ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในยุคปัจจุบัน ที่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ Top10 ของตลาดครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 60% ต้นทุนการเงินที่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ออกหุ้นกู้มีต้นทุนดอกเบี้ย 2-5% ขณะที่รายเล็กที่อาจกู้ไม่ได้ หรือกู้ได้อัตราดอกเบี้ยก็สูง 8-9% และยิ่งที่มีกู้นอกระบบด้วยไม่ต้องพูดถึงอัตราดอกเบี้ยสูงลิ่ว
ยังไม่ต้องพูดถึงอำนาจต่อรองในการซื้อวัสดุก่อสร้าง การจ้างแรงงาน การจ้างผู้รับเหมา ที่มีข้อเสียเปรียบของอสังหาฯ รายเล็กมากมาย
ฟังดูแล้วเหมือนเป็นกำแพงสูงลิ่วกั้นไม่ให้นักพัฒนาอสังหาฯ หน้าใหม่รุ่นใหม่เข้าสู่ตลาดได้
ในความเป็นจริงของตลาดกำแพงอุปสรรคนี้มีจริงๆ แต่ไม่สามารถปิดกั้นนักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่ไม่ให้เข้าสู่ตลาดได้
เมื่อวันหยุดสุดสัปดาห์ต่อเนื่องหลายวันที่ผ่านมามีโอกาสเดินทางไปดูการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการคอนโดมิเนียม ที่อำเภอท่าศาลา จังหวัดนครศรีธรรมราช ของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รุ่นใหม่คนหนึ่ง
ประเด็นท้าทายความน่าสนใจ อยู่ตั้งแต่การเปิดโครงการคอนโดมิเนียมที่ต่างจังหวัด มีความเป็นไปได้หรือ? เพราะแม้แต่รายใหญ่ๆ ระดับบริษัทมหาชนผู้นำตลาดที่บุกลุยตลาดคอนโดฯ ต่างจังหวัดเมื่อประมาณ 5 ปีที่แล้ว ยังต้องถอยพ่ายกลับมาตั้งหลักตลาดกรุงเทพฯ
นอกจากนี้ก็รู้ๆ กันดีว่าปักษ์ใต้บ้านเรานั้นกำลังซื้ออสังหาฯ อ่อนแรงมากเนื่องจากพืชเศรษฐกิจทั้งยางพารา ปาล์มน้ำมัน ราคาต่ำเตี้ย ขนาดเมืองเศรษฐกิจปักษ์ใต้อย่างหาดใหญ่ ยังต้องร้องโอดครวญ
ทั้งอสังหาฯ และการค้าอื่นๆ
แต่โครงการคอนโดมิเนียม “ยูนิฟ คอนโด” ของบริษัทมายโฮม ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ของมณฑล ณ นคร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รุ่นใหม่ ที่เปิดตัวเมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2561 จำนวน 75 ยูนิต กลับประสบความสำเร็จในการขาย จนประกาศ Sold Out ในวันถัดมา
เหตุก็เพราะโครงการนี้ตั้งอยู่ปากทางเข้ามหาวิทยาลัยวลัยลักษณ์ มหาวิทยาลัยชั้นนำของภาคใต้ซึ่งมีนักศึกษามาเรียนจำนวนมาก ที่มีแต่ที่พักอาศัย หอพัก บ้านเช่า ราคาห้องชุดที่ขาย 0.99-1.40 ล้านบาท ขนาดยูนิต 28 และ 38 ตร.ม. ซึ่งเป็นราคาที่ค่าเช่าหอพัก 2 คนผ่อนได้พอดี ผู้มีอันจะกินต่างจังหวัดซื้อให้ลูกได้ หรือนักลงทุนซื้อให้นักศึกษาเช่าได้
เป็นเรื่องของโปรดักต์ถูกต้องในทำเลที่ถูกต้อง เพราะถ้าเอาโครงการนี้ไปเปิดขายในตัวเมืองนครศรีธรรมราชเลยก็ไม่แน่ว่าจะมียอดขายดีแบบนี้
มณฑล ณ นคร จบวิศวกรรมไฟฟ้า จากมหาวิทยาลัยวลัยลักษณ์ เคยทำรับเหมาก่อสร้าง และเพิ่งมาทำพัฒนาอสังหาฯ 1-2 ปี ทำโครงการทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว ขนาดเล็กๆ ย่านท่าศาลา ย่านคูขวาง-ปากนคร ทำคอนโดฯ โครงการแรกคือยูนิฟ คอนโด
ในช่วง 3-4 ปีมานี้ มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รุ่นใหม่ แจ้งเกิดหลายราย ซึ่งมีที่มาค่อนข้างแตกต่างจากนักพัฒนาอสังหาฯ รุ่น 10-20 ปีก่อนหน้าโน้น
รุ่นก่อนมาจากผู้รับเหมา ผู้ค้าวัสดุก่อสร้าง เสียเป็นส่วนใหญ่ แต่รุ่นใหม่มักจะมาจากวิศวกร สถาปนิก มาจากนักลงทุนห้องชุดรายย่อยที่มีประสบการณ์รู้ความต้องการตลาดดี
รูปแบบโครงการรุ่นเก่ามักทำคล้ายๆ กันไม่ว่าจะเป็นตึกแถวหรือทาวน์เฮาส์ แต่นักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่จะใช้สถาปนิกมืออาชีพในการออกแบบ ทำให้มีโครงการใหม่ที่มีดีไซน์หลากหลายแตกต่างกัน
แม้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ซึ่งมียอดขายปีละนับหมื่นล้านบาท จะมีข้อได้เปรียบด้านต้นทุนการเงิน วัสดุก่อสร้าง และทรัพยากรบุคคล แต่นักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่ก็ยังสามารถเริ่มต้นได้ด้วยเงินหลักแสนหลักล้านบาท
เพราะธุรกิจอสังหาฯ ไม่ได้ถูกผูกขาดโดยกฎหมาย ไม่ได้ถูกผูกขาดโดยวัตุดิบ และไม่ได้ถูกผูกขาดด้วยช่องทางการตลาด ไม่เหมือนธุรกิจเหล้าเบียร์หรือธนาคาร ที่ดินมีอยู่มากมาย แม้มีแลนด์ลอร์ดรายใหญ่บ้างแต่ก็ยังหาได้ ช่องทางการตลาดขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งโครงการ ไม่ได้เอาไปขายตามห้าง
นักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่จึงมีช่องแจ้งเกิดได้เสมอ
และที่สำคัญ หากไม่วัดกันที่มูลค่ายอดขายหรือขนาดโครงการ วัดแค่ยูนิตต่อยูนิตแล้ว นักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่รายเล็กสามารถแข่งขันได้สบาย
