหาและความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยได้เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตามโครงการนี้ควรระมัดระวัง เรื่องการให้กู้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นระยะเวลาหนึ่ง อย่างการกำหนดอัตราดอกเบี้ยต่ำคงที่ 3% ต่อปีนานสูงสุด 5 ปีแรก หลังจากนั้นปรับขึ้นเป็นดอกเบี้ยลอยตัวเลย อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระคืนได้ โดยเฉพาะในช่วงอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นเช่นนี้ สำหรับนโยบายอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมคือ ควรใช้อัตราดอกเบี้ยแบบขั้นบันได ซึ่งอาจจะกำหนดให้คงที่ระดับต่ำ 3 ปีแรก จากนั้นค่อยปรับขึ้นแบบขั้นบันไดจนลอยตัว จะช่วยให้ผู้กู้ค่อยๆ ปรับตัวและไม่ก่อให้เกิดปัญหาไม่สามารถชำระหนี้ได้ในที่สุด
สอดคล้องกับผลการศึกษาของมูลนิธิสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย ที่ศึกษาปัญหาของผู้ยากจนในชนบทที่ขาดแคลนที่อยู่อาศัยและที่ดินทำกิน พบว่าปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย มีความสัมพันธ์กับปัญหาด้านอื่นๆ ด้วย ได้แก่ 1. กลุ่มที่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยร่วมกับปัญหาการขาดแคลนที่ดินทำกิน คือกลุ่มที่ขาดแคลนที่ดินทำกินและไม่มีที่ดินสำหรับสร้างที่อยู่อาศัย, รวมทั้งกลุ่มที่มีที่ดินแต่ขาดแคลนรายได้ในการสร้างที่อยู่อาศัย 2. กลุ่มที่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยร่วมกับปัญหาความยากจน ซึ่งไม่ได้ขาดแคลนที่ดินทำกิน แต่ขาดความรู้ ทำให้ไม่สามารถสร้างรายได้ที่เพียงพอ และ 3. กลุ่มที่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว โดยส่วนใหญ่จะเป็นครัวเรือนในกลุ่มจังหวัดขนาดใหญ่ เช่น ชลบุรี เชียงใหม่ นครราชสีมา และภูเก็ต ซึ่งพื้นที่ชนบทถูกรุกล้ำจากเมือง แต่กลุ่มนี้มักจะไม่มีปัญหาทางด้านเศรษฐกิจ
แม้ว่าจะเป็นศึกษาเฉพาะพื้นที่ชนบท แต่พอจะใช้เป็นแนวทางในการมองปัญหาระดับประเทศได้ ซึ่งแนวทางในการแก้ไขปัญหาต้องทำควบคู่กันไป อย่างโครงการบ้านล้านหลัง นอกจากให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแล้ว ต้องมีนโยบายคู่ขนานเพื่อช่วยเหลือด้านเศรษฐกิจไปพร้อมกัน เช่น พัฒนาทักษะหรือส่งเสริมอาชีพเพื่อเพิ่มรายได้ เป็นต้น เพื่อให้คนกลุ่มนี้สามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้ ซึ่งหมายถึงความสำเร็จอย่างแท้จริงของโครงการนี้
Gen Y ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มหลัก
จากแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยที่ส่งสัญญาณชะลอตัว และความท้าทายต่างๆ อาจส่งผลให้การแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัยมีความรุนแรงมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องมองหากลุ่มเป้าหมายที่ยังมีความต้องการ และสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งประชากรในกลุ่ม Gen Y อยู่ในข่ายดังกล่าว โดยข้อมูลจากการสำรวจพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของประชากรในกลุ่ม Gen Y อายุระหว่าง 22-38 ปี (เกิด พ.ศ. 2524-2540) ของศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า มีผู้ที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองสูงถึง 72% ซึ่งในระยะเวลา 1-2 ปีข้างหน้ามีแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยถึง 84% เพื่อขยายครอบครัวหรือหาที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงาน จึงถือว่าเป็นกลุ่มที่สำคัญ และมีแนวโน้มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่อาศัยจริง (Real Demand)
ยังพบว่า กลุ่ม Gen Y มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย โดยอยากได้ ทาวน์เฮ้าส์ ที่มีราคา 2.15 ล้านบาท ในสัดส่วนสูงถึง 35% ซึ่งมาจากความคุ้มค่าของราคาต่อขนาด และความยืดหยุ่นของพื้นที่ใช้สอย ส่วนบ้านเดี่ยว ราคา 3 ล้านบาทมี 31% และคอนโดฯ 1.8 ล้านบาท ได้รับความสนใจ 30% โดยทำเลที่ได้รับความนิยมคือ โซนที่กำลังก่อสร้างส่วนต่อของระบบขนส่งสาธารณะประเภทต่างๆ ในอนาคต แต่สังเกตว่าพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน หรือ CBD ไม่เป็นที่นิยม อาจมาจากราคาที่สูงเกินความสามารถในการซื้อ
