ช่วงนี้นักลงทุนที่เหนื่อยหน่ายกับการลงทุนหุ้นที่ขึ้นลงแบบ sideway ทำกำไรยาก ขึ้นทุกวัน ทำไมไม่ลองหันมามองกองทุนรวมต่างๆที่ลงทุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์กันดูบ้าง นั่นคือกอง REIT
ยิ่งช่วงนี้ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ต่างเสิร์ฟเมนูกองทุนรวมที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯให้เลือก ซึ่งมีทั้งลงทุนอสังหาฯในประเทศและต่างประเทศด้วย ถือเป็นการกระจายพอร์ตลงทุนในสินทรัพย์ประเภทต่างๆมากขึ้น
ในสายตาผู้จัดการกองทุน ที่ปรึกษาการลงทุนของ บลจ. ต่างๆ มองทิศทางเดียวกันว่า มีปัจจัยบวกที่หนุนกองทุนที่เกี่ยวกับอสังหาฯคือ
1.ผลกระทบจากสงครามการค้าสหรัฐ-จีน ฉุดเศรษฐกิจโลกชะลอตัว และหลายประเทศกำลังเข้าสู่ภาวะถดถอย
2 การดำเนินนโยบายการเงินที่ผ่อนคลาย ทำให้อาจเข้าสู่ภาวะดอกเบี้ยขาลง ปัจจุบัน ธนาคารกลางของประเทศต่างๆ มีการปรับ”ลด”อัตราดอกเบี้ยนโยบายดอกเบี้ย เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ นำโดยพี่ใหญ่ “ธนาคารกลางสหรัฐ” หรือเฟด ที่ลดติดต่อกัน 2 ครั้งที่ผ่านมา ซึ่งเป็นการกลับหลังหันทั้งๆก่อนหน้านี้เพิ่งขึ้นไป 4 ครั้งติดต่อกันตั้งแต่ปีที่แล้ว หรือแม้แต่ธนาคารกลางของยุโรป ก็เช่นกัน เป็นต้น
3. ความผันผวนของตลาดหุ้นทั่วโลก ส่งผลให้หาผลตอบแทนได้ยากขึ้นและมีความเสี่ยงสูงขึ้น ขณะที่ผลตอบแทนของพันธบัตรอยู่ระดับต่ำ
4. การลงทุนในกองทุนอสังหาฯและREIT ช่วยปกป้องความเสี่ยงจากภาวะดอกเบี้ยขาลง เพราะให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอในระยะยาว โดยข้อมูลจากบลจ. กรุงไทย ระบุว่า ปัจจุบัน อัตราเงินปันผลของกองทุนรวมอสังหาฯและREIT ซึ่งมากกว่าการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี ที่ปัจจุบันอยู่ที่ 1.84% นอกจากนี้ในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา กองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT ของไทยมีอัตราการจ่ายเงินปันผลเฉลี่ยปีละ 5.87%
5. ระดับราคาREITน่าสนใจเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีต
6.อสังหาฯจดทะเบียนในปัจจุบัน มีราคาถูกกว่าอสังหาฯนอกตลาด
มาดูมุมมองของ นายณัฐกฤติ เหล่าทวีทรัพย์ หัวหน้าที่ปรึกษาการลงทุนทิสโก้เวลธ์ ธนาคารทิสโก้ ฉายภาพเศรษฐกิจโลก ว่า สัญญาณเศรษฐกิจถดถอยในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า เริ่มมีความชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆหลังจากที่เศรษฐกิจโลกชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี นำโดยเศรษฐกิจสหรัฐที่ใหญ่ที่สุดของโลก ตามด้วยจีน และแม้แต่เยอรมันที่มีเศรษฐกิจใหญ่สุดในยูโรโซน ก็เริ่มได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า และการชะลอต้วด้านความต้องการบริโภคของโลก
ทั้งนี้ กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้ปรับการคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจโลก ปี 2562 ลดลงเหลือ 3.3%จากก่อนหน้านี้อยู่ที่ 3.6%
