เมื่อคอนโดมิเนียมผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด นอกจากขยายตัวตามรถไฟฟ้า ยังขยายตัวในต่างจังหวัด แต่ Supply เยอะขนาดนี้จะมากกว่า Demand ที่แท้จริงไหม ?
ลองมาฟังมุมมองของ “พนล ลีลามานิตย์” ตัวแทนฝ่ายพัฒนาธุรกิจ (Business Development Manager) จาก RAIMON LAND ที่จะเล่าเรื่องสถานการณ์คอนโดฯ ในไทยกัน
ย้อนรอยปมปัญหาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมาจากไหน?
ช่วงปี 2009 คนสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในหลายพื้นที่ เช่น ย่านรัชดาเมื่อมี Central พระราม 9 มาทำให้เกิด CBD แห่งใหม่ ราคาพื้นที่ต่อตร.ม.เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
โดยเฉพาะปี 2012-2013 เห็นพฤติกรรมการจองคอนโดฯ ไว้เพื่อนำใบจองมาขายต่อเก็งกำไรมากขึ้น ดังนั้นเมื่อลูกค้าหันมาดูราคาต่อห้อง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เริ่มปรับตัวตาม โดยทำราคาต่อห้องให้ถูกลงผ่านการปรับขนาดพื้นห้องเล็กลง ปัจจุบันจึงเห็นห้องคอนโดฯ ขนาด 20 กว่าตร.ม. เกิดขึ้น
ดังนั้นตลาดอสังหาฯ ช่วงปี 2009-2015 ถือว่าเติบโตมาก จนปี 2016 มีคนเข้าไปสร้างคอนโดฯ ย่านรถไฟฟ้าสายสีม่วงจำนวนมาก จน Supply คอนโดฯ ย่านสายสีม่วงล้นตลาด ทำให้คนเริ่มซื้อคอนโดฯ เพื่อเก็งกำไรน้อยลงด้วย และเกิดผลกระทบต่อ 1.ผู้ประกอบการอสังหาฯ ขนาดเล็ก (จำนวนห้องไม่เกิน 79 ยูนิต) และ 2. ผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาขยายฐานลูกค้ากลุ่มบนมากขึ้น
ลมเปลี่ยนทิศ อสังหาคอนโดฯ เร่งปรับตัวรับ Demand จริงที่เหลือในตลาด
พนล เล่าว่า ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าช่วงการเปลี่ยนแปลงอีกครั้ง เมื่อคนที่ซื้อคอนโดฯ เพื่อเก็งกำไรลดลง กลับสู่ Demand ที่ซื้อคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ Luxury คือราคา 10 ล้านบาทต่อห้อง และ Super Luxury ราคา 20 ล้านบาทต่อห้อง
“ปี 2019 เป็นปีที่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เหนื่อย เพราะบางรายต้องเร่งขาย Stock ที่อยู่ในมือ และแม้ว่าจะมียอดขายดี แต่ลูกค้าโอนจริงน้อยลง ดังนั้นจะเห็นโครงการอสังหาริมทรัพย์บางที่ชะลอโครงการปรับราคา ปรับดีไซน์ เพื่อรองรับความต้องการของตลาด”
ส่วนหนึ่งเพราะ Demand ของชาวจีนที่เข้ามาซื้อคอนโดฯ ลดลง และคนไทยหันมาซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ตลาดเปลี่ยนคนหันมาดูแบรนด์ ดูรายละเอียดมากขึ้น ดู Design และเลือกบริการมากขึ้นโดยเฉพาะคอนโดระดับ A ขึ้นไป (ราคาที่ 200,000-249,999 บาทต่อตร.ม.) จากเดิมลูกค้ากว่า 70-80% ไม่เลือกในรายละเอียดคอนโด เพราะคนที่จะลงทุนมักเลือกจาก Locations ราคาต่อห้อง ต่อตร.ม. คนซื้อเพื่อปล่อยเช่าน้อยลง เพราะคนเช่าดูราคาเทียบในพื้นที่ก่อนเลือกคอนโด
“ทุกวันนี้ลูกค้าใช้เวลานานขึ้น เดิมลูกค้าใช้เวลามาดูที่โครงการ 1-2 ครั้งก็ปิดการขายได้ แต่ตอนนี้มาดูโครงการอย่างน้อย 5-6 ครั้งพาคนมาช่วยเลือก ซึ่งบางทีก็ปิดการขายไม่ได้ ตอนนี้จะขายคอนโดฯ ได้ต้องทำ Product ให้ดีขึ้น โดยเฉพาะในทำเล CBD ที่ที่ดินมีน้อยลง”
อสังหาฯ แข่งดุขยายธุรกิจใหม่ สร้างทำเล CBD ใหม่รอบกรุง
เมื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แข่งขันสูงขึ้นเรื่อยๆ ทั้งขยายมาฐานลูกค้ากลุ่ม Luxury และ Super Luxury ในพื้นที่ CBD เดิมในกรุงเทพ (เช่น กรุงเทพชั้นในซึ่งแต่ละบริษัทตั้งขอบเขต CBD ไม่เหมือนกัน) รวมถึงขยายธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น Raimon Land ปัจจุบันขยายสร้างตึกออฟฟิศย่านเพลินจิต อยู่ระหว่างการศึกษาธุรกิจโรงแรมทั้งในและต่างประเทศ
นอกจากนี้ยังเห็นเทรนด์ การสร้าง Mixed-Use ในพื้นที่ใจกลางกรุง แต่ยังมีเงื่อนไขหลักคือ ต้องหาพื้นที่ขนาด 3 ไร่ขึ้นไป ทำให้ปัจจุบันเห็นการขยายไปยังพื้นที่นอกเมืองมากขึ้น
ทั้งนี้เริ่มเห็นขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สร้าง CBD รอบเมืองกรุงเทพ ซึ่งจะมีจุดเชื่อมกับพื้นที่เมืองชั้นใน เชื่อมกับระบบขนส่งสาธารณะ เช่น ย่านสุขุมวิท Wisdom 101, พระราม 9,พระราม 3, Westgate, Iconsiam ฯลฯ
