จากข้อกังวลแบงก์ชาติ ต่อสถานการณ์ “ดีมานด์เทียม” ในตลาดอสังหาฯโดยเฉพาะ “คอนโดมิเนียม” สอดคล้องกับภาวะตลาดในปัจจุบันที่พบว่า สินค้าในกลุ่มคอนโดมิเนียม มีสต็อกเหลือขายในตลาดจำนวนมาก ข้อมูลอัพเดท ณ กลางปี 2561 จากการรวมรวมของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ได้สรุปตัวเลขโครงการอสังหาฯที่เป็นสต็อกเหลือขายทั้งระบบ เฉพาะทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล มียอดรวม 1.8 แสนยูนิต มูลค่ากว่า 7.6 แสนล้านบาท
ในจำนวนนี้ เป็นสินค้าคอนโด 38.7% จำนวนกว่า 69,936 ยูนิต ซึ่งดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร AREA โครงการเหล่านี้ไม่ใช่ขายไม่ออก เพียงแต่ ณ วันสำรวจยังไม่ได้ขายออกไปเท่านั้น
การเปิดขายโครงการใหม่ยังคงมีเพิ่มขึ้นทุกวัน สต็อกสินค้าก็มีแนวโน้มเพิ่มจำนวนขึ้นทุกวันเช่นเดียวกัน ช่องทางการขายอสังหาฯก็มีหลากหลายขึ้น สื่อสังคมออนไลน์กลายมาเป็นเครื่องมือใหม่มาแรง ที่ทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯ และบริษัทตัวแทนนายหน้า นำมาใช้เป็นช่องทางเปิดตลาด
ซึ่งส่วนใหญ่ถูกใช้เป็นมาร์เก็ตเพลส ของคอนโดกลุ่มรีเซลล์ คือคอนโดที่ขายแล้วนำมาขายต่อหรือขายซ้ำ ทั้งจากเจ้าของโครงการ และนักลงทุนรายย่อยที่เข้ามาฝากขายผ่านสื่อโซเชี่ยลมีเดียดังกล่าว
โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่องทางเพจเฟซบุ๊ค กลายเป็นมาร์เก็ตเพลซสำคัญในโซเชี่ยลมีเดีย มีการเปิดเพจขายคอนโดโปรโมชั่นแรง คอนโดรีเซลล์ ซึ่งเป็นการประกาศขายคอนโดจากนักลงทุน ที่ซื้อไม่ไว้ก่อนหน้านี้ และเป็นที่น่าสังเกตว่าบริษัทผู้ประกอบการ ก็ออกมาเปิดเพจขายผ่านโซเซี่ยลมีเดียวด้วยเช่นกัน
ปัจจุบันพบว่าเพจประเภทขาย-เช่า-ซื้อคอนโดเหล่านี้ ได้รับความสนใจมากพอสมควร มีคนติดตามและกดไลค์มากกว่า 1.58 แสนคน โดยมีเพจเด่นๆ ที่น่าสนใจดังนี้
*“ขายเท่าทุน-ขาดทุน” รีเซลล์คอนโดอนันดา *
เพจ “รวมคอนโดติดรถไฟฟ้าขายเท่าทุน-ขาดทุน” (https://www.facebook.com/bangkokcondoforsales/) ข้อมูลอัพเดท ณ วันที่ 16 ตุลาคม 2561 มียอดคนกดไลค์ 35,392 มียอดคนฟอลโลว์ 36,329 คน โพสต์ล่าสุด ขึ้นไว้เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2561 “ราคาดีที่สุดในตอนนี้ 6.59 ลบ. ASHTON CHULA-SILOM”
ข้อความเชิญชวนระบุว่า เดินไปจุฬาฯ ได้ เพียงแค่ข้ามถนน สนใจคลิกลงทะเบียนเลย ที่นี่!! https://bit.ly/2OSh38Q หรือโทร : 084-XXX-xxxx” เพจนี้เน้นขายเฉพาะคอนโดของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ เป็นหลัก มีการนำเสนอขายหลายโครงการ ผ่านโปรโมชั่นต่างๆ และส่วนใหญ่เน้นที่ ราคาเท่าทุน-ขาดทุน
อีกข้อความที่นำเสนอ “7 เหตุผล ที่ทำให้ Ideo Mobi Asoke ซื้ออยู่เองก็สบาย ลงทุนปล่อยเช่า ขายต่อก็ได้กำไร ลงทะเบียนให้เจ้าหน้าที่ติดต่อกลับ http://condo-taotun.com/?p=281 หรือโทร : 084-xxx-xxxx”
เสนอขายเท่าทุน!! ตามราคาหน้าสัญญา หลุดมาอย่างละห้อง Studio, 1นอน และ 2นอน รายละเอียดห้อง #เฉพาะคนไวเท่านั้น Studio = 4.02 ลบ* 1 ห้องนอน = 5.59 ลบ* 2 ห้องนอน = 9.31 ลบ*
*เพจฝากขาย-เช่าคอนโดหลายแบรนด์เน้นรีเซลล์ *
อีกเพจที่ได้รับความสนใจมีผู้ติดตามกว่า 5 หมื่นคนขึ้นไป คือ เพจ “Mr.Condo รับฝากขาย เช่า จัดหาคอนโดติด BTS/Mrt จบดีล ง่ายไว เร็วกว่าที่คุณคิด” (https://www.facebook.com/mr.condothailand) ชื่อเพจคอนข้างยาว แต่บอกเนื้อหาบริการชัดเจน เพจนี้ ข้อมูลล่าสุด ณ วันที่ 16 ตุลาคม 2561 มียอดคนกดไลค์ 50,582 คน มียอดคนฟอลโลว์ 51,157 คน