“ขณะที่ในช่วงไตรมาส 2ที่ผ่านมา เศรษฐกิจของเยอรมัน หดตัว และมีแนวโน้มจะหดตัวต่อในไตรมาส 3 นี้ นอกจากนี้เศรษฐกิจโลกมีความเสี่ยงเรื่องผลความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ และความไม่แน่นอนในการเจรจา Brexit รออยู่ข้างหน้า ขณะที่ราคาหุ้นทั่วโลกตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบัน กลับปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากราว 15-20% สวนทางกับการคาดการณ์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนที่คาดว่าจะชะลอตัวลง”
นายณัฐกฤติ ชี้ข่องทางลงทุนว่าREIT จะได้รับประโยชน์จากกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและการย้ายถิ่นฐานเข้าสู่เมืองหลวงและหัวเมืองใหญ่ โดยข้อมูลจากผลการวิจัยขององค์การสหประชาชาติ บ่งชี้ว่า ภายในปี 2593 หรืออีก 31 ปีข้างหน้า ประชากรโลกจะอาศัยอยู่ในเมืองหลวงและเขตหัวเมืองใหญ่เพิ่มเป็น 68.36% จากปี 2493 อยู่ที่ระดับ 29.61% นำโดยสหรัฐ ญึ่ปุ่น ดังนั้นจึงมองว่า กระแสการย้ายถิ่นฐานดังกล่าวจะส่งผลบวกโดยตรงต่อราคาและความต้องการเช่าพื้นที่ของอสังหาฯ ทำให้ค่าเช่าในภาพรวมเติบโตสูงขึ้น
สำหรับการจัดพอร์ตลงทุนในกองทุนรวมหรือ REIT ขณะนี้มีหลายบลจ. เดินหน้าออกไปลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆทั่วโลก หวังเพิ่มโอกาสรับรายได้ค่าเช่าต่างๆ ซึ่งจะเป็นผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุน อย่างสม่ำเสมอ แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนในกองอสังหาฯ เหล่านี้ต้องเข้าใจด้วยว่าเป็นการลงทุนระยะยาว
ดังนั้นการจะเลือกกองทุนใด จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลไส้ในการลงทุนของกองทุนต่างๆให้ดีก่อน เพราะหากไปลงทุนต่างประเทศ เราคงไม่สามารถมอนิเตอร์อสังหาฯที่ลงทุนอยู่ใยต่างประเทศได้แ้วยตัวเอง นอกจากให้ผู้จัดการกองทุนเป็นบริหารความเสี่ยงและโอกาสได้รับผลตอบแทนที่ดี
ส่วนกองอสังหาฯก็จะมีหลักการลงทุนคล้ายกับหุ้น นั่นคือ มีโอกาสได้ผลตอบแทนสูงก็มีความเสี่ยงระดับสูงเช่นกัน ใครมี่ลงทุนแล้ว หรือกำลังมองหาการลงทุน จะต้องคำนึงถึงหลักการนี้เป็นสำคัญ มาดูไส้ในของกองทุนต่างๆกัน
มาเริ่มกันที่บลจ.บัวหลวง ส่งกองทุนเปิดบัวหลวงอินคัม (B-INCOME) ที่ช่วงนี้มีการทำโปรโมชั่นน่าสนใจคือ เมื่อซื้อหน่วยลงทุนของกองทุน ตั้งแต่วันที่ 1 ส.ค.-30 ธ.ค. 2562 ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการขายหน่วยลงทุนที่ปกติเรียกเก็บสูงสุดไม่เกิน 1%ของมูลค่าซื้อขาย และใช้เงินลงทุนต่ำมากเริ่มต้นที่ 500 บาทก็สามารถลงทุนได้
สำหรับกอง B-INCOME มีความเสี่ยงระดับ 5 เสี่ยงปานกลางค่อนข้างสูง ซึ่งไส้ในของกองทุน B-INCOME จะมีการลงทุนตั้งแต่ ตราสารหนี้ ตราสารทุน หน่วยลงทุนของกองทุนรวม อาทิ กองทุนรวมอสังหาฯ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน หน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ (REITs) แม้แต่กองทุนรวม ETF ก็เป็นหนึ่งในทางเลือกที่ลงทุนด้วย
ช่วยให้บาลานซ์การลงทุนรับกับสถานการณ์ เพราะหากสินทรัพย์ไหนมาแรง ก็ให้น้ำหนักลงทุน หากสินทรัพย์ไหนเทรนด์กำลังขาลงก็ปรับลดลง เรียกว่า จัดพอร์ตกระจายความเสี่ยงได้ค่อนข้างคล่องตัวในแต่ละช่วงเวลา อีกทั้งกองทุนนี้มีนโยบายป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนให้ด้วย
ด้านผลดำเนินงานของกองทุน B-INCOME ในอดีต ชนะเกณฑ์มาตรฐาน (เบนซ์มาร์ก) หมดทุกช่วงเวลา โดยผลตอบแทนตั้งแต่ต้นปีนี้ถึงปัจจุบัน ณ 31 ก.ค. 2562 (YtD) 6.42% และในช่วง1 ปีย้อนหลัง 6.42% ส่วนตั้งแต่ตั้งกองทุนถึง ปัจจุบันเฉลี่ย 4.25%ต่อปี
ฝั่งบลจ. กรุงศรี เสนอกองทุนเปิดกรุงศรีโกล บอลพร็อพเพอร์ตี้ (KFGPROP) มีความเสี่ยงสูงระดับ 7 โดยจะเข้าไปลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมต่างประเทศ Janus Henderson-Global Real Estate Fund,Class I $ Inc สัดส่วน 80% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ(NAV) กองทุนหลักนี้จะเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงการลงทุนใน REITs และอสังหาฯทั่วโลก ซึ่งรายได้จะเป็นค่าเช่าและส่วนต่างกำไรของมูลค่าอสังหาฯที่มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น
นอกจากนี้ผลพวงของการเติบโตของ อีคอมเมิร์ซ ที่ช่วยหนุนโลจิกสติกส์และคลังสินค้า ความก้าวหน้าทางอินเตอร์เน็ต ทำให้ต้องมี Data Centre มากขึ้น ซึ่งบริษัทที่ให้บริการ Data Centre จึงมีโอกาสเติบโตสูงล้อไปกับโลกดิจิทัลยุคปัจจุบัน ดังนั้นจึงมีศักยภาพการเติบโตที่แข็งแกร่งในอนาคต
ทั้งนี้ กองทุน KFGPROP ได้ทำป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน90%ของมูลค่าการลงทุนในต่างประเทศแล้ว
ด้านผลตอบแทนของกองทุน KFGPROP ในช่วงต้นปีถึง 31 ส.ค.62 กระโดดขึ้นสูง 20.49% แต่หากย้อนหลัง 1 ปี อยู่ที่ระดับ 11.36% และตั้งแต่ตั้งกองทุนมาถึงปัจจุบัน เฉลี่ย 1.75%ต่อปี
มาดูอีกกองทุนของบลจ. ทิสโก้ ชื่อ “กองทุนเปิด ทิสโก้ โกลบอล รีท” หรือ TGREIT ซึ่งมีความเสี่ยงระดับ 8 เสี่ยงสูงมาก เนื่องจากการลงทุนกระจุกตัวอยู่ในหมวดพัฒนาอสังหาฯ ขณะเดียวกันก็มีโอกาสได้รับผลตอบแทนสูงเช่นกัน โดยกองทุน TGREIT นี้จะเข้าไปลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนหลักที่อยู่ต่างประเทศ ชื่อว่า “B&I Global Real Estate Securities Fund (UCITS) ชนิดหน่วยลงทุน S” สัดส่วนราว 80%ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิกองทุนTGREIT
ทั้งนี้ กองทุน UCITS มีนโยบายจะเน้นลงทุนในหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯและบริษัทที่เกี่ยวข้องกับอสังหฯทั่วโลก โดยจะเน้นลงทุนในประเทศพัฒนาแล้ว ได้แก่ สหรัฐ อังกฤษ เยอรมัน ฝรั่งเศส อิตาลี ประเทศอื่นๆในทวีปยุโรป ญี่ปุ่น สิงคโปร์ ฮ่องกง ออสเตรเลีย พร้อมกับมีการทำป้องกันความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยน ขณะที่ผลตอบแทนของกอง UCITS ชนิดหน่วยลงทุน S ณ วันที่ 31 ก.ค. 62 ผลตอบแทนอยู่ที่ 20.76% และตั้งแต่จัดตั้งกองทุน ถึง 31 ก.ค. 62 ผลตอบแทนรวมอยู่ที่ 38.85%
อย่างไรก็ตาม กองทุน TGREIT ไม่มีนโยบายจ่ายเงินปันผล และหากสนใจลงทุนจะต้องติดต่อผ่านเครือทิสโก้ ซึ่งกำหนดอัตราลงทุนขั้นต่ำ 1,000 บาท
