สัมภาษณ์
“ชลบุรี” ถือเป็นหนึ่งในจังหวัดที่อยู่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และเป็นจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยของบ้านจัดสรรมากเป็นอันดับรอง ๆ จากกรุงเทพฯ ดังนั้น กว่า 8 เดือนที่ผ่านมาผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรีจึงเผชิญกับมาตรการกำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และจากพิษเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นเดียวกัน แต่จะส่งผลกระทบมากน้อยเพียงใด “ประชาชาติธุรกิจ” มีโอกาสสัมภาษณ์ “มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ จังหวัดชลบุรี ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี
ภาพรวมอสังหาฯชลบุรีสิ้นปี’62
สถานการณ์โดยรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ได้รับผลกระทบเชิงลบหลายด้านจากภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่หดตัว ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว เกิดสงครามการค้าระหว่างสหรัฐและจีน ตลาดเงินตลาดทุนผันผวน ค่าเงินบาทผันผวนและแข็งค่าต่อเนื่อง ทำให้เศรษฐกิจภายในประเทศชะลอตัว ภาวะการส่งออกหดตัวติดลบต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อภาคการผลิตและการจ้างงาน โรงงานอุตสาหกรรมหลายโรงงานเลิกจ้างพนักงานและทยอยปิดตัว พร้อมย้ายฐานการผลิตไปประเทศเวียดนาม กัมพูชา และอินโดนีเซีย เนื่องจากมีต้นทุนค่าแรงงานที่ต่ำกว่า ทำให้ความสามารถในการแข่งขันของอุตสาหกรรมไทยลดลง นักท่องเที่ยวชาวจีนลดลง และเพิ่งกลับเข้ามาเมื่อ 2-3 เดือนที่ผ่านมา นักลงทุนต่างชาติลดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย ประกอบกับมาตรการ LTV ส่งผลให้การดำเนินงานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ เพราะสถาบันการเงินเข้มงวด การปล่อยสินเชื่อทั้ง prefinance และ post finance อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นถึง 40% รวมถึงผลกระทบจากกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มบังคับใช้ในเดือนสิงหาคม 2563 การปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่ดิน ปัญหาการขาดแคลนแรงงานก่อสร้างที่มีทักษะฝีมือ ส่งผลกระทบด้านลบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมปี 2562 ต่อเนื่องถึงปี 2563 ในช่วงไตรมาส 1 และ 2 คาดการณ์ว่าอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 จะเติบโตติดลบไม่น้อย -10%
แบงก์หลายแห่งปรับ DSR
มาตรการสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (debt service ratio-DSR) เป็นสาเหตุหนึ่งที่ชะลอการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะแบงก์ชาติได้ขอความร่วมมือไม่ให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อแก่ผู้กู้ที่มีระดับ DSR สูงเกินกว่าระดับที่แบงก์ชาติเห็นว่าอาจส่งผลให้ผู้กู้เริ่มมีปัญหาในการชำระหนี้ ซึ่งอาจเสี่ยงต่อสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ได้ เมื่อลูกค้า post finance ได้รับความเข้มงวดในการขออนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ย่อมต้องส่งผลกระทบต่อการจองซื้ออสังหาริมทรัพย์ของลูกค้า ปัจจุบันสัดส่วน DSR ที่กำหนดไว้ประมาณ 60% ของรายได้