เพจนี้ส่วนใหญ่เน้น โปรโมทเพื่อปล่อยเช่า ด้วยข้อความ “#ยังรอเนื้อคู่อยู่น้า “ห้องสวย มีเครื่องซักผ้า ติด BTS ตลาดพลู” ให้เช่า Aspire สาทร-ท่าพระ ห้องสวย มีเครื่องซักผ้า ติด BTS ตลาดพลู พท.ใช้สอย 33 ตร.ม. / 1 นอน / ชั้น 26 :::
พร้อมย้ำว่า คอนโดดี สุดยอดทำเลบนฝั่งธน ติดบันไดสถานี BTS ตลาดพลู, ห้องแสวยแต่งครบ มีเครื่องซักผ้า พร้อมเข้าอยู่ได้เลย, ตำแหน่งห้องดีมาก ชั้นสูงวิวขั้นเทพ โล่งสุดลูกหูลูกตา ไม่มีตึกบังทัศนียภาพ, เฟอร์จัดเต็มน่าอยู่สุดๆ ให้เช่าถูก 12,000 บาท/เดือน (ห้องสวย+พร้อมอยู่) เป็นต้น
อีกเพจ “ขาย ปล่อยเช่า ลงทุนคอนโด : Bangkok Smile Condo” (https://www.facebook.com/bangkoksmilecondo/) ทั้งชายและเช่าคอนโด เน้นย่านใจกลางธุรกิจ เพจนี้ข้อมูลอัพเดท ณ วันที่ 16 ตุลาคม 2561 มียอดคนกดไลค์ 53,897 คน ยอดคนฟอลลโลว์ 53,965 คน
ข้อความการนำเสนอขายเพจนี้ เน้นทำเลเป็นจุดขายหลัก เช่น เป็นตำแหน่งที่เห็นวิวเมือง ยามค่ำคืนได้สวยที่สุดของโครงการ มีตลาดเช่ารองรับ ด้วยความที่แยกอโศก เป็น CBD มีที่ตั้งของอาคารสำนักงานใหญ่ๆจำนวนมาก และมีชาวต่างชาติระดับ Expat เข้ามาทำงาน โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น เกาหลี และตะวันออกกลาง จึงไม่น่าแปลกใจที่ย่านนี้ยังมีกระแสตอบรับที่ดีทุกครั้งที่มีการเปิดตัวคอนโด
ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในย่านนี้ เป็นผู้บริหารระดับสูง และผู้จัดการ ทำให้ฐานรายได้ของคนกลุ่มนี้ค่อนข้างสูงตามไปด้วย ดังนั้นอสังหาฯในย่านนี้จึงเป็นระดับ Premium ทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม Serviced Apartment และคอนโดมิเนียม เพื่อรองรับความต้องการของคนกลุ่มนี้
อีกเพจ “The Agent ซื้อ-ขาย-เช่า คอนโดติดรถไฟฟ้า” (https://www.facebook.com/Theagents/) เป็นเพจที่เน้นการขายในลักษณะตัวแทนขายคอนโดทั่วไป ข้อมูลอัพเดท ณ วันที่ 16 ตุลาคม 2561 มียอดนกดไลค์ 158,502 คน ยอดคนฟอลโลว์ 158,474 คน
ข้อความการนำเสนอ เป็นการขายตามปกติ เช่น [ Hot Deal!] เดอะ ราชดำริ ห้องหรูปล่อยเช่า 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ มีสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อมมากมาย เหมาะมากสำหรับชาวต่างชาติ หรือเช่าให้ลูกหลานอยู่ใกล้โรงเรียนและมหาวิทยาลัย ติด BTS ราชดำริ ใกล้รพ.จุฬาลงกรณ์ 10 นาทีถึงจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยและรร.สาธิตจุฬาฯ เดิน 11 นาทีถึง Central World ใกล้ “สวนลุมพินี” ธรรมชาติแห่งสีลม คลิกดู Deal พิเศษตอนนี้ >> https://bit.ly/2zSKXRR
แข่งขายนักลงทุนรายย่อย vs ผู้ประกอบการ
แหล่งข่าวจากตัวแทนขายคอนโดเปิดเผยว่า การขายคอนโดรีเซลล์ เป็นภาพที่เกิดขึ้นต่อเนื่องในตลาดคอนโด และเป็นส่วนหนึ่งของสินค้าจากการเก็งกำไร ที่ผู้ซื้อรายย่อยนำมาขายต่อ หลังจากไปลงทุนซื้อไว้ในช่วงต้นๆ ในราคาเปิดตัว ซึ่งส่วนมากจะมีส่วนต่างราคา ระหว่างวันเปิดขายโครงการวันแรก กับวันครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งในยุคแรกๆ มีส่วนต่าง 15-20% บางโครงการถึง 30%
แต่ในปัจจุบัน ส่วนต่างราคาวันเปิดตัวกับวันโอนจะมีไม่มานัก ตลาดลงทุนของนักเก็งกำไรเริ่มช้าลง เพราะการขายต่อไม่รวดเร็วเหมือนในอดีต และอีกประการคือ นอกจากผู้ลงทุนรายย่อยจะขายต่อในตลาดแล้ว ทางโครงการยังมีคอนโดที่ลูกค้าซื้อแล้วกู้ไม่ผ่าน นำกลับมาขายซ้ำที่เรียกว่า รีเซลล์ อีกเป็นจำนวนไม่น้อย จึงเกิดการแข่งขันระหว่าง การขายของลูกค้านักลงทุนรายย่อย และทางบริษัทผู้พัฒนาโครงการเอง