3 นายกอสังหาอีอีซี ประสานเสียงพิษโควิด-19 ฉุดกำลังซื้อกลุ่มบ้านระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทกระทบหนัก สะท้อนภาพแรงงานระดับล่างหรือผู้บริโภคระดับล่างเริ่มมีปัญหารุนแรง ลุ้นภาครัฐออกมาตรการช่วยผู้บริโภคให้เข้าถึงแหล่งเงินได้มากขึ้นหลังแบงก์ปฎิเสธการปล่อยกู้สูง
เมื่อวันที่ 4 มิถุนายน 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ( REIC ) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดสัมนาออนไลน์เพื่อรายงานอุปทาน (Supply ) และอุปสงค์ (Demand )ของตลาดที่อยู่อาศัยโครงการที่อยู่อาศัยที่ในพื้นที่ภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดชลบุรี จังหวัดระยอง และจังหวัดฉะเชิงเทรา หรือพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ( REIC ) เปิดเผยว่า ณ สิ้นปี 2562 มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 78,780 ยูนิต ซึ่งคิดเป็น 22 % ของจำนวนที่อยู่อาศัยใน 26 จังหวัดหลักซึ่งมีจำนวนรวม 355,145 ยูนิต ถือเป็นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงสุดเป็นอันดับ 2 รองจากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งมีจำนวน 209,868 ยูนิต โดยจังหวัดชลบุรีมีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายมากที่สุดในกลุ่มจังหวัด EEC อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ในตลาดจำนวน 44,060 ยูนิต ประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 19,348 ยูนิต ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 12,699 ยูนิต บ้านเดี่ยวจำนวน 5,730 ยูนิต บ้านแฝดจำนวน 4,979ยูนิต และอาคารพาณิชย์จำนวน 1,304 ยูนิต ส่วนอัตราการดูดซับอยู่ที่ร้อยละ 2.1 %ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 และคาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือประมาณร้อยละ 1.1-1.3%
“คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยก็จะลดลงมาอยู่ที่ 30,141 ยูนิต มูลค่าประมาณ 59,293 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่ามาตรฐานซึ่งมีมูลค่า 64,095 ล้านบาท ลดลงติดลบ 20.0 % (ลดลงร้อยละ -20.0 ) ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ที่มีอัตราการดูดซับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจากช่วงต้นปี 2562 และคาดว่าจะต่อเนื่องมาถึงปี 2563″นายวิชัยกล่าว
นายวิชัยกล่าวว่า จากอัตราการดูดซับที่ลดลงนั้นส่วนหนึ่งเป็นผลพวงมาจากสภภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และเกิดจากการได้รับผลกระทบเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทกระทบมากสุด ทั้งกำลังซื้อที่หดหายและยอดการปฎิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น ผลกระทบดังกล่าวเป็นเพราะรายได้ของผู้บริโภคกลุ่มนี้ลดลง และความไม่มั่นคงในอาชีพหรือการทำงาน อันเป็นผลมาจากการส่งออกที่ลดลง รวมถึงการลดกำลังการผลิตลงของผู้ประกอบการโรงงานอุตสาหกรรมโดยเฉพาะผู้ประกอบการผลิตชิ้นส่วนรถยนต์ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆขณะที่กลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อบ้านระดับกลางๆราคา 3-5 ล้านบาทตลาดการซื้อขายกลับค่อยๆเพิ่มขึ้น ซึ่งนั่นสะท้อนภาพแรงงานระดับล่างหรือผู้บริโภคระดับล่างเริ่มมีปัญหารุนแรง ขณะเดียวกันก็หวั่นจะลามไปสู่ตลาดบ้านกลุ่มอื่นๆหากไม่มีมาตรการจากภาครัฐบาลออกมาสนับสนุนหรือรองรับ
นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า อัตราการดูดซับของตลาดที่ลดลงมาอยู่ที่ระดับ1.2-1.3%นั้นถือว่าหายไปเกิน 50% จากที่ควรจะเป็นซึ่งปกติแล้วควรอยู่ที่ 3-3.5% ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบการเจ้าของโครงการก็พยายามปรับตัวตัวด้วยการอัดโปรโมชั่นลด แลก แจก แถมในรูปแบบต่างๆซึ่งก็ได้ผลในเชิงธุรกิจไม่มากนัก โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับล่างราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทกำลังซื้อหายไปอย่างชัดเจนมาก ขณะเดียวกันยอดการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารก็สูงด้วย
“ผู้ซื้อบ้านไม่เกิน 2 ล้านบาทนี้ส่วนใหญ่จะเป็นพนักงานโรงงานที่ต้องหาผู้กู้ร่วมอย่างน้อย 2 คนและเป็นกลุ่มที่มีรายได้พิเศษจากการทำงานล่วงเวลา แต่เมื่อโรงงานลดเวลาทำงาน รายได้พิเศษลดลง โรงงานลดคน กลุ่มผู้บริโภคระดับล่างนี้จึงมีปัญหารุนแรง”นายมีศักดิ์กล่าวและว่า จากปัญหาผู้บริโภคระดับล่างเริ่มรุนแรงเกรงว่าจะส่งผลกระทบต่อระดับกลางและระดับบนในอนาคตได้ จึงอยากเสนอให้ภาครัฐออกมาตรการมาช่วยสนับสนุนกลุ่มระดับล่างให้มีบ้านอยู่อาศัยเป็นของตัวเอง และเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้มากขึ้น โดยเฉพาะโครงการบ้านดีมีดาวน์ ที่ภาครัฐจะสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) จำนวน 50,000 บาทต่อราย เป็นมาตรการที่เริ่มตั้งแต่วันที่ 11 ธันวาคม 2562 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2563 ถือว่าได้ผลดีค่อนข้างมาก ถ้าหากรัฐบาลจัดสรรงบมาสนับสนุนเหมือนกับโครงการบ้านดีมีดาวน์ลดภาระการผ่อนดาวน์ จาก 50,000 บาทขยับเพิ่มเป็น 1-2 แสนบาทก็จะช่วยผู้บริโภคได้มาก
นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวว่า แม้ตลาดผู้บริโภคจะประสบปัญหาต่างๆ แต่ความต้องการที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองไม่ได้ลดน้อยลง ในภาวะที่เกิดวิกฤติการออกมาตรการมาสนับสนุนเป็นสิ่งที่จำเป็น ปัญหาใหญ่คือธนาคารปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ขายดี หรือยอดจองดีเท่าไหร่ก็ไม่มีประโยชน์หากโอนไม่ได้ ซึ่งในมุมของผู้ประกอบการเองแม้พร้อมที่จะลุยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่เมื่อสถานการณ์ไม่เอื้อแบบนี้ก็จำเป็นต้องแตะเบรกลงทุน “ผู้ประกอบการอสังหาฯแทบจะไม่ได้รับมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ หรือ Soft Loan จากแบงก์เลยทั้งๆที่ธุรกิจได้รับผลกระทบ” ซึ่งขณะนี้พบว่ามีการประกาศขายโครงการแล้ว
“ปัจจัยบวกสำหรับตลาดผู้บริโภคในปัจจุบันก็คือ อัตราดอกเบี้ยที่ถูก ซึ่งหากมีมาตรการออกมาก็จะช่วยผู้บริโภคได้มาก รวมถึงหากเป็นไปได้ก็ขอให้ลดการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เพราะในที่สุดแล้วภาษีที่ผู้ประกอบการที่ได้ลดก็จะนำไปลดราคาให้ลูกค้าอยู่ดี”นายเปรมสรณ์กล่าว
นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดฉะเชิงเทรา กล่าวว่า เห็นด้วยหากรัฐบาลจะออกมาตรการต่างมาช่วยสนับสนุนธุรกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค อย่างไรก็ดี คงต้องยังรอผลในช่วงปลายปีนี้จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ผ่านการลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1 % เหลือ 0.01 % สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และการจดทะเบียนการโอนและการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน โดยมาตรการนี้มีผลบังคับใช้เริ่มตั้งแต่ 2 พฤศจิกายน 2562 ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563