ประเมินสถานะผู้ประกอบการ
หากวิเคราะห์จากจำนวนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 100% ประเมินว่า สามารถปรับตัวและเดินหน้าได้อย่างมีประสิทธิภาพประมาณ 35% ส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ หรือเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ของท้องถิ่นที่มีฐานทุนของตนเองที่แข็งแกร่ง ส่วนอีก 30% มีการชะลอโครงการ ซึ่งมีทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายกลาง ๆ ส่วนผู้ประกอบการที่อยู่ในลักษณะหนี้ท่วม ทั้งหนี้ผู้รับเหมาและหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) กับสถาบันการเงินมีน้อยมากไม่เกิน 5% ของผู้ประกอบการทั้งหมด ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการรายย่อย หรือผู้ประกอบการที่มิใช่มืออาชีพในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จริง ๆ ส่วนผู้ประกอบการที่ประกาศเร่ขายกิจการมีให้เห็นบ้าง อาจจะประสบปัญหาด้านเงินทุนหมุนเวียน ฐานทุนไม่ใหญ่พอที่จะรองรับการดำเนินธุรกิจ หรือเกิดภาวะการแข่งขันที่เจอกับรายใหญ่ที่มีศักยภาพมากกว่า ทำให้ทิศทางด้านการตลาดประสบปัญหา ก็อาจจะเร่ขายกิจการเป็นโครงการ ๆ ไป คงไม่เสียหายทุกโครงการ มีประมาณ 10% ส่วนผู้ประกอบการที่ถูกสถาบันการเงินยึดกิจการ ปัจจุบันมีให้เห็นน้อยมาก
เพราะกว่าแบงก์จะปล่อยกู้ให้กับผู้ประกอบการรายใดจะพิจารณาแล้วพิจารณาอีก กลุ่มนี้มีไม่น่าจะเกิน 5% ส่วนการหาพันธมิตรมาร่วมทุนมิใช่ปัญหาทางธุรกิจ แต่เป็นการเสริมกันทางธุรกิจมากกว่า เพื่อก่อให้เกิดมูลค่าเพิ่มระหว่างผู้ประกอบการร่วมกัน ลักษณะของการร่วมทุนมีปรากฏให้เห็นค่อนข้างชัดเจน กลุ่มนี้มีประมาณ 10% เป็นลักษณะ project by project มากกว่า
ลูกค้าจีนเริ่มกลับมาหรือยัง
นักท่องเที่ยวจีนเริ่มกลับเข้ามาในช่วง 6 เดือนหลังของปี 2562 เมื่อนักท่องเที่ยวจีนกลับเข้ามา ติดตามมาด้วยผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวจีนเพิ่มขึ้นในสัดส่วนประมาณ 30-35% อาจจะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยคึกคักขึ้น โดยเฉพาะในส่วนที่เป็นคอนโดมิเนียม แต่อย่าลืมว่าเงินบาทไทยแข็งค่า ขณะที่เงินหยวนอ่อนค่าลง บางครั้งพิจารณาอย่างรอบคอบ เพราะคอนโดฯกว่าจะส่งมอบได้ใช้ระยะเวลา 2-3 ปีในการก่อสร้าง ภาวะที่รอการส่งมอบอาจจะมีความเสี่ยงด้านการตลาดอยู่เหมือนกัน อสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนเองทิ้งร้างอยู่เป็นจำนวนมาก
โปรโมชั่นแรง ๆ ช่วงสิ้นปี 62
ปัจจุบันกำลังซื้ออ่อนตัวลงค่อนข้างมาก ที่ผ่านมาภาครัฐออกมาตรการมาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ อย่างช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 ต่างจัดโปรโมชั่นกันเต็มที่ เพื่อกระตุ้นยอดจองซื้อจากลูกค้า เช่น มาตรการลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัย ภายใต้โครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ภาครัฐสนับสนุนเงินสดเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (cash