ทั้งนี้มองว่ากลุ่ม Gen Y ที่มีศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัย (Potential Demand) คือผู้ที่มีอายุ 25-38 ปี มีรายได้มากกว่า 40,000 บาทต่อเดือน โดยสัดส่วนค่าใช้จ่ายไม่เกิน 50% ของรายได้ต่อเดือน ซึ่งมองหาที่อยู่อาศัยที่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท ที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ รอบนอก รวมถึงปริมณฑล
ทั้งหมดเป็นภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในรอบปี 2561 ที่ผ่าน และแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงหลายส่วนที่จะส่งผลต่อตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จึงต้องจับตาการรับมือของทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคกันต่อไป
คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ - กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพ เพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด
“จากนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่องการเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนการให้กู้ยืมเงินเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น จะส่งผลต่อการพัฒนาสินค้าในตลาดที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดฯ โดยบ้านอาจจะมีการขายระหว่างก่อสร้างมากขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อได้ผ่อนชำระเงินดาวน์บางส่วนก่อน คอนโดฯ ก็อาจจะต้องเน้นขายช่วงพรีเซลมากขึ้น ที่มีระยะเวลาการผ่อนยาวขึ้น และท้ายที่สุด เศรษฐกิจและการเมืองที่กำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงจากการเลือกตั้งก็น่าจะมีผลต่อทิศทางของตลาดเช่นกัน”
คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร - กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด
“การเปิดตัวโครงการใหม่ชะลอตัวอย่างแน่นอน โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสแรกจะเห็นว่าโครงการที่เปิดตัวมีน้อยลง เนื่องจากทุกฝ่ายรอดูสถานการณ์ ยกเว้นโครงการที่มีสินค้าแปลกใหม่และอยู่ในทำเลที่เหมาะสม อีกทั้งกลุ่มลูกค้าคอนโดฯ จะเปลี่ยนจากกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุนเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยเอง ทั้งชาวไทยและต่างประเทศ”
[English]
Bangkok Property Sector Sees Risk of Slowdown in 2019
The property sector in Bangkok, particularly in the category of condominiums, has continued expanding in 2018, when the average price of a condominium unit rose 7.6% to 140,600 baht per square meter from 130,600 baht per square meter.
However, Property Marketing Co., Ltd. noted that the price rise has been at a declining rate after a few years of robust increase.
Meanwhile, supply has gone up significantly in Bangkok last year, when 610,900 condominium units became available, particularly in Phyathai, Ratchadapisek, Phahonyothin, Phra Kanong, Suan Luang, Thonburi and Petchkasem, where supply rose 65%-70% in the past five years.
Statistics showed 41% of newly-developed condominium units belonged to the high-end market with an average unit price of 4,000,000-8,000,000 baht, followed by the mid-market segment (27%) and the city condo segment (21%).
In 2019, the condominium market in Bangkok looks set to see a supply growth of 5% or around 53,000 units -- similar to an average growth in the past five years, while demand is estimated at 50,000-55,000 units.
Property developers believe prices of condominium units will continue on a declining growth during the next couple of years, due to the surge in land prices and stricter mortgage approval regulations.
The expected slowdown and emerging challenges are likely going to intensify competition in the property sector and force developers to look for new sectors, which should include Gen Y buyers, or those who are 22-38 years old.
Kasikorn Research Center said that 72% of this group are yet to own any residential properties and 84% of them are projected to start buying in 1-2 years.