ส่วนอีกกองทุนมาจากบลจ. กรุงไทย เสนอ กองทุนเปิดกรุงไทย พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ อินฟราสตรัคเจอร์ เฟล็กซิเบิ้ล (KT-PIF) ซึ่งมีความเสี่ยงระดับ 8 (เสี่ยงสูงมาก) โดยจะมีนโยบายลงทุนในหลักทรัพย์และทรัพย์สินทั้งในและต่างประเทศที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาฯ รวมทั้งกองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่มีพื้นฐานดี โดยไส้ในของกองทุนนี้ เข้าไปลงทุนใน Property Fund&REITs ในประเทศไทยสัดส่วน 50-60% และที่เหลือลงทุนใน REIT ในสิงคโปร์
อย่างไรก็ตาม กอง KT-PIF มีการลงทุนที่มีความเสี่ยงทั้งในและต่างประเทศ ซึ่งจะมีลงทุนหุ้นด้วย ซึ่งอาจมีความผันผวนเกิดขึ้นได้ ดังนั้น คนที่จะลงทุนต้องเข้าใจลักษณะการลงทุนอย่างดีพอ เพราะแม้จะมีตวามเสี่ยงสูงมาก แต่ก็มีโอกาสให้ผลตอบแทนสูงมากเช่นกัน อย่างไรก็ตาม กองทุนนี้ไม่เหมาะกับคนที่คาดหวังว่าเงินต้นจะอยู่ครบ
สำหรับผลตอบแทนของกองทุน KT-PIF หากเป็นกองที่มีการจ่ายเงินปันผล ตั้งแต่ต้นปี - 31 ก.ค. 62 อยู่ที่ 20.75% และย้อนหลัง 1 ปี อยู่ที่ 22.59% และย้อนหลัง 3 ปี เฉลี่ยอยู่ที่ 9.81%ต่อปี
ขอตบท้ายด้วยค่ายยูโอบี คือ “กองทุนเปิด ยูไนเต็ด โกลบอล เรียลเอสเตท ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย” หรือ UGRE-UI (เสนอขายกลุ่มนักลงทุนสถาบันและลูกค้ารายใหญ่พิเศษ ) ซึ่งจะเข้าไปลงทุนในกองทุนหลัก “UBS (Lux) Real Estate Funds Selection -Global (GREFS) ที่มีนโยบายลงทุนในตลาดอสังหาฯคุณภาพทั่วโลกทั้งอเมริกา แคนาดา ยุโรป ญี่ปุ่นและเอเชีย
ตัวอย่างสินทรัพย์ที่จะไปลงทุน อาทิ หน่วย Private equity ,ลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมต่างประเทศ,ลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้า ,กองทุนหลักจะนําเงินยูโร (EUR) ไปลงทุนในหลักทรัพยในรูปสกลุ เงินท้องถิ่น ของประเทศที่ลงทุน ทั้งนี้ ผลดำเนินงานของกองทุนหลักย้อนหลัง 5 ปี เฉลี่ยอยู่ที่ 6.44%ต่อปี
อย่างไรก็ตาม กองทุน UGRE-UI มีความเสี่ยงระดับ 8+ เสี่ยงสูงมากอย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้นกองทุนนี้จึงไม่เหมาะสำหรับรายย่อลงทุน แต่เหมาะสำหรีวผู้ลงทุนที่รับความผันผวนจากราคาอสังหาฯที่กองทุนไปลงทุนได้ และกองนี้อาจมีค่าธรรมเนียมต่างๆและค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากกองทุนหลัก ที่ซ้ำซ้อนได้
ดังนั้น คนที่อยากกระจายพอร์ตลงทุนไปในกองทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆที่เกี่ยวกับอสังหาฯ ช่วงนี้มี REIT ออกมาหลากหลายกองทุน จึงควรจะพิจารณารายละเอียดของลักษณะอสังหาฯที่เข้าไปลงทุนและค่าธรรมเนียมต่างๆที่ถูกเรียกเก็บด้วย เพราะการลงทุนแม้ผลตอบแทนดี แต่มีระดับความเสี่ยงสูงมากเดินจะรับสภาพได้ อาจจะไม่คุ้มหากต้องสูญเสียเงินต้นได้
ที่สำคัญหากดูข้อมูลแล้ว พูดคุยปรึกษากับผู้แนะนำการลงทุน แล้วยังไม่เข้าใจ ขอย้ำว่า “ อย่าฝืนลงทุน” เพราะมีความเสี่ยงบวกเพิ่มจากตัวคุณเอง นอกเหนือจากความเสี่ยงเฉพาะของกองทุนนั้นๆอยู่แล้ว และมองหากองทุนที่คุณเข้าใจและมีความเสี่ยงระดับต่ำลงมา แต่ให้ผลตอบแทนระดับที่เหมาะสมเท่าที่สบายใจดีกว่า
บทความอื่นที่เกี่ยวข้อง : วางแผนเกษียน สัญญาณเตือนคนไทยอาจไปไม่ถึงฝั่งฝัน