back) จำนวน 50,000 บาทต่อราย สำหรับผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน หรือไม่เกินปีละ 1.2 ล้านบาทต่อปี โดยให้สิทธิ 100,000 ราย และต้องผ่านเกณฑ์ตามที่กระทรวงการคลังกำหนด วงเงินสนับสนุนมีทั้งสิ้น 5,000 ล้านบาท ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯบางรายเติมเต็มให้กับลูกค้า โดย on top ให้อีก 2 เท่าเป็น cash back จากผู้ประกอบการอีก 100,000 บาท เป็นกลยุทธ์ร่วมกันระหว่างภาครัฐกับเอกชนที่จะช่วยกันกระตุ้นยอดซื้อ ส่วนการลด แลก แจก แถม อื่น ๆ เช่น ฟรีโอน ฟรีจดจำนอง ฟรีดาวน์ ฟรีเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องปรับอากาศ ฟรีมิเตอร์น้ำไฟ หรือค่าบริการสาธารณะ คือ ทุกโปรโมชั่นจะมีกลยุทธ์ที่พยายามให้ลูกค้าใช้เงินน้อยที่สุดในการซื้อบ้าน และพยายามจะโอนกรรมสิทธิ์ให้เร็วที่สุด เพราะวันนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลูกค้าคือพระเจ้าจริง ๆ
ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2563
ผลกระทบของระบบเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องของปี 2562 ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวรุนแรงติดลบไม่น้อยกว่า 10% ประกอบกับคู่แข่งขันมีจำนวนมากขึ้น เกิดภาวะการแข่งขันที่รุนแรงดุเดือด ปี 2562 ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการเปิดโครงการใหม่ เน้นลงทุนเฉพาะบ้านระดับกลาง-บน ระดับล่างชะลอตัว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ปรับลดขนาดเพื่อให้ปิดขายเร็วขึ้น พร้อมนำกลยุทธ์ส่งเสริมการขายมาใช้อย่างเข้มข้น เพื่อระบายสต๊อก แต่ไตรมาสสุดท้ายปี 2562 หลายโครงการเร่งเปิดตัวโครงการเพื่อรักษาเป้าหมายงานขายและส่วนแบ่งตลาดมิให้ลดต่ำลง บางรายกระจายความเสี่ยงโดยเริ่มลงทุนในธุรกิจอื่นมากขึ้น
ปี 2563 เช่นกัน ภาวะสงครามการค้ายังคงมีปรากฏให้เห็นอย่างเด่นชัด และเชื่อว่าความเข้มข้นในเรื่องมาตรการกีดกันทางการค้าจะรุนแรงมากขึ้น ภาวะการส่งออกจะชะลอตัว อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศจะลดต่ำลง คาดการณ์ตัวเลขที่ 2.8% ในปี 2563 ขณะที่ปี 2562 คาดการณ์ตัวเลข GDP เท่ากับ 3.6% แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าน้อยกว่า 2.4% ฉะนั้น การคาดการณ์ตัวเลข GDP ปี 2563 ที่ 2.8% คงไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ในขณะที่ภาวะการส่งออกของประเทศไม่ดีขึ้น เพราะค่าเงินบาทยังแข็งค่าต่อเนื่อง ต้นทุนด้านแรงงานสูง ราคาสินค้าเกษตรไม่ดีขึ้น ภาคการส่งออกยังแย่ทั้งอุตสาหกรรมและการเกษตร จึงเชื่อว่าปีหน้าปัญหาเศรษฐกิจจะหนักหน่วงมากกว่าปัจจุบัน โดยเฉพาะไตรมาส 1 และ 2 ของปี 2563 ดังนั้น กำลังซื้อลูกค้าที่เป็น real demand ยังจะอ่อนตัวลงอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ราคาบ้านและที่ดินปรับตัวสูงขึ้นเกินกำลังซื้อลูกค้า ลูกค้าขาดเงินส่วนต่าง 5-20% ในการจองซื้อบ้าน ดังนั้น ผู้ประกอบการจะต้องพิถีพิถันในการพัฒนาบ้านให้มีคุณภาพ ทั้งรูปลักษณ์ designed รวมถึงการพัฒนาสภาพแวดล้อมโครงการให้สมกับคุณภาพลูกค้าที่มีความต้องการซื้อบ้าน (needs)
อยากให้รัฐช่วยกระตุ้นอย่างไร
สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลในปีที่ผ่านมาเป็นเพียงการแบ่งเบาภาระลูกค้า ในกรณีที่ลูกค้าจองซื้อบ้านแล้ว และจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านกับทางโครงการภายในปี 2563 แต่ไม่ช่วยเรื่องความสามารถในการเข้ามาซื้อบ้านใหม่ (new order) ให้กับลูกค้า เพราะปัญหาคือ ลูกค้าขาดกำลังซื้อ บางรายถูกเลิกจ้าง เปลี่ยนงานใหม่ ลูกค้ามีหนี้สินมาก และตรวจสอบฐานะการเงินแล้วไม่ผ่านการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจากเครดิตบูโร ปัญหากำลังซื้อของลูกค้าเป็นปัญหาสำคัญเร่งด่วนที่ควรได้รับการแก้ไขจากรัฐบาลมากกว่าการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการแก้ปัญหาปลายเหตุ ต้นเหตุปัญหาจริง ๆ คือ ลูกค้าไม่มีเงิน ขาดกำลังซื้อ ปัญหานี้ต้องแก้ไขที่ภาคการผลิต ภาคการส่งออก และการจ้างงาน เพื่อให้เสถียรภาพรายได้ของลูกค้ากลับมามีกำลังซื้อเช่นเดิม
นอกจากนี้ ไม่อยากให้มองลูกค้าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นแต่เพียงปัจเจกบุคคลเท่านั้น รัฐควรมองลูกค้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เป็นนักลงทุนด้วยว่าจะทำอย่างไรให้นักลงทุนเหล่านี้เข้ามาจับจ่ายใช้สอยหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วนำไปดำเนินการประกอบการอื่น อาทิ การปล่อยเช่าให้กับลูกค้ารายย่อย ลูกค้าที่เป็นนักลงทุนเหล่านี้ควรได้รับสิทธิประโยชน์บางประการ เพื่อกระตุ้นให้นักลงทุนนำเงินสดของตนเองมาลงทุนและซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปดำเนินการในรูปธุรกิจเช่า แนวคิดนี้ก็จะช่วยเพิ่ม demand ในตลาดให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกทางหนึ่ง
การปรับตัวของทุนในชลบุรี
ผู้ประกอบการหลายรายทั้งที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ (listed company) และไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯที่เข้ามาประกอบการในชลบุรี หลายรายยังสามารถดำเนินธุรกิจไปได้ด้วยดี มีลูกค้าจองซื้อในระดับหนึ่ง แบรนด์จากส่วนกลางอาจจะไม่ช่วยมากนักในการทำตลาดที่ชลบุรีหรือภาคตะวันออก เพราะลูกค้าส่วนใหญ่จะพิจารณาเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการท้องถิ่น หากไม่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ลูกค้ายังคงเลือกแบรนด์ท้องถิ่นมากกว่า เพราะไว้เนื้อเชื่อใจกันมายาวนาน ประกอบกับผู้ประกอบการท้องถิ่นพัฒนาสินค้าได้ทัดเทียมรายใหญ่ มีผู้ประกอบการ listed company บางรายก็หนีไปจากตลาดชลบุรี อาจจะเป็นเพราะว่าเปิดโครงการแล้วไม่ได้รับการตอบรับจากลูกค้าชลบุรีเพียงพอ วางตำแหน่งราคาสินค้าสูงเกินกว่าตลาดจะรองรับได้ หรือวางตำแหน่งโครงการในทำเลที่ด้อยศักยภาพในการอยู่อาศัย คือมองทำเลไม่ขาด เพียงเชื่อว่าแค่แบรนด์ของสินค้าอย่างเดียว ลูกค้าก็จะซื้อแล้ว แต่ข้อเท็จจริงไม่เป็นเช่นนั้น ลูกค้าพิจารณาหลายองค์ประกอบในการตัดสินใจซื้อ ทำให้เปิดโครงการแล้วไม่มียอด หรือเปิดขายแล้วขายได้ครึ่ง ๆ กลาง ๆ จนต้องปิดตัวไปก็มี